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這幾天，深圳樓市暗流洶湧！買房的和不買房的，都激動了。
一個是21世紀經濟報道說，建設銀行住房按揭利率上浮了。一個是深圳樓市調控加碼了，限售並限制離婚買房。
很多人在後臺跟我說，以建設銀行提高住房按揭利率為標誌，深圳在旗幟鮮明地表態將繼續嚴厲房地產調控，深圳樓市遭遇重大利空，深圳買房可以再緩緩了！
隔著網絡，我都可以想象到他們的驚恐表情。
但說實話，建行提高房貸利率這個事情，就是銀行披著華麗外衣的又一次打劫，踅摸著多掙點錢而已，非要說成是深圳樓市調控加碼，那也能扯上點邊，但終究只是隔靴搔癢！
很簡單一個道理。1、利率上浮15%或者20%，並不能阻止人買房。其它城市都已經上浮35%甚至40%啦，該買房的人還是照樣買。
2、深圳現在買房的人，有幾個真正關心利率上浮呢？都已經70%首付，甚至是全款買房了。這點利率還是個事嗎？在深圳買房，從來都不是一件容易的事情。可以想象，在銀行躺著賺錢時代結束的背景下，按揭買房利率提高也是必然的事情。
但正如《亮劍》裡面的華野野司首長所說，能發大財的人，豈能算小賬！從長遠來看，深圳買房必定能賺大錢，現在多付點利息也就是癬疥之癢罷了。
相反，我們更應該看到的，是大趨勢的改變。
概括起來說就是：當前的內外大環境，已經不支持過去兩年多時間的非正常樓市調控！一些城市已經在“一城一策”名義下悄悄地做微調。深圳會比別人慢半拍，但也為時不遠啦。因為臨深的周邊已經在蓄勢，倒逼深圳！
8月9日早上10點，距離今天8天之後，東莞鳳崗就要發生一件大事了！這會是一個標誌性事件。整個深圳樓市都必然將有震感，而東部的大運中心尤其要小心了。
1
大事件，鳳崗要拍賣地了！
今天要提醒大家注意的事情是東莞市鳳崗鎮的土地拍賣。
樓兔子得到的消息是，8月9日，東莞市鳳崗鎮將要拍賣一塊建築面積大約5萬平米的商住用地，地塊設定的容積率上限是2.0，總建築面積大約是10萬平米。
從地塊規劃指標看，顯然就是一個低密度高尚住宅區。
這塊地位於東莞市鳳崗鎮天堂圍村，鳳崗鎮中心附近，與在建設中的鳳崗鎮新中心小學毗鄰，屬於典型的臨深區域。
東莞方面給出的拍賣設計是，地塊起始總價大約12.3億元，起始樓面地價每平米12230元。但地塊總價達到17.0757億元、最高樓面地價達到每平米16965元時，將轉為“競自持面積+自持年限”競爭。
低密度住宅+典型臨深區域，這塊地一定會成為開發商激烈爭搶的目標。東莞本土的一位開發商跟我說，這塊地實際樓面地價很可能超過每平米3萬元。這塊地，明擺著是為中海鳳崗地王解套而準備的！
2
萬科悄悄地在鳳崗幹大事！
上述開發商朋友還透露一件事情：萬科很可能參與競拍這塊地。
據東莞鳳崗電視臺新聞報道，7月10日上午，東莞萬科城市發展公司總經理周嶸一行拜訪了鳳崗鎮政府，就鳳崗鎮中心城區的城市品質提升，城市更新等項目展開了合作洽談交流。
周嶸團隊向鳳崗鎮委書記張耀洪等領導詳細介紹了企業業務發展情況以及鳳崗鎮中心區城市更新規劃方案，主要包括舊廠區拆除，城市景觀提升、綠地、公園建設，道路升級改造等內容。
張耀洪冀望企業能夠結合政府需求、群眾需求，規劃建設出適合鳳崗城市發展的好項目。
在即將拍賣鳳崗鎮中心優質地塊這樣一個敏感的時間點上，東莞萬科去跟人家談整個鳳崗中心城區的品質提升問題，並拿出設計方案，這當然是有所指！
事實上，東莞萬科今年3月就已經在鳳崗潛伏了一塊佔地大約3萬平米的舊改用地。就在大運中心隔壁的益田大運城邦附近，鳳崗鎮官井頭村的丹興工業城，將來是要將商業住宅綜合體的。
3
鳳崗賣地，大運中心要當心！
再透露一個信息，鳳崗鎮天堂圍村的這塊二類居住用地，原本是計劃今年一季度出讓的。拖到現在才拍賣，原因你懂的。一季度的時候，氣氛不對不適宜拍賣地。
現在為什麼可以拍賣了呢？因為大氣候要重新拿房地產這個夜壺出來用一用了。別看今年上半年深圳GDP增速達到13.39%，深圳的情況還不錯。但整個廣東省的地方債負債餘額是很高很高的。現在國家正在幹兩件大事：大力清理地方債，全力推進減稅減負。這都是要花錢的事情，不高價拍賣地，錢從哪裡來啊？
鳳崗如果再出天價地王，深圳東部的大運中心必定震感強烈！理由如下：
1、地理距離太近啦。
鳳崗就是插入深圳的一塊飛地。三面被深圳包圍著。深圳大批公交車每天就從鳳崗經過，開往龍崗的大運中心。鳳崗如果出一個地王，其輻射效應不是在東莞莞城，而是在深圳。
2、有中海前車之鑑。
東莞鳳崗的上一個地王是2017年1月20日，中海地產創造的。這塊地就在益田大運城邦附近，和龍崗大運中心直線距離不超過2公里。當時中海拿地的實際樓面地價，大約是每平米3萬元。正是在這塊地的強烈刺激下，龍崗大運中心的綠景大公館、中森雙子座、天健現代城和奧林華府，所謂的四大神盤，借勢龍崗外國語學校，實現了一次價格飆漲！一些中小戶型單位的二手房均價直線拉昇到了單價每平米7萬元以上。
如今，中海地王項目中海雲麓花園已經上市銷售，倒逼大運中心的態勢更為明顯。這是此前大運中心佳兆業未來城住宅大賣的原因。也是此前大運中心龍崗天安數碼城T4全時空間53至63平米產品大賣的原因。畢竟，T4全時空間是大運中心的核心資產，而且平層價格僅僅是3字頭，5.1米層高的產品單價4萬多，價格優勢還是比較明顯的。
3、後面還有地塊拍賣。
假設萬科拿下8月9日的天堂圍地塊，那麼在大運中心附近的東莞鳳崗，萬科就至少潛伏了兩個項目。中海就不再孤單啦。萬科一定持續推高區域房價。
更勁爆消息是：在8月9日的天堂圍地塊拍賣之後，今年第四季度，鳳崗鎮雁田村還將拍賣一塊佔地大約3.34萬平米的二類居住用地。目前已經完成了三通一平。
雁田村拍賣的這塊地在哪裡了？就在益田大運城邦南面，更加靠近大運中心大學城，與在建設中的北理莫斯科大學毗鄰。
這塊地面積更大，更近大運中心。在中海，萬科，可預計的連番地王衝擊下，大運中心資產還能守住今天的寧靜嗎？我看很難很難。
4
大運中心資產大概率5年翻倍！
一年一度的博鰲房地產論壇又在開了。昨天，參會的專家北京師範大學金融研究中心主任鍾偉再次大膽放眼了。
鍾偉的最新勁爆觀點是：過去20年裡，任何時間節點上買房，只要是持有6年以上時間，都可以獲得100%以上的收益。現在買房，耐心持有6年時間，也會有翻倍的收益。以住房收入比指標來衡量，從而得出房價已經見頂的結論，實屬荒唐。在中國，房地產投資機會永遠有。
鍾偉的這個觀點，我深以為然。一個大膽預判是：大運中心資產如今就是窪地，未來5年翻倍上漲的概率極大！
前面，我大篇幅講了大運中心附近的臨深，講了鳳崗樓市即將啟動的機會。結論就一點：當鳳崗都已經賣到單價4萬的時候，大運中心的龍崗天安數碼城T4全時空間單價不到4萬，就絕對是個窪地！這是深圳樓市調控給出的絕佳入場機會。
現在，我們再簡單談談大運中心。
1、大運中心就是深圳第三中心。這個不需要再奪闡述了，樓兔子此前文章已經說爛了。深圳第三中心的崛起，是粵港澳大灣區大戰略的需求。不只是深圳東進戰略的需求。
2、大運中心是深圳城市名片。這裡已經被確定為深圳五大城市會客廳之一，是和前海、後海、香蜜湖、太空港這四個頂級城市中心相併列的地方，大運中心和前海一個等級。你讀懂了這其中的韻味嗎？
3、大運中心建設快馬加鞭。大家前往不要說大運中心只是在講大話空話套話，這裡確實是在紮紮實實建設中。大學城如火如荼，北理莫斯科大學新校園快建好啦。羅湖的華潤湖貝塔確認只建666米高了，但大運中心世茂深港中心卻已經奠基開工，而且明確至少不低於700米高，未來必定成為深圳第一高樓。地鐵14號線和地鐵16號線加緊修建中。
為什麼說大運中心5年房價大概率翻番漲？因為地鐵是2022年建成，700米大樓是2023年建成。距離現在就是5年至6年時間。這麼多城市資源疊加，突然爆發，房價不漲，那就太離奇啦。
4、大運中心還是深港合作中心。這一點態勢已經很明顯了，香港前特首董建華去看了，現任特首林鄭月娥今年兩次到訪。董建華絕對不是為世茂深港中心700大樓奠基去簡單剪裁，林鄭月娥也不只是去看看幾個香港青年創業。他們一定是去踩點，為深港合作示範區踩點。兩位特首之後，一定會有更多深港合作的具體動作出來，更多香港青年湧進大運中心。
林鄭月娥到訪大運中心
大運中心現在樓市比較安靜。沒什麼新盤在售。可以選擇的就是龍崗天安數碼城——T4全時空間。項目正在銷售的是最後一批產品，主力面積53至63平米。不限購不限貸。
這批產品，由兩棟退臺式建築組成，幾個數據令人印象深刻：容積率僅僅2.4、3.2米和5.1米的層高、罕見的4.25-8.5米麵寬。我去現場看過，基於以上幾個數據設計出來的產品，空間感非常闊綽，人居舒適感很強。
我得到的消息是，龍崗天安數碼城——T4全時空間，由全球最高樓——迪拜塔的設計公司SOM規劃設計，僅僅是設計費就近億元。室內設計由頂級公司---梁志天和HBA擔綱，品質堪比深圳灣產品，可以滿足大運片區未來的高端需求。關鍵信息是，T4全時空間53平米的平層產品，現在單價不過3字頭，而深圳灣的房價已經15萬以上了。
深圳5大城市會客廳裡，前海單價10萬至27萬，後海普遍20萬，香蜜湖基本上是11萬至18萬，太空港目前基本沒啥新房，尚且處於空缺狀態。大運中心，核心區單價就是5萬左右。都是一個肩膀上的腦袋，價差太大啦。
T4全時空間規劃效果圖
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