01、
沒錯，這個指標就是“租售比”。
過去，也就是在房地產市場野蠻生長的這十多年，幾乎所有人對房產的印象就是，它是最穩定的投資之一，甚至可以說沒有之一。
這些年，幾乎所有城市內的房產，不論是縣級、地級、市級、還是直轄市。
可以說，只要你買了房子，就能一定程度的享受到房價上漲帶來的紅利。區別只是幅度的大小而已。
過去，我們從來不注重“租售比”這個指標。
畢竟在年漲幅動輒十來個點，時不時還來個“超級加倍”的時代，拿兩三個點的租金甚至連“雞肋”都稱不上。
廣大房價上漲的既得利益者們沉浸在財富大幅增值的喜悅裡，很多人都沒有發現，整個市場已經開始悄然分化。
有些資源枯竭、產業坍塌、人口持續流出地區，房價已經開始進入不可逆的下跌週期。
而大部分較為核心的城市或是地域，其內部的分化也越發明顯。
比如無錫，感覺上好像房價這幾年也一直在漲，然而實質上現在走的是“板塊輪動”的風格。
去年你漲了，那今年你就歇一歇，相關部門給你來點限制調控一下。
好了，那麼今年輪到我來漲一點。
這樣的結果，各個板塊輪動一下，等一圈輪動之後，很可能已經四五年過去了。
02、
如果，未來在政府層面科學的政策調控下，房價維持著不漲不跌或只是小幅上漲的狀態。
也就是說，買入就等大漲的時代逐漸過去了，我們投資房產要開始好好算比賬了。
資金成本多少？持有成本多少？和持有期間的年均漲幅的對沖之後，能賺到多少的收益率？能不能跑贏無風險理財？
如果這筆賬算下來，發現可能收益率再也沒有印象中那麼高了，或許只是小幅跑贏了無風險理財。
但是我們即不甘心去買4%左右的理財產品，又沒有其它更適合的低風險投資標的，我們應該怎麼辦？
這個時候，對於準備投資持有的房產來說，租售比是多少，就成了一個拉開差距的指標。
據瞭解，5%以上的租金回報率，才是屬於適合投資的樓市，這樣的樓市相對來說也是比較健康的。
比如美國的達拉斯、洛杉磯、紐約，加拿大的蒙特利爾，日本的大阪、東京，其租金回報率都達到達到了5%以上。
相比之下，中國的租金回報率就比較低了，一線城市北上廣深沒有一個超過2%的。
03、
據城市房產網統計，無錫的的平均租金為每平米21~23元左右。
也就是說在無錫租一套100平方米的房子，以平均租金來看，一個月大約為2100~2300元。
按照無錫的新房最新均價17633元來說。一套100平米的房子算上稅費，起碼在180萬左右。
取2200元/月的中位數，一年租金收益為26400元，以2.64萬/180萬，租金回報率僅在1.4%左右。
而重點在於，同樣的總價所購買的房產，在不同的地段與不同的因素下，出租價格的來去還是比較大的。
比如拿蠡湖新城板塊的
蠡湖香樟園舉例，其115㎡面積的戶型，現在二手房的實際成交價格在300萬左右，而出租的月租金在6500~7000元/月。經過計算，年租金回報率為2.8%左右。
而我現在所租住的位於南長區的金科世界城，其122平的戶型售價在220萬左右，而我付出的租金為2700元/月。
經過計算，年租金回報率為1.5%左右。
其中，有接近一倍的回報率差值。
由此不難得出結論，在同一時間區間內價值漲幅基本一致的前提下，租金回報率的多與少，在未來將是拉開總體投資回報率的關鍵指標。
而租金的高低優劣，不僅僅是關乎於投資回報率的多少，更重要的，租金回報率高的房子，往往代表著更好的流動性。
容易出租，說明有人口支撐，有人口支撐，才能持續的有交易。有持續性交易才有流動性，有流動性才能在要出手時快速變現。
而能租出高價格的房子，其圈層及品質更有保證，保值增值的能力對應也就更強。
因此，在未來房地產日常日益歸於理性的前提下，在無錫投資房產，“租售比”這個指標將越來越重要。
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