結婚前，經過一個月的彷徨，糾結，痛苦的看書，調查，研究，對比，終於買到了自己心儀的房子，想著把自己的買房經歷寫下來，給準備買房的朋友們參考借鑑和買到房的朋友分享買房的痛苦和經驗。
為啥要買房？
買房前得先說服自己為啥要買，名順言正買的才有信心，大學畢業，踏入工作的兩年時間裡，自己從來沒想過會在太原市買房，一來自己沒攢下多少錢，二來被成功學忽悠太多，想著如果有二三十萬，何必用來買房呢，拿來做投資或做生意，錢滾錢多好。高曉松同學不就是堅定的無房主義者嘛，人家照樣天天過的很快樂。
真正到了談婚論假的年齡，才知道，跟著高同學的指導思想走會付出多麼慘痛的代價！畢來三年，在帝都朝九晚五，雖月薪有萬餘，一月下來卻發現錢都沒了，錢沒攢下，事業沒搞頭，投資也都不會，到頭來還是沒錢，沒房，沒車，快三十的人了還是三無狀態。站在丈母孃的角度想：我女兒憑啥子嫁給你呦？跟著你受苦呀？（沒經歷丈母孃的重重心理，金錢考驗就過了關的婚姻，一定不是好婚姻，來的不易才懂得珍惜啊！淚奔）；周圍的人結婚都買房了，憑啥你媳婦就沒有？你確定對你媳婦是真愛？
很多人想著等自己有錢了再買房，可啥時才會有錢呢？年輕點省著點花，房也就出來了，好多朋友一直拖到30多歲才想著自己還沒房，這時再去買房就真的遲了
沒有經歷買房糾結就買下房的一定是有錢人，咱是普通人，人高老師是聖人，咱凡人得娶媳婦生娃柴米油鹽過日子，縱是有心無力，也忍受不了周圍同學成雙成隊，七大姑八大姨舅老爺們三催四請。
之前一直流行一個雞湯文，大意是這樣：有一對夫婦買了一幢海景房，終日忙著還房貸，日子過得非常緊張，一年也不曾在房裡住幾天，反到是家裡請的保姆天天抱著貓，面朝大海，春暖花開，享受快樂的生活……！
如果把有房的夫婦看成是“房東”，保姆看成是暫時住的“租客”來理解理解這段雞湯文。北漂的人應該經歷過這樣的情況：
房子快到期了，大熱天或大冷天，房東說不租房了，你被迫到處找房！
花了一年時間把小房佈置的小資情調十足，房東要賣房了，合同未到期讓你搬離！
遭遇黑中介，調皮搗蛋半月讓你斷水斷電斷網還到處設坑？
找遍某八同城出找不到一個房東的信息！和遍地中介鬥爭中心力憔悴！
實踐告訴我們，沒房就是無源之流，無根之流，就得漂著……
咱小老百姓，縱是天天看新聞，看經濟專家，政府學者各路人馬，天天討論去樓市槓桿，調控房地產，鼓吹房地產泡沫，討論該不該買房，這些都是虛的，修身齊家治國平天下，先過了丈母孃要買房這一關再說。
房到底要咋買？
買房第一步之要成功先慮敗，要買房先看坑
凡事總想著先謀而後動，歷史告訴我們，衝動是會有懲罰滴，房地產到處都是坑和雷，各類買房的人新聞，一不小小心就粉身碎骨，搭上了一家人一輩子的積蓄……
拿著中央電視臺《法律講堂》欄目主講人秦兵老師寫的《千萬別說你懂買房》認真細細的琢磨，研究，通過這本書，我知道了啥是類住宅房、酒店式公寓、小產權房、經濟適用房、抵債房、法院拍賣房和商品房；土地屬性是有劃撥和出讓；除了商品房還有軍產房，央產房，校產房和單位房；各類房該怎麼買，是不是坑？二手房和商品房都是怎麼個買法？買二手房還是商品房？各自的坑都有哪些？各自的流程是什麼樣的？買房該怎麼選地段，小區，物業，具體在文末。書還是比較長的，當時為了買房，我把我總結的精華都奉獻在後面。有需要有讀者可細細研究。讀完這個，也是小半個房地產專家了。
理論聯繫實踐，通過這本書和實際看房我得出如下信息：
1.理論得跟實際相結合
買房時這本書該讀，但不是能完全信書，作者有一個顯著觀點就是能買二手房就絕對不要買商品房；這個觀點得根據實際情況來看，山西省太原市房地產真正爆發是2015年和2016年，大批知名開發商也是2015年，2016年才進入本地市場，好的二手房其實非常少，也正值大原市大規格棚改，拆遷，在大背景下買二手房不是一個明智的選擇。而且太原市政府有限售政策，拿到大紅本兩年後房子才能出售，沒有大紅本的房，藝高人膽大各路中介也想了好多辦法，但後續是否有麻煩也未可知。
2.不找房產中介也能買好房
看完這本書，關於房地產大小事情也都瞭解了，太原市鏈家不做二手房，因為整個市場都是新房市場啊，而新房樓盤的分析，自己就能分析得了，雖房地產或與中介有相關的合作，但這些折扣是否自己能談得下來，也是一個省錢的辦法。而且每個開發商跟中介的合作力度不一樣，有了利益糾葛和目的，中介的樓盤推介就變味了。當然，知識有價，咱不是否認此崗位的勞動成果。
3.不能碰的房子絕對不碰
小產權房，證件不齊就出售的房，小開發商的房，小道消息謠傳的房，低於周邊均價的房。從買下房一直關注太原房地產以來，爛尾，跑路，貪小便宜吃虧的信息到處都有，2018年反倒成了維權年了，本土開發商裡裡：陽光攬勝，唐槐園，南寒聖都，天泰玉澤園，中澤純境，陽光裡，山投，海唐廣場，中正睿城等；大開發商裡：萬科藍山，中車國際，富力灣，保利百合，保利梧桐語，保利金香檳，萬科紫郡等，好多同學買吧房子後去拉橫幅的不在少數。
買房第二步之糧草未動，情報先行
正是：三軍未行，糧草先動，糧草未動，情報先行，在網上搜集各情報信息如下：
根據網上各路人馬觀點和情報信息我得出如下信息
1.大品牌商的軟文廣告還真不少，饒是各種新聞，問答平臺都有各種各樣的信息和寫手在宣傳
2.太原現在基本上是“南移西進”戰略，所以要優先考慮南面和西面的房子；
3.要考慮汾河的，汾河就那麼一塊，不久就開發完了，周圍想買也買不下了；
4.五年長風區，十年晉陽湖，得考慮晉陽湖的，太原就那麼一塊小湖，將來青運會舉辦，周邊還有大批樓盤等著升值，各種謠傳，將來政府要搬到這裡來。而且靠近西山生態園，將來升值空間肯定錯不了；
5.三給片區好，醫院要搬過去，現在房價低，未來升值空間大；以後政策還會再傾斜，靠近森林公園的，空氣好，恆大，萬科等大開發商都在這裡佈局；
6.靠近環線（西中環、北中環等）或者主幹道的，交通方便；
7.迎澤區，杏花嶺區，萬柏林，尖草坪教育程度不一，為了孩子，得買迎澤區的房；
8.太原南面和東面一直髮展不錯。河西北面你會懷疑是另一個世界的；
綜上所述：合著太原東南西北東各個樓盤都很好，只要說哪裡就有哪裡的好，買了的人都說自己買的樓盤好！所以光看網上的觀點還不行，還得自己實地去考查研究，但大的方向還是得心中有底。
買房第三步之理論結合實際
根據《千萬別說你懂買房》我執著於買二手房，於是蒐集了大量二手房的信息並實地約中介去看（事實證明，我為此想法付出相當多的代價）
買房前一定看自己能拿出多少錢的首付！先看錢！先看錢！先看錢！重要的是事情說三遍！
太原市二手房的購買首付至少要30%以上，貸款需要看專業機構的評估價，假如一套100萬的房，評估價卻只有80萬，也就只能貸80萬，剩下的20萬需要補上後才能貸款，所以買二手房的首付比例要比新房的高。因為不知道這一信息，盲目的做了許多工作，看了很多二手房，事實上也由於大環境不好，所以也不盡如人意。而且好多房子還沒有拿到房產證，有很多是單位房，中介違規給你貸款操作，於是，我的看房重心開始轉向了新房：
以下圖片是2018年3月蒐集的太原市各房地產均價情況，雖然7月才知道這些房價格都普遍上漲了很多，而且很多都已經沒房了
意向樓盤分析
綜合實際看房與各樓盤看房情況說明如下：
1.千萬別信地產商的廣告宣傳：網上的信息得跟實際相結合，
某森林公園旁樓盤號稱靠近森林公園，未來的天然氧吧，價格又非常之美麗，品牌也是知名品牌，本來在網上查資料已經想買那裡或者附近的樓盤，可實際去看周圍考察後發現，樓盤在環外，附近高架林立，太鋼的煙囪冒著突突的白煙，高壓線都有好多，附近的配套至少需要5年完善，離森林公園遠的不是一點。所以，商品進入流通環節真是一分價錢一分貨，房子在中國這種硬通貨更是如此，好有好的道理，便宜有便宜的理由。
2.糧草未動，情報先行
事實上，即使把太原市所有的樓盤都逛了，樣板間都看了，也就那樣，還怪累的，聽著售樓人員千篇一率的話語，並不能促使自己做出決定。在看樓盤前要先看電話問好是否還房子避免空跑一趟，更要的是要看好自己的錢袋子，再結合實際選出兩三家意向樓盤再就各方面的細節綜合比較才是硬道理。
3.買大房還是小房？萬般糾結歸於本心
大房以後父母可以搬來一起住，小房子以後太小，太擠，到頭來還得再換，但大房的價格又比較高，離市區又比較遠，小房的地段好，以後可能升值潛力高。就這樣在糾結中好多人可能聽信各種各樣的觀點，最終下了決心交錢後又後悔的。歸根結底還是看自己和自己的家庭能湊出多少錢，（能全款買房的人請路過），以後每月還要面臨付月供，在自己的承受能力範圍內最好，要不最後真是揹著一座房子的大山在匍匐前進。沒有十全十美的房子，開發商的房子在開發之前已經做過詳盡的市場調查，各大牌開發商的樓盤還有各種各樣的的維權事件。更何況小開發商的。
4.要有自己的想法，不要被售樓人員給忽悠了
太原大小新開發樓盤無數，房地產中介，樓盤銷售人員，親戚朋友，家人等各人通過各人的消息渠道都會了解很多的信息，要堅持自己本源的想法，想要什麼價位的房子，能承受多大壓力，偏好好地段的還是偏遠大地段的，高樓層還是低樓層，靜心想出後就知道自己想要什麼房子了。縱是售樓人員百般忽悠，也知道自己的想法是哪裡。偏激的做出買房的決定，為了房子承受太大的壓力反而得不償失。
5.實事求是
買商品房要實地考察開發商已開發樓盤信息，詢問住過的人的感受，到業主群或論壇裡問問大家，住過的人對開發商的各種手段的坑是最瞭解的，好與壞，裝修，物業，口碑，停車等情況，一問便知，更要實地在自己要買的小區周圍看看各方面的情況。
6.穩住心理，堅持殺價
售樓人員一般為了拿到單，一般手裡都還有折扣點，除此之外，經理和再上面的人也有折扣，畢竟，堅持殺一段時間，抵得上咱好幾年的工資。
凡事皆有法，重點是買房的思路，以上供大家參考，祝買到新儀的房子，圖片文章如有侵權，請聯繫本人，未經本人同意，不得轉載！
買房知識彙總：
買房指南
一、 沒有房產證的房子不能買
(一) 類住宅
土地使用性質並非住宅，而按照住宅標準建設並宣傳、銷售的房子。銷售宣傳“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT” 項目名稱一般比較商業化；土地使用年限是40年或50年；公攤面積大；水電物業比較貴；住戶裡面有不少公司；通常不是封閉小區價格是周邊住宅的2/3，這種房子特別容易在面積測繪、規劃驗收等問題上發生狀況售後包租的房子不要買
(二) 小產權房
集體土地只能在本集體成員內部流轉，不可對外出售。買了房子不能過戶。雙方籤的買賣合同一般被認為是無效的。賣家打個官司就可以把房子要回去。
(三) 經濟適用房
如果是經濟適用房，分成兩種情況，一種是交易受到限制的，比如滿5年才可以過戶。一種是交易不受限制的，叫作按照經濟適用房管理的住房，實際上就是商品房，不過也要補繳土地出讓金。這個錢按照交易慣例要購房人承擔，所以你一定要提前打聽好價格。經濟適用房有的可以過戶，有的不能過戶。滿5年以後確實能過戶了，那麼這個協議也有效。
(四) 抵債房
雖然是抵債房，債主卻不一定取得了房屋的產權。雖然你能住，但是你擋不住開發商
繼續拿這個房子抵債。法院也可以因為房子沒有辦理過戶手續而查封拍賣這個房子。
(五) 法院拍賣房
在南方流行一種對抗司法拍賣的做法，就是在房子被拍賣前，業主倒籤一份租賃合同，利用法律關於買賣不破租賃的規定來對抗拍到房屋的新業主。
(六) 商品房的坑
開發商通常要把房子抵押給銀行、施工方——你別看它沒有房產證，但是它很可能有土地
證。房產證沒下來之前，土地屬於開發商，在建工程也屬於開發商，開發商想抵押給誰就抵押給誰。這種房子萬萬不能買
(七) 二手房的坑
買二手房的時候，由於各種各樣的原因，房子沒有房產證：有的房子是永遠都不會有；有的房子是暫時沒有但以後會有。買這種房子風險比較大，如果房價上漲，業主可能會反悔。因為沒有房產證，所以房子不能辦理網籤，業主又總是比你先知道房產證什麼時候下來。業主很可能偷偷拿了房產證就過戶給其他人，人為地製造一個善意第三人出來。
二、 二手房還是商品房
(一) 辦理房產證不容易
（1）樓盤竣工驗收，交付使用；（2）開發商取得整個樓盤的產權；（3）把產權分割給業主，辦理房產證。業主沒有拿到房產證的時候。整個樓盤屬於開發商（就算房子蓋好已經交房也是一樣）。一旦開發商有外債，債主會用房產來抵債，就會有業主本來住得好好的，突然房子被法院查封的情況發生。開發商根本不在乎業主拿不拿得到房產證。業主拿不到房產證，開發商還可以用樓盤融資。再加上辦不下房產證通常是建立在其他違法收益的基礎上的，比如變更的規劃、違建（也會賣給業主增加利潤）、變更的立項（商改住），不辦房產證只是前述收益的一個附加產物。
(二) 不辦房產證對開發商有利
開發商給業主辦房產證一般需要3—6個月的時間。超過這個時間辦不下房產證，有多種可能的原因，其市場價也要比周圍的房子要低。違規用地問題，變更規劃問題，面積測繪問題，竣工驗收問題，資金鍊條斷裂，公共維修基金和契稅挪用，開發商跑路
商品房竣工後，開發商要做初始登記，也就是辦業內人常說的大產權證。開發商的大產權證包括兩部分：土地證和房產證。前者是《國有土地使用權證》，招拍掛之後就可以辦，所以一般來說，開發商都是先辦好土地證，竣工之後才辦房產證。3個月內業主就能拿到房產證。隨著各地政府行政審批流程的不斷縮短，這個時間往往只會更短，不會更長。
(三) 期房預售制
開發商資金鍊條斷裂，跑路，房子沒買到，錢也拿不回來，貸款還得還，業主的權利主要依靠政治上的維穩來保證，當時有的樓盤清算後，按照各1/3的標準來償還投資人（高利貸），施工方、銀行和業主的債務，在期房預售制度中，在籤合同交錢，房子還沒蓋的情況下，購房人就能提前買到好房子。這個難度有多大？
房間裂縫，買二手房時能輕易規避的問題，在買商品房的時候難度要大十倍、百倍。周邊環境也都不得而知，周邊蓋什麼建築都不知道，完全靠運氣。
(四) 大開發商的房
商品房儘量考慮大開發商的房子，比小開發商的房子發生爛尾的可能性要低一些。比如我們認為，像萬科、龍湖、綠地這些開發商，但是至少它們不會出現資金鍊條斷裂的情況，小開發商能生存，是因為能憑藉關係拿到土地。抗風險的能力比較差。其實不管有多少個樓盤，開發商都會很聰明地在樓盤和樓盤之間建立“防火牆”：開辦項目公司。先是母公司拿地，然後把土地權利轉讓給一家全新的項目公司，再用項目公司進行商品房開發。這個模式有個好處，就是一旦一個項目出現問題，不會危及其他項目。但是大部分情況下，開發商在資不抵債的時候，會把在建工程變成融資的籌碼，所以項目公司只是起到一個保險絲的作用。
(五) 二手房的好處
買二手房，你基本不可能遇到爛尾的問題。有房產證，帶裝修及其它傢俱之類，省心。可即時住。
買房流程
一、 選地段/必要的市場調查
房間均價，周邊環境，是否有公園，學校，超市，公交地鐵方便與否，外來人口是否多，上班方便的需求、孩子上學需求、對房屋品質的需求、對居住舒適度的需求、對房子面積大小的需求。同一片區域，房間價格有較大區別，房地產行業嚴格遵守一分錢一分貨的硬道理，房子的價格便宜或者高昂，一定是有原因的。
當地商品房和二手房的相關情況，稅的徵收，是否滿五唯一，當地的免收政策是什麼？去地稅部門諮詢是最明智的選擇
二、 選小區
(一) 在賣房間數量
一個大規模的小區，建築面積10萬平方米大概有1 000戶。大部分城市的小區都小於這個規模。一般來說每100戶裡面，有兩三套房源在賣是正常的，所以一個大型小區隨隨便便也能有一二十套房子供你選擇。如果一個小區房源特別多，附近其他小區房源都不多（市場行情很好的時候），說明這個小區有問題。沒有問題為什麼業主都賣房子還賣不出去呢？同理，當一個區域的好幾個小區剩餘房源都比較多，就某個小區房源數量少的時候，也間接說明這個小區的品質不錯。剩餘房源的數量和周邊各個小區房源的數量，是除了價格因素之外我們判斷社區品質的重要手段——物以稀為貴
(二) 物業
車位是否緊張、業主都把車停在哪裡、地下停車庫是否漏水、小區環境是否優雅、小區的公建配套設施是否正常運轉、小區門禁嚴格不嚴格、小區的垃圾是否及時得到清理、樓道里是否乾淨。結合這個小區的房齡——如果2002年開盤的小區，到了2017年還是很乾淨，你就可以推測出這個小區有很好的品質。逛逛業主論壇，看有沒有業主正在維權，有沒有業委會，封閉小區、人車分流、小區綠化、地下車庫是現代小區的必備。
(三) 商品房
先看看開發商過去開發的樓盤。成熟的小區最具有參考價值
三、 房間屬性
(一) 劃撥（白給）
買房之後補繳土地出讓金，土地性質變成出讓，房子才會從0開始用70年。出地出讓費，最貴是交易價格的10%，最便宜只要數百元，這是你在買房之前就應該問好的。
出讓（買來的）
如果業主住多少年，往後推。假如已經住了69年還有1年就到期了。
(二) 軍產房，央產房，校產房
確認能不能過戶後才能買
(三) 單位房
所以如果你沒有什麼準備，沒有什麼經驗，沒有什麼想法，沒有什麼主見，我建議就買單位的房子。和統建樓、居民樓不同，單位小區充分體現了設計的優越性，各方面基本領先於同時代的其他房子。
四、 看房
(一) 戶型/房間格局/裝修
小家庭一般選兩居室或三居室，這是考慮以後會有孩子，老人要過來幫忙照顧孩子，多一個房間可以住得下。現在二胎全面放開了，要讓兩個小孩都有自己的房間，三居室也是有必要。
買房的時候儘量選四四方方的房子，不要選形狀奇怪、凹凸不平的。因為有凸就有凹，各種柱子位置不理想會影響到你的室內裝修；另外，地震的時候最先垮塌的都是形狀奇怪的地方，比如飄窗，比如特別大的客廳。
(二) 得房率
公房得房率最高，超過100%。平房得房率約等於100%。多層板樓（無電梯）得房率90%左右，高層板樓得房率90%左右，高層塔樓得房率85%左右。新建小區高層塔樓得房率80%左右。寫字樓得房率50%—70%，越是新建的小區，得房率越低，這是因為小區的公建配套設施越來越多，75%—80%的得房率也是存在的。得房率太低的房子，購房人需要考慮單價是否合算。
(三) 採光
採光也是非常重要的因素，有的房子賣得便宜，是因為採光有缺陷。朝南的房子採光好，北面的房子可能就相對陰溼。晚上去看房是看不到採光情況的，所以看房儘量約白天。
(四) 通風和噪聲
是否南北通透，噪聲和通風問題比較容易看出來，就是你把所有窗戶都打開，聽、感受，把窗戶都關上，再聽，要在每個房間尤其是臥室聽。應該首先排除臨街的房子，因為臨街的噪聲問題是舒適度的一個重要殺手。
(五) 取暖
屋子裡頭不暖和，到了冬天就不舒適。
(六) 頂層和1樓房不好，是否有隔熱層
頂層之所以便宜是因為容易漏水，而且從保溫的角度來說，頂層冬天會比較冷，夏天又比較熱，因此儘量不要考慮頂層。漏水是個非常麻煩、非常難處理的問題，基本上修了還會再漏。
(七) 樓層
中國人忌諱4樓、14樓、18樓，因為4和死諧音，18讓人聯想到18層地獄。
(八) 其他
找一個懂房的人看房，
五、 產權調查
(一) 房屋是否存在查封
如果你買的房屋存在查封，說明業主在外面有債務。如果遇到法院“輪候查封”的情形，購房人在解除房屋上的第一筆“查封”後可能還需要解除“第二筆”、“第三筆”，最後我們的購房人很可能會遭遇“錢房兩空”的問題。有查封果斷放棄。
(二) 房屋是否存在抵押
只要是用銀行貸款買的房子，除非貸款提前還清，否則房子一定是有抵押的。最常見的抵押就是銀行抵押貸款。有抵押的房屋是沒有辦法過戶的，需要辦理解抵押的手續。
業主可以用自己的錢先解抵押（提前還貸），沒有錢怎麼辦？業主可以通過擔保公司向銀行借款贖樓來解抵押，會產生擔保費用和短期贖樓利息。第二種是錢不給業主，讓業主授權給買家或者中介，由買家或者中介出面去還貸款解抵押。
(三) 其它：
房子是否有共有權，是不是夫妻共同財產
房產證上的名字必須和合同上的名字以及賣家身份證對得上。
戶口，戶口情況，什麼時候遷入遷出，買賣不破租賃，如果有人租了20年，買房也住不上
租戶，房子裡面有沒有租戶，租戶什麼時候搬走。
交房，什麼時候交房，能不能提前入住。
過戶，過戶給誰，有什麼特殊需求。
(四) 拉產調
（房屋所有權證上雖然有房屋的權利人、坐落地址、建築面積等基本信息，卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況）
(五) 方法
產權人帶上身份證明到不動產登記中心打印，也可以籤合同後自己或中介去
六、 定金
5萬元、10萬元都可以，定金的數額是有上限的，上限是總房款的20%
七、 籤合同
(一) 類型
存量房買賣合同（範本）、（政府提供）補充協議、居間服務合同（中介的合同）
(二) 細節
交易流程，時間期限，違約責任，要明確約定交易主體、房屋的位置、大小、總價或單價等合同主要條款，若房產有共有權人，要讓共有權人一起簽字，避免以後出現共有權人不同意出售導致無法取得房屋產權的情況。
(三) 時間點
付首付、過戶、交房等時間節點一定要明確約定，有必要在補充協議裡單獨寫出來，且不能相互矛盾，否則以後一定會扯皮。
(四) 戶口
如果該房產附有戶口，一定要明確約定戶口遷出的日期以及不遷出要支付的高額違約金，去法院起訴要求對方遷出戶口是不能被支持的，因此一定要把戶口不遷出的問題轉化成法律可以執行的高額違約金，以保護自己的合法權益。
(五) 貸款
在合同中對貸款批不下來的情況做出約定。
任何談判，都是一場消耗戰，誰熬到最後，誰就是勝利者。
八、 網籤（預告登記）
簽訂買賣合同後，雙方要及時進行網籤。網籤可以避免業主一房二賣（業主仍可與第三人簽訂買賣合同，只是若已經網籤，第三人將無法取得房屋產權），也可以避免其再次對房屋進行抵押。
約定在網籤當天交首付，對於買方來說較為有利。當然，為了防止網籤後，房主無法解抵押或出現其他情況，可以對首付款進行資金監管，以確保已支付的款項能夠用來解除房屋之前已經有的抵押貸款，防止賣方將錢取走後不用來償還銀行貸款，導致買方無法再次用房產貸款，或需要再出錢替賣方將抵押解除後方能順利取得房屋產權。
九、 付首付（資金監管）
防止資金挪用
十、 貸款（評估，面籤，批貸）
貸款需買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
1. 等額本息還款
把住房抵押貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
2. 等額本金還款
將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式與等額本息還款相比，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
十一、 繳稅（建委網約稅號）
滿五唯一、滿二唯一、滿五不唯一等描述，這其實是說這個房子是不是符合個人所得稅、增值稅的免稅條件。
(一) 稅種
契稅（1%—3%）
增值稅（合同成交價和取得房屋的交易價格的價差的5%）
附加和個人所得稅（一種是合同成交價的1%，交易差價的20%）比如買的房子是業主繼承取得的，相當於業主沒花一分錢就拿到了房子，如果房子網籤價格是200萬元，那就意味著個人所得稅是40萬元。
(二) 業主
城建稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加、綜合地價款、土地出讓金、土地收益。其中，
法律規定由購房人承擔的只有契稅、印花稅和土地出讓金。三個比較大的稅種都有各自的免稅政策。
十二、 過戶（房屋權屬轉移，一週左右）
在交房過戶後再支付相應尾款，以確保購房人順利拿到房子。
十三、 交房，支付尾款
十四、 關於中介
能不找中介就不找，中介公司拼的是規模，而不是服務；中介拼的是業績，而不是口碑，沒有回頭客，看房確認單。防跳單條款一般都藏在這裡面。中介費最高不超3%，一般1.5%—2%凡是涉及價格、交易流程這些比較敏感的問題，最好是見面說。談判時間拉得越長，對買家就越有利。成交越早，對買家就越有利。
通過多箇中介尋找同一個小區的房源，通過多箇中介對同一套房子詢價，通過比較多箇中介來確定最合適的中介費，這樣既可以避免信息不對稱，又可以省掉數萬塊錢。
商品房購買流程
一、 小區/五證是否齊全
可以通過政府門戶網站查詢，去指定政府部門查詢
國土資源部：《國有土地使用權證》、首先應該關注土地用途，避免買到住改商、商改住、以工業用地開發的別墅等房屋，無法辦理產權
規劃部《建設用地規劃許可證》、
規劃部《建設工程規劃許可證》、會附有小區的總規劃圖，包括小區平面圖、剖面圖、分層平面圖、分層剖面圖。
住建委或房管局《建築工程施工許可證》
住建委或房管局《商品房預售許可證》。
二、 房產證
交房後多久可以辦好？
什麼時候簽訂正式合同？
三、 價格
我們決定買房時，一定要在售樓處多看看，如果售樓處的銷售情況不錯，會有很多人正在簽約。找其他購房人問一問，他們是不是有什麼優惠，是否也要交電商服務費等費用，
四、 看房/樓/樓層/房號
因為合同上的房號和沙盤上的房號，不一定對得上！有的客戶買了房子，收房的時候才反應過來合同上約定的房子不是自己在售樓處說的那個房子。這種信息一旦落實到紙面上，是售樓處騙了你，還是你買的就不是你說的那個房子，誰也證明不了，所以籤合同時要多核對。
所謂好的房子，一般是指開發商主推的戶型。比如有些高檔社區就主推大面積戶型，有些則主推三居室。這些主打戶型通常會佔據比較有利的位置，比如南北通透，或者臥室在陽面。你可以向售樓人員索要戶型圖，但是要特別注意，戶型圖真的是僅供參考，尤其是陽臺、設備平臺、飄窗這些位置，都是偷面積的重點區域。售樓人員給你的戶型圖，是讓室內設計師偷完面積之後做出來的效果圖，實際交付給你的，卻是真實的戶型。
五、 認購書
一般不會直接跟開發商簽訂正式的商品房預售合同，而是會先簽訂認購書，交購房定金，到了開發商指定的時間再去簽訂正式的購房合同。認購書一定會有這樣的條款——若在指定的時間內購房人未去簽訂購房合同，定金不予退還。
六、 商品房預售合同
到你籤的時候你就知道了，銷售員會有一串動作：把整本合同翻開，找到要簽字的地方，讓你簽字，簽完再替你翻到下一個要簽字的位置。自己看看合同。等什麼時候他走了，你就什麼時候拿出手機拍照。要知道我有多少客戶打官司的時候手裡連份合同都沒有！
商品房預售合同裡面最重要的信息就是五證的證號。不在現場懸掛五證的開發商不一定沒有手續，但是不在合同裡寫明某個證件的，有可能就是這個證開發商還沒有！
七、 •補充協議
八、 前期物業服務合同
九、 業主大會公約
十、 抵押貸款合同
十一、 收房
交房時開發商需向業主交付《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，沒有竣工驗收備案表和麵積實測報告，儘量別收房：因為辦房產證的前提就是要竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房，不要等住進去幾年房產證一直下不來你再去維權，這個時候萬一房價大漲，你退房就不划算，導致自己進退兩難。
十二、 驗房
因此，你一定要先看房，後簽字。可以聘請一位驗房師陪同，很多驗房師都是從建築工程相關行業的一線退下來的老師傅，收費不高，能幫大家檢查房子可能存在的大小問題：樓體、牆體是否垂直，是否存在漏水問題，有無裂縫，是否存在層高不足的問題。開發商整改完畢之前，業主有權不收房，有權向開發商主張逾期交房的違約金，逾期交房超過一定期限，有權退房。
十三、 繳費
收房時業主需要繳納的費用有契稅、公共維修基金、物業費、實測面積差價、其他手續費等。
十四、 關於贈送面積
把沒有房產證的這部分面積違規造出來，再把費用攤到單價裡賣給你。開發商從政府手裡拿地的時候，這塊地能蓋多少平方米就已經固定了。一塊容積率1.6的住宅用地，如果土地是10萬平方米，上面就只能蓋16萬平方米的房子，多一平方米也不行。第二個原因是，開發商多賣面積需要重新審批，給政府補繳土地出讓金，從而增加成本。
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