投實君按：房地產市場正在轉向！這是一句永遠正確的判斷。然而，是轉的更熱，還是轉的更冷？卻經常打臉……
但拋開房價看土地的話，還是能夠明顯看出，從鄭州到河南的二三線城市，變化正在發生，而且方向完全不同。
用一句話概括，就是：熱的地區開始轉冷，冷的地區開始變熱。投實APP，情報級金融信息終端
7月25日，振興地產以36715萬元的起始價競得鄭州市管城區73.05畝合村並城項目用地，樓面價3015.25元/平方米。
此前，7月13日，鄭州國土局掛牌出讓7宗地，全部起始價成交，樓面價平均2447元/平方米，成交價合計30億元。
與上年度動不動的“熔斷”和2016年動不動的“地王”相比，2018年，鄭州土地的關鍵詞，應該是“底價成交”。
據投實統計，2018年上半年鄭州市非工業用地共成交110宗，其中104宗以起拍價成交，佔比94.55% ；賣地成交總額為377億元，其中，以起始價成交的總計320億元，佔比84.88%，較2017年上半年分別同比增長22個百分點、37.97個百分點。
土地的成交熱度下降的同時，鄭州的房地產開發投資增速也在放緩， 2018年上半年，鄭州市累計完成房地產開發投資1478.3億元，同比增長7.1%，增速較去年同期回落22.7個百分點。
在鄭州土地市場降溫的同時，許昌的土地市場也開始變冷。7月6日，許昌市5宗土地合計375畝全部流拍。投實APP，情報級金融信息終端
但漯河、周口，開始出地王了。7月14日，漯河市鑫博置業11247.72萬元的價格競得漯河市一宗國有土地，摺合單價903萬元/畝，溢價率約149%，成功刷新河南三四線城市地價！
6月8日，周口土拍市場再一次出現單價“地王”——周口置騰房地產開發有限公司以456萬元/畝 的價格競得東區光明路北側、鄲城路西側的ZK2018-24地塊，溢價率51%。
從河南18地市2017年房價漲幅榜可以看出，土地降溫的許昌，恰恰是2017年，房價領漲的城市，而2018年出地王的漯河和許昌，恰恰是2017年房價漲幅的後兩名。
這說明，中國的房地產市場已經具備某些股市的特徵，板塊輪轉，資本會將每一塊窪地填平。
另外，無論地價往哪兒轉，各地政府推地的數量和速度都在加快。投實APP，情報級金融信息終端
7月8日，洛陽市國土局推出近千畝土地，超出2017年土拍總量一半。從某種層面上說，這何嘗不是地方政府對於“地方債”、PPP各種融資路徑都被堵住的一種應激性反應！
根據《2018年1-6月鄭州房地產市分析報告》，2018年上半年，全省共成交土地20492畝，其中鄭州成交最多，5577畝，佔比27%，其次是許昌，商丘。
2018年以來房地產融資步步收緊，房企基本能使用的資金槓桿，都被加上了“緊箍咒”，從銀行貸款到公司債、企業債，再到非標融資，以及海外融資平臺這個“蓄水池”。
2018年以來，國開行將棚改合同簽訂審批權限上收至總行，以及棚改的貨幣化安置退出，給三四線城市房地產商都會帶來變數。
房地產企業無論是從穩健出發，還是真沒有錢了，放緩拿地速度，都是理性選擇。
但放緩投資必定帶來供應減少，供應減少疊加貨幣政策放鬆，會帶來神馬後果呢？投實APP，情報級金融信息終端
一
鄭州市上半年94%土地底價成交
6月29日，中國指數研究院公佈的全國房企拿地排行榜。鄭州以473億元土地成交額、809萬平方米土地成交面積排名全國第九。
據投實統計，上半年鄭州市非工業用地共成交110宗，其中104宗以起拍價成交，成交總價合計320億元，分別佔比94.55%、84.88%，較2017年上半年分別同比增長22個百分點、37.97個百分點。
2018年上半年，全市累計完成房地產開發投資1478.3億元，同比增長7.1%，增速較去年同期回落22.7個百分點。房地產開發投資增速整體呈現下滑態勢。
1-6月份，全市房地產開發企業土地購置面積127.3萬平方米，同比下降29.3%。土地成交價款116.7億元，同比下降19.7%。
截至2018年6月底，本年待開發土地面積780.7萬平方米，同比增長67.6%。與2018年4月底相比，待開發土地面積減少30.5萬平方米。
1-6月份，鄭州房地產開發企業本年到位資金1579.4億元，同比增長14.4%，高於完成投資增速7.3個百分點。
其中，國內貸款167.0億元，同比下降32.5%，佔比為10.6%，佔比較去年同期下降7.3個百分點;自籌資金921.2億元，同比增長33.9%，佔比為58.3%，佔比較去年同期提高8.5個百分點;定金及預收款279.2億元，同比增長7.4%，佔比為17.7%，佔比較去年同期下降1.1個百分點;個人按揭貸款192.7億元，同比增長21.3%，佔比為12.2%，佔比較去年同期提高0.7個百分點。
二
周口、漯河、南陽地王頻出
6月8日，周口土拍市場再一次出現單價“地王”——周口置騰房地產開發有限公司以456萬元/畝的價格，通過147次競價，成功競得東區光明路北側、鄲城路西側的ZK2018-24地塊，溢價率51%。
6月15日，位於南陽市城鄉一體化示範區、白河南岸的G2018—17、G2018—18兩宗住宅用地進行公開拍賣，南陽常綠置業旗下子公司南陽市泰亨房地產開發公司分別以601萬元/畝、602萬元/畝單價摘得兩宗住宅用地，也再次把南陽地價推到一個新高度…
7月14日，漯河市鑫博置業有限公司以11247.72萬元的價格競得漯河市一宗國有土地，摺合單價903萬元/畝，溢價率約149%，秒殺許昌、南陽地王，成功刷新河南三四線城市地價！
而，去年9月，鑫博置業就曾拍下過小李莊的一處地塊。從2017年9月至今，半年時間，同樣的地塊，畝均單價卻從305萬元暴漲到903.65萬，整整3倍。
三
洛陽8日拍地近千畝 許昌5宗土地流拍
6月27日至7月4日，8天內洛陽市公共資源交易中心網站接連掛出11宗地塊的出讓信息，面積合計960.26畝。比2017年土拍總量一半還多。
7月6日，許昌市2018年第八批土地公開拍賣。令人意外的是，五宗土地全部流拍，這也是近期許昌土地拍賣市場上的首次。根據許昌市公共資源中心信息顯示，這五宗流拍土地起始價合計11.59億元，面積合計25萬平方米（約375畝），2宗商服、2宗住宅用地、1宗住宅兼容商用。
四
監管層窗口指導 房企融資再收緊
7月17日，據公開媒體報道，日前監管層通過窗口指導，已進一步收緊房地產企業融資。此前公司債與票據之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協會分別檢測通過自身相關部門發行的債務：公司債只能還公司債，票據只能還票據。據瞭解，公司債由交易所監管，票據由銀行間市場交易商協會監管。
目前房企公司債不僅不允許償還票據，而且也不再允許其償還銀行貸款。“政策放款的上限是，只有舊債到期，或者長租公寓領域，房企才有發行新債的可能。”
此外，近期監管層已限制在香港上市的內地房企在境內發行熊貓債，近期港股內房企申請發熊貓債均未獲批，部分房企已放棄在境內發行熊貓債。
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