行至7月，2018年惠州房地產市場正式進入到下半場。回顧上半年市場格局，常態化的樓市調控勢頭仍佔據主流，儘管個別房企仍在銷售中出現不和諧聲音，但大環境市場向好，這意味著在前期調控政策的持續發力和深化背景下，惠州樓市正進入價穩量穩的新常態。
上半年銷售商品房8.4萬餘套
近日，惠州中原等多個行業監測機構陸續發佈半年度的樓市成交數據統計榜單。以中原數據為依據可見，在2018年上半年，惠州3縣4區共計銷售商品房源達到84304套，銷售面積達到876萬平方米，同比實現35.45%的漲幅行情。在銷售金額表現上則首度突破千億，達到1007.1億元，同比上漲6.64%。
關注到動態市場，儘管信貸持續收緊，但供需仍然表現活躍，交易量始終保持高位穩定，惠城仲愷、惠陽大亞灣等區域則更是出現局部的供不應求。與此同時，各縣區之間也出現了明顯的差異局面。
對比半年度的市場供給和交易數據表現可發現，在半年交出84304套房源的交易規模答卷背景下，該週期內市場供應房源數量僅為80411套，接近4000套房源為既有的市場存量房源。
值得注意的是，這一供需不均衡的局面在各縣區迎來差異。在交易較為熱門的惠城仲愷和惠陽大亞灣，市場交易房源和供應數據分別為20374套、43946套，17108套、40118套，分別將多出3266套和3828套，市場供不應求明顯；而在博羅、惠東和龍門三縣，總交易量和供需套數分別為19981套和23185套，供應房源將多出交易房源3204套，市場供需較為寬鬆。
前十房企交易規模接近400億元
隨著近幾年規模型房企的集中進駐佈局，多家企業開發的樓盤項目陸續推出市場，“強者恆強”趨勢明顯。
依據統計數據，在全市範圍內，排名銷售榜單前列的幾家企業與2017年差異不大，但銷售規模和佔比明顯強化。位列前三位置的分別為碧桂園集團、新力地產和雅居樂地產，銷售金額分別達到了181億元、43.89億元和27.4億元。其中碧桂園表現最為搶眼，不僅僅是銷售表現突出，更是因為企業在惠城、惠陽、大亞灣等各個縣區全線發力和突破。
聚焦到排名前10的開發企業，共有7家企業半年銷售金額均突破20億元，除了前三位之外分別是：中海地產23.23億元，星河地產22.9億元，富力地產21.9億元，以及中洲控股取得的20.51億元。此外，龍光地產、海倫堡和榮盛發展則分別取得19.6億元、17.76億元和17.6億元的成交表現。
值得關注的是，10家房企總銷售規模達到395.8億元，佔全市總銷售規模的四成左右，市場集聚程度正在加強。在惠城區域該局面同樣明顯，共計170.7億元的銷售規模，中海、碧桂園、中洲、新力等前10房企銷售額就已達到約115億元，佔比則達到67.4%的歷史新高。
記者注意到，若統計範圍繼續擴大至榜單的前20名房企，房企聚合表現的形勢將更加明顯。在全市範圍內僅有新荃灣實業和隆生地產兩家本土企業入圍，其餘均為全國或區域佈局的規模型房企。惠城區域同樣如此，僅有方直、鵬達、麗日和麗景等少數幾家企業入圍，且都居於榜單的末尾位置。
“行業巨頭扎堆無疑是有效推動著惠州市場價值提升和風險的下降，但對於消費市場來說壓力也將越來越明顯。”某位要求匿名的市場評論專家認為，中小企業現在有項目賣就還在，賣完了就基本被清出了市場，市場成了房企“大鱷”們的角鬥場。對於惠州市場而言這有效解決了困擾多年市場準入門檻低、運行風險較大的局面；但對於市場需求而言，大企業佔據主導的話語權，議價空間收緊，購房壓力也將明顯增大。
惠陽大亞灣區域最受關注
再回看各區域市場表現和樓盤項目銷售情況，記者注意到，儘管在暖市環境下全線市場向好發展，但區域間的不平衡發展仍然明顯。其中，最受關注的無疑是惠灣地區，惠陽和大亞灣分別交易房源面積188.17萬平方米、262.69萬平方米。
在具體的樓盤項目表現上同樣如此，作為對接深圳的“第一站”，樓市的“傳統豪門”，惠陽大亞灣在一線房企的耕耘下越來越受到泛區域的購房需求關注。碧桂園集團在該區域開發的潤楊溪谷、深薈城、翡翠山等均取得破20億元的銷售額，潤楊溪谷更是取得41.1億元的銷售表現。
作為城市主城區的惠城仲愷區域則持續表現出穩定，儘管在粵港澳大灣區發展進程下，軌道交通規劃建設逐步完善的背景下購房者仍在持續湧入，但隨著市場調控的持續發力，市場量價平穩，147萬平方米和70.2萬平方米的銷售面積均取得10%以上的增幅。
此外，在縣域市場，緊臨惠城的博羅市場繼前兩年回暖後，作為剛需置業的低窪市場，2018年度再度迎來發展，銷售規模突破123萬平方米，漲幅達到了23.67%。而惠東縣和龍門縣則出現回落，在前期市場旅遊度假產品以“黑馬”姿態大獲關注後，當前市場顯得較為平靜，銷售規模均出現一定幅度下滑，分別只有55.7萬平方米和28.46萬平方米。
對比往年的市場，傳統的優勢片區市場不單是在暖市環境下扮演著市場“急先鋒”的角色，在此前的平靜銷售週期同樣也成為行業的有力支撐。與此同時，跟隨不同市場階段特定產品的大熱，特定片區也通常迎來階段性的大爆發，成為市場“黑馬”。
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