從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣。
一是計價基礎不一樣
中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年，期滿可以自動續期，商住兩用房屋產權多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進行續期；而國外多為永久產權，如美國採用私有財產制，房屋的買賣包括土地，產權是永久的。這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值，而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。
二是數據質量不一樣
國內的數據主要有兩個來源，一個是統計局，另一個是中國指數研究院。兩個數據質量都不高，尤其是統計局的。一方面統計局只公佈指數，沒有高頻的絕對價格。另一方面數據嚴重失真。統計局數據來自住建部門的網籤價，而為了合理避稅，大城市普遍存在陰陽合同，網籤價基本都大幅低於實際成交價。舉個例子，假設北京一套房子實際成交800萬，但一般網籤價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統計局的數據，北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右，而實際均價早已經五萬以上。拿著這種房價去對比分析，結論必然跑偏。
三是統計口徑不一樣
全球房價缺少一個統一的官方數據，各國房價統計機構不同、數據來源不同，樣本口徑也不同，不適合直接比較。國內常用的房價數據是70個大中城市和百城房價，樣本城市相對較多，包含了各種商品房類型；而美國最常用的標普/凱斯·席勒房價指數則只統計20個城市，而且還只統計獨棟和聯排別墅。別說各國之間沒法直接對比，甚至是一國內部直接比較都不完全準確。
四是面積算法不一樣
國內房屋計算的是建築面積，既包括住房使用面積、牆體佔用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計入其中。大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。如香港採用的是實用面積，等於建築面積去除公攤面積的部分。而美國、英國等使用是使用面積，等於實用面積減去牆體佔用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。
三種面積之間的關係是建築面積>實用面積>使用面積，實用面積和使用面積相差較小，建築面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進行換算，也就是實際居住面積和建築面積之比。一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外70多平的房子大概相當於國內100平。中國房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數據高出20-30%。
五是持有成本不一樣
國內現行的房地產稅費主要體現在交易環節，多為一次性成本，只有房產稅和城鎮土地使用稅是針對房產持有環節的，但房產稅目前只有在上海和重慶進行試點，還未全面推出。也就是說如果不交易，中國房屋持有幾乎無成本。而國外稅費主要在持有環節，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等很多國家和地區都有房產稅，需要在持有期間繳納。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物業費，而在臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.16萬美元/年的房產稅和0.85萬美元/年的物業費，摺合人民幣年均持有成本13.47萬元，持有成本明顯高於國內，這部分成本其實也算是隱性的“房價”。
六是區域結構不一樣
中國是後發國家，城鎮化率才54%，區域發展極不均衡，城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會城市，杭州均價超過6萬，烏魯木齊均價在6千左右，相差有十倍。國外雖然也有區域和城鄉差距，但發達國家城鎮化率基本都在70%以上，不像國內分化這麼嚴重。這導致一個問題，如果比較整體房價，中國的房價可能會被部分落後地區以及農村拉低，掩飾大城市的高房價，和實際情況不符。
七是計價單位不一樣
各國採用的房屋面積度量單位千差萬別，國內是平方米，美國和英國是平方英尺，日本和韓國是坪，都需要經過一定的換算，無法直接比較。三者之間的換算比例為1平方英尺約等於0.093平方米，1坪約等於3.31平方米。
既然數據不一樣，那直接對比很容易產生系統性偏差。為了對比的準確性，我們綜合考慮各種因素，確定以下幾個數據處理的原則：一是以發展程度近似的代表性城市進行對比，避免整個國家對比的不準確性；二是以市場數據為準，避免外部干預帶來的數據失真；三是以同一跨國統計機構為準，避免統計口徑的不同；四是宏觀的數據維度和微觀的案例維度相結合，儘可能的反映房價的真實情況；五是絕對水平和相對水平相結合，剔除發展水平差異帶來的房價差異。接下來，我們就從這幾個原則出發，分佈從宏觀和微觀兩個視角來對比一下中國和其他國家的房價。
一、宏觀視角對比：幾乎是全球最高
宏觀層面上，我們選取Numbeo的數據，這是目前世界上最大的在線協作數據庫網站，通過用戶在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新，便於進行數據比較。為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。
絕對房價：修正後僅次於香港
我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比，可以發現中國一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅，但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據，香港以28836美元/平方米遙遙領先，緊隨其後的是倫敦和新加坡，分別為17219美元/平方米、16494美元/平方米，上海、北京、深圳分別以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城區房價已超過紐約，深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內地一線城市京滬深房價位居前十，在全球處於領先地位，比肩倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市，但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區房價約為香港的一半。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
單位：美元/平方米
但是考慮到中國內地常用的為建築面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用70%的得房率，進行折算後可以發現，上海、北京和深圳中心區域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已經超過倫敦和新加坡，僅次於香港，且與香港差距進一步縮小。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
單位：美元/平方米
再來看一下非中心城區：20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯，部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半，但非中心城區總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調換順序。根據Numbeo網站最新7月份核心城市非中心城區的房價數據，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，約為中心城區的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相對中心城區排名有所後移。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
單位：美元/平方米
非中心城區也按照70%的得房率進行折算後，上海、北京和深圳非中心城區房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，僅次於香港，成功超過倫敦、舊金山、新加坡和巴黎。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
單位：美元/平方米
相對房價：全球最高，沒有之一
第一個指標是房價收入比：修正前僅次於香港，修正後全球最高
一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍，意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值，公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值，公寓中位數為90平方米，假設50％為女性勞動力，淨可支配家庭收入定義為1.5倍平均淨工資，在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中，香港以47.36排名第一，北京、上海、深圳的房價收入比分別以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四，遙遙領先其他城市，排名第五的孟買只有30.84倍。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
注意，這還沒有按得房率折算，如果用折算修正後的房價去計算房價收入比，那京滬深更是高的驚人，分別達到63.36、62.8和57.34，遠遠超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
第二個指標是房價租金比：全球最高
從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。
京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在最新7月核心城市房價租金比數據中，深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以75.07、70.75、61.65位居前三，非中心城區也是如此，佔據前三位，均超過57。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
三、結論
綜上，對比的結論已經很清晰：
第一，從絕對水平來看，中國大陸核心城市的房價在全球位居前列，僅次於香港、紐約、新加坡，如果剔除建築和使用面積的差別，京滬深的房價幾乎是最高的，僅次於香港。
第二，從相對水平來看，中國的核心城市房價在全球是最高的，修正後的房價收入比和房價租金比都超過了香港，京滬深的購房負擔穩居全球前三。
第三，如果房價沒法進一步的上漲，目前的租金回報是嚴重偏低的，房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。
第四，全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比我們的房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理，即便有泡沫，也不一定會崩潰，至少短期不會。
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