政務區目前是合肥房價最高的區域，在售新盤不多，已無太多空地，基本發展成型，大部分是二手房市場。政務區範圍很小，房產大多是優質資產，我們看到整個區域成交量也不大。
由於單季度樣本數偏少，本篇我以合肥鏈家2017年全年數據為基礎，重點解析2018年第一季度二手房的成交數據，共計4149個樣本，其中政務區成交284套，佔全市總成交的6.8%。
根據學區劃分及地理位置特點，我將政務區分為4個板塊，分別為：
1、天鵝湖南板塊。主要是翡翠路東，匡河以北，潛山路以西，祁門路以南區域。
2、翡翠路西板塊。主要是翡翠路以西，天鵝湖路以南，匡河以內，以及恆大華府、保利香檳國際、文一名門首府三個小區。
3、天鵝湖北板塊。主要是天鵝湖路以北，潛山路以西，匡河以內。
4、潛山路東板塊。主要是政務區潛山路以東的區域。
上次關於政務區的分析，我記錄了2017年全年的數據，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》），本篇主要關注2018年第一季度的成交數據。去年全年共成交206套，今年第一季度成交78套，大概增加37.9%。
政務區第一季度平均成交價格為20820元/平米，比去年全年（20866元/平米）微跌46元/平米，因樣本偏少，可認為數據大致持平。議價空間也基本沒太大變化，成交週期有所減少。
天鵝湖南板塊
天鵝湖南板塊共成交73套，比去年全年增加了14套，區域成交均價達到22628元/平米，較上次（22636元/平米）基本持平，依舊是政務區乃至合肥市成交均價最高的板塊。議價空間和成交週期都略有增加。
各個小區成交增加比較均勻，沒有太大的亮點。從目前建設進度來看，奧體小學今年可能難以招生，大概率要到明年了。在之前的文章中，我談到過奧體小學，我推測該學校學區劃分應該在天鵝湖南這個範圍內。受奧體小學即將建成影響，學校附近幾個小區成交開始活躍起來。
從我小密圈成員反映來看，我發現很多人對奧體小學期望比較高，而且大都是衝著這所學校購買天鵝湖南板塊的學區房。儘管理性告訴我這個小學不會比政務區現有小學好到哪裡去，但預期比黃金重要，周圍沒有回遷生源會使得它變得非常特別，後期應該會被炒作得比較厲害。
翡翠路西板塊
翡翠路西板塊共成交131套，比去年全年增加了42套，增量最大，成交均價為20234元/平米，基本保持不變。值得注意的是，該板塊平均成交週期和議價空間繼續收窄。
成交量最大的小區是保利香檳國際，共成交36套，比上次統計增加12套，成交均價20866元/平米，較之前（20715元/平米）上漲151元/平米。其次是恆大華府，共成交22套，比上次統計增加10套，成交均價18593元/平米，較之前（18561元/平米）基本持平。
以上兩個小區規模大，而且是品牌，屬於匡河以外。匡河以內成交量比較大的是融科九重錦和太陽發能海岸，其中融科九重錦較上次統計的10套，增加了7套。融科九重錦主要是戶型不錯，發能太陽海岸主要是便宜，離八中近，好租。
在之前的文章中我們分析過，翡翠路西目前最大的問題是學位不足。目前該區域有兩所小學，一所是翠庭園小學，一所是習友路小學，共享學區，但是對應了
40000戶居民，應該是全合肥市最大的小學學區。目前翠庭園小學已經不堪重負，奧體小學的修建正是為了分流生源，減輕學區壓力。金三銀四是學區房交易的高峰期，翡翠路西價格整體上要弱勢於天鵝湖南板塊，但是學區一樣，性價比相對更高，所以成交量放大較多。
天鵝湖北板塊
翡翠路西板塊共成交39套，比去年全年增加了13套，增幅較大，成交均價為22447元/平米，基本保持不變，僅次於天鵝湖南板塊。值得注意的是，該板塊平均成交週期較前次減少
21.4天，議價空間有所擴大。該板塊小學學區是西園新村小學南區，目前被認為是政務區最好的小學，但是因為學校所在小區匯林閣是一個回遷小區，有所影響。市中院南邊擬建西園新村小學南區分校，因為沒有回遷生源，跟奧體小學一樣被認為是下一個政務區的頂級小學。
我們可以看到，距離小學最近的水墨蘭庭成交量很大，幾乎佔到板塊總成交的半壁江山，但大部分是公寓成交，看來很多人應該是衝著掛學區來的。不論是公寓還是住宅，成交價格相比去年都所有上漲。
西園新村小學南區分校建成之後，我覺得至少天鵝湖畔、內森莊園、天鵝灣花園這三個小區是可以保證劃到這個學區的，但是水墨蘭庭由於距離50中新校太遠，學區可能具有一定的不確定性，個人建議可重點考慮前三者。
潛山路東板塊
潛山路東板塊共成交41套，比去年全年增加了9套，成交均價為18175元/平米，較上次有所下跌，該板塊平均成交週期和議價空間都有所擴大。鏈家在潛山路東的佈局較少，成交量也比較少。
目前該板塊在售的三個新盤，融創合肥壹號院，融創信達政務一號院，天鵝湖MOMA。儘管融創壹號院的品質很好，但是價格太高，性價比較差。政務一號院地理位置太差，性價比也不高。天鵝湖MOMA開發商口碑也不佳，但是地段很好，價格適中，如果考慮政務區新房，性價比可能相對還算是可以的。
之前有消息稱會在潛山路和習友路交口東北角，建一所50中新校分校，以減輕本部壓力。我認為這所學校大概率不會比本校區差多少，至少比50中南校學區好多了，如此一來，會對板塊內祁門路以南區域有一定利好。
政務區房產的優化配置
目前隨著合肥市場限價盤逐漸消失，二手房市場開始活躍起來（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》），考慮到限購政策短期內不可能放鬆，我們必須從投資升值角度轉變到資產優化配置上來。我在前面文章中提到過合肥優質資產和劣質資產的概念（公號“小易論樓市”《合肥的優質資產和劣質資產》），毫無疑問，政務區範圍內絕大部分都是優質資產。
我之前分析過，房齡和學區是影響房產保值升值的兩個最大因素，房齡年輕升值效果好，好的學區可以使房產保值，並擺脫房齡對房產本身自然磨損的影響（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。
為什麼政務區是優質資產的集中地？除了地段上得天獨厚，資源集中投入，最重要的還是學區（公號“小易論樓市”《奔跑吧，合肥學區房！》）。目前合肥學區好，房齡還不算太老的區域，綜合來看，只有政務區能當此任。這段時間，小密圈裡很多人問我關於政務區各個小區如何買的問題，根據經驗，我對50中新校學區範圍內的房產做了一個梳理，將所有小區優質程度做一個劃分，供你們參考（檔次劃分請參考我公號“小易論樓市”文章《合肥的優質資產和劣質資產》）。
大額資產優化配置（300w-500w）。政務區的頂級資產，也是全合肥市的頂級資產，一定是集萬千寵幸於一身，所有優質資源的價值集中體，特點只有一個，那就是稀缺，當然，價格也相當感人。屬於1+檔資產的小區有：天鵝湖畔，置地柏悅公館，華潤凱旋門，綠地藍蝶苑和內森莊園天墅。
這些小區不用我多說，僅從價格上就能看出其優質程度和市場對它們的認可。學區方面，天鵝湖畔和內森莊園是50中新校和西園小學南區，置地柏悅公館、華潤凱旋門和綠地藍蝶苑目前是50中新校，小學未來可能是奧體小學。
幾個小區基本都在政務區的絕版位置，環境綠化都沒得說，而且交通便利，距離商業中心也比較近。置地、華潤和綠地都是比較大的品牌，建築品質基本過硬。
我在之前的文章中分析過，政務區3室及以上戶型戶型平均成交面積在120平米，是合肥市戶均成交總價最高的區域。政務區頂級資產未必是最值得投資的資產，但必定是大宗資產配置的最佳標的。它們通常具備以下幾個特點：
1、行情來時最先上漲，行情退時最後下跌；2、面積越大戶型越好越稀缺，議價空間不大；3、總價雖高但流動性相對較好；4、升值雖非最佳，但基本都能跑贏大盤。從小密圈成員瞭解的情況來看，在目前合肥嚴格限購情況下，很多人手持大量現金，卻缺少房票和貸票，即使買了新房或者二手次新房，也會因房子總價低而無法將資金完全利用，苦於缺少資產配置渠道。我認為政務區頂級資產就適合房票貸票有限的家庭進行大額資產配置。
中等資產優化配置（200w-250w）。政務區絕大多數小區都是上一代產品，容積率偏高，品字樓居多，戶型設計較差，這是政務區小區的普遍缺陷。目前隨著二胎放開，小三房開始流行，合肥新房市場兩房戶型幾近消失，這反映出市場需求開始出現變化（公號“
小易論樓市”《濱湖什麼類型的房產最值得投資？》）。我們可以看到，90-100平米左右的小三房，在政務區非常稀缺。一些戶型比較好的小三房，因為總價相對不高，能夠滿足家庭最基本的功能需求，正在受到越來越多人的青睞，即使小區本身屬於2檔，這些戶型也能躋身頂級資產。
所以對於資金有限的家庭，在200w-250w這個範圍內，可以優先考慮配置政務區的小三房（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。最典型的就是融科九重錦96平米左右的小三房或者小四房，因本身贈送較多，單價可以達到2.3w-2.4w左右。還有藍蝶苑的104平米戶型，單價逼近3w。
小額資產優化配置（100w-150w）。 資金非常有限的家庭，大概只有100w-150w左右的預算（公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》），可以考慮政務區學區功能的資產配置。對於這種標的，要點只有兩個，一是學區預期要好，二是房產總價要低。
我在之前文章中分析過，合肥房產分為兩個部分，一個是建築價值，一個是土地價值。建築價值自建成之日起就在不斷磨損，是貶值貨；土地價值隨著城市建設的推進在不斷升值，是我們房產增值的主要部分。
學區房除了建築價值和土地價值外，還有一個學票價值，學區房之所以能夠保值或升值，最主要原因就是學票在不斷增值。我們投資學區房，主要就是投資學票，學區變得越來越好，學票價格就會不斷攀升（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
一般情況下，學票價格是固定的，學票價格佔學區房價格比重越大的資產，越值得投資。因此，總價越低的學區房越搶手，總價越高的學區房基本體現不出學區溢價。
我們可以考慮一些學區非常穩定的公寓房，或者資產檔次稍低一些的住宅兩房，即使是回遷小區，只要總價夠低，也是不錯的標的（公號“小易論樓市”《在合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格》）。在這裡我不建議考慮匡河以外的小區，因為學區在我看來不是很穩定。
這些總價較低的學區房，除了流動性和保值增值不錯外，還有一個比較大的優點，就是易出租，而且租售比還不錯，很多時候甚至能夠覆蓋你的月供。
合肥更多其他區域的房價分析及購房建議，請關注微信公眾號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”“政務”“廬陽”等區域關鍵詞獲得。
閱讀更多 小易論樓市 的文章
