朝花夕拾2017

公積金貸款本人比較有發言權。天津市的郊縣，2009年房價大漲前，結婚前老公公積金貸款買了第一套，不到5年的二手房，106平，單價3500一平，總價36萬，貸款24萬，18年，公積金每月1300多，但是月還款1600多，當時很焦慮，幸好賬戶有之前繳存的餘額1萬多。後來幾年慢慢都在漲工資，公積金也相應漲了，我們婚後一直致力於倆人賬戶餘額存滿一萬還大額。到2015年最後用現金5萬多還完，一共大額還款20萬多，整6年，還本金4萬，利息3萬多。

然後，2015年國家放開二套房公積金首付3成，放開第一週提前看好的房熟人介紹買的老學區房，98年的房，128平，80萬，單價6250一平。當時也非常便宜了，周圍老房8000＋，新房10000，估價90萬，首付27萬，貸63萬，15年。月還6500多，倆人公積金略有結餘，加上第一個月還大額9萬多。大額後月還款遞減，2016年10月天津公積金網站app可以每月手機還大額，不必再湊整數跑營業廳。於現在是每月還完當月倆人還有3000多結餘，就還大額。預計7年半在不添現金的情況下63萬能還清。

經過2016年的大漲，現在第一套單價10000出頭，二套因為學區單價15000。

說的有點亂，大家將就看，以上是本人的公積金使用情況。總的來說，有公積金儘量用，不然現在1元買根蔥，存上40年65歲退休公積金再拿出來，沒準100元才能買根蔥了，沒辦法錢貶值太厲害了。反正也是自己的錢，花自己錢買房，在可以接受的能力範圍內貸款。

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首先看一張表，以貸款總額為120萬（北京的公積金貸款最高額度）、貸款期限30年為例，對比等額本息還款的商業貸款、等額本金還款的商業貸款、公積金貸款的主要差別。最明顯能看到的是，公積金貸款的月供只要5222元，比商業貸款（等額本息）的低了1000多元，月供壓力小，並且總利息支出也少了好幾十萬。

所以對購房者來說，在條件允許下，公積金貸款相對來說更划算。

但是如果在需要貸款額度超過120萬，並且首付款比較少的情況下，可能還是不得不選用商業貸款。（雖然還可以選擇組合貸，就是在公積金貸款上限範圍內的部分用公積金貸款，超出部分走商業貸款，但是因為這樣辦理，流程和手續會更長，絕大多數情況，賣房者不接受。）

下面詳細講述公積金貸款和商業貸款的差別：

區別一、面對的房屋類型不同住房公積金貸款只能用於購買70年產權的住宅時使用，除此之外的商住等類型的房屋是不能申請公積金貸款的；商業貸款面對的房屋類型較為寬鬆，除了住宅之外，商住兩用房也可以申請。

區別二：貸款性質和利率不同公積金貸款是不以盈利為目的的政策性貸款，利率相對較低。而商業銀行貸款是以贏利為目的，利率高一些。最新的5年以上住房貸款，商貸基準利率為4.9%，而公積金僅為3.25%。a）首套房基本上都是按照基準利率放貸，部分銀行首套房的商業貸款會有10～15%的折扣。b）二套房的利率基本上是基準利率的1.1倍。

區別三：貸款額度（感謝闕先生指出原先回答中的以偏概全，只說了北京的情況。已修改）公積金貸款額度上限，每個城市的上限額度不太一樣，比如北京是120萬。商業貸款沒有明確上限，但是總的貸款額度受限於能開出證明的家庭總收入，通常要求家庭月收入為每月還款額的2倍。可以用這個房貸計算器計算一下，自己的貸款總額和相應的月供金額。下面以北京為例：公積金貸款：購買首套住宅最高可貸8成，最高120萬；首套房若為商貸無論是否還清，二套房的公積金貸款最高可貸8成，最高80萬。若首套為公積金貸款且未還清則不允許再次公積金貸款。商業貸款：首套普通住宅最高可貸6.5成，首套非普通住宅最高可貸6成；二套普通住宅最高可貸5成，二套非普通住宅最高可貸3成。也就是說，如果你購買的房子所需要的貸款超過了公積金貸款的最高限，超出部分將都是你的首付款；如果此時，你選擇商業貸款，那麼就沒有這個限制。

區別四：貸款年限總貸款年限不超過30年；貸款人年齡加貸款年限不超過70年。　此外，不同銀行和不同城市公積金管理中心規定不同，一般來說商業貸款可以選擇的還貸期更長更靈活。可以是等額本金和等額本息兩種還款方式，簡單來說，等額本息就是每月還款數額是一樣的，剛開始還的錢中大部分是利息；等額本金就是剛開始還款金額高，每個月所還的本金是一樣的，利息部分會逐漸遞減，開始壓力很大。當然，目前各地公積金管理中心對公積金貸款年限和額度的規定並不一樣。以北京為例，公積金貸款能貸多久，是根據借款人年齡、房齡，甚至磚混結構還是鋼混結構決定。比如：貸款年限加房齡，磚混結構的不超過47年，鋼混結構的不超過57年。

區別五：貸款流程1.公積金貸款1）市屬：資質審核、房屋核驗——網籤——評估——面籤——初審——籤借款合同——繳稅——過戶——放款——拿房本2）國管：資質審核、房屋核驗——評估——網籤——面籤（初審、籤借款合同 ）——繳稅——過戶——放款——拿房本2.商業貸款：資質審核、房屋核驗——網籤——評估——面籤/審核——繳稅——過戶——放款——拿房本——拿尾款

區別六：審批時間商業貸款大約20個工作日，公積金貸款大約需要40個工作日，商業貸款快於公積金貸款。

區別七：適用人群商業房貸針對所有符合條件的社會公眾開放（有合法穩定收入、有效身份證明），而公積金貸款則只對公積金繳納者開放，且要求嚴格。公積金貸款的條件：1.住房公積金開戶一年以上，並連續繳存12個月；2.仍在“繳存狀態”；3.沒有未結清的公積金貸款或政策性貼息貸款。除此之外，還有兩種情況也可以申請公積金貸款：離退休職工或翻修房屋。

區別八：貸款來源　　商業貸款放款源頭的來源主要是商業銀行等放貸機構籌集的社會公眾資金，而公積金房屋貸款則是公積金緝費者繳納的資金。

區別九：審批機構　　商業房貸主要通過銀行審批，決定權在銀行；公積金房貸則需要通過公積金管理中心審批，決定權在公積金管理中心，銀行只是執行機構。

區別十：利息用途商業房貸的利息是商業行為的盈利，歸相關的投資人，而公積金利息則是有政策規定用途，只能用於保障性住房建設。

脫單說

關於公積金的還款與商業貸款無異: