商品房销售合同作为一种格式合同，并不是指合同中所有内容都是固定不变的，国家工商总局和建设部联合监制的只是其中确定不变的部分内容，《商品房买卖合同说明》已经明确载明以下内容：“3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减；4.对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或者添加的内容，双方应当协商确定。”这实际上表明商品房销售合同中后添加的或者需要选择的内容是未经过也不需要经过国家工商总局和建设部监督制定的，只需要和消费者协商后就可以确定，这部分内容才是区分消费者在开发商眼中到底是“上帝”还是“上当”的试金石。
那么，市场上常见的商品房销售合同中开发商在自行添加内容上都暗藏哪些玄机呢？
合同内容 关于商品房交接，有的合同中包含有“出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担”字样。
简析 《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”换言之，不具备交房条件的房屋不能向买受人交付，更谈不上将房屋的风险责任转移给买受人。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十五条规定：“交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买人带来损失的，房地产企业应当依法承担赔偿责任。”这就是说，房屋权利损失的有些风险和责任（如房屋质量责任）无法转移给买受人，只能由房地产企业承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担……”也就是说，法律肯定了买受人有“正当理由（如不可抗力）”不按期接受交房的权利。
合同内容 关于产权登记，有合同中包含有“出卖人应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”字样。
简析 《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报房屋所在地房地产行政主管部门。”有些开发商以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款中“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的相关内容作为该合同内容的法律依据。很显然，上述法规并不矛盾，出卖人未按期提供资料报产权登记机关备案只是“由于出卖人的原因，导致买受人未能取得房屋权属证书”的一种情形，而非唯一情形，还包括出卖人将该房屋抵押、另售第三人、被查封、扣押等情形导致买受人未能取得房屋权属证书。混淆这两个期限的目的在于扩大自己的权利，减少自己可能“因违约依法应当承担的责任和义务”，而这毫无疑问侵害了消费者的公平交易权、求偿权等权益。
合同内容 关于不能登记的违约责任，有合同中包含有“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”字样。
简析 假设一个消费者从银行通过商业贷款100万元预付房款，贷款年利率为7.5%，两年后因房地产开发企业的原因不能取得产权登记，该消费者选择退房，这时候他不仅需要等待一段时间（最长30天），而且只能拿回101万元（含1万元赔偿）。消费者自身并无过错，仅因为房地产开发企业的原因净损失了至少14万元（贷款利息7.5%/年×100万×2年=15万，开发商赔偿1万，以上并不含消费者缴纳银行的违约金、手续费和等待开发商赔款期间损失的利息以及消费者为此付出的交通费、误工费等费用）。在整个购房过程中，消费者的损失远远超过了1%，即使以银行同期存款利率计算，消费者两年也应该有6%以上的收益，所以1%的所谓“赔偿”极大漠视了消费者的权益，既违背了“平等、公平、诚实信用”的民事行为准则，也看不出房地产开发企业对消费者合法利益的尊重、诚意以及经营主体对自身过错责任的担当。
合同内容 关于逾期交房的违约责任，有合同中包含有“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”字样。
简析 具体分析同上则，同时我们再来看看合同中对买受人逾期付款的条款：“买受人采取办理银行或者公积金贷款方式购房的，买受人承诺在3天将全部的贷款所需资料提交给房屋贷款机构办理贷款手续。若因为买受人原因未能申请全额贷款或贷款不能在10日内到账的，买受人同意7天内补齐全部余款，若买受人不能按时补齐余款的，按照每日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”自己违约支付每天万分之一的违约金，对方违约就收取每天万分之三的违约金，这是哪家的平等双方自愿协商结果？
从法律上讲，商品房销售合同应当是平等民事主体在平等、自愿、公平、诚实信用基础上形成的合意，但包含上文所述类似内容的商品房销售合同在商品房销售市场上并不鲜见，我们从这些合同文本当中很难看出合同双方是建立在真正的平等和公平基础之上的。
（原载于《中国商报法治周刊》2018年7月26日四版 作者：朱有权 单位：江苏省淮安市清江浦区市场监督管理局）
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