壹｜First
如果沒有特殊情況，2016-2017年天津土拍市場成交的N多塊高價地王，將從今年下半年開始陸續進入市場。
尤其是市內六區，一大波樓面地價3萬元以上的新項目正在路上，中心城區恐將全面“被豪宅化”。
另一方面，因為限價，姜Sir也曾擔心：樓市在產品層面會不會出現倒退？開發商還有沒有意願去做高附加值？
不過，令Sir沒想到的是，最近亮相的幾個新盤，大幅度降標的並不很多。像上東金茂府、天房崇德園、綠城桃李春風等，在產品層面均堅持了較高的標準。
分析背後的原因，姜Sir理解，高地價在倒逼開發商必須要提升自身內功，做出高附加值產品，即便被限價，也需要向上衝，否則連“講故事”的機會都沒有了。
6月8日，河北區地鐵6號線天泰路站上蓋地王項目舉行了產品發佈會，姜Sir也在第一時間拿到了詳細規劃資料。
這就是中冶·德賢華府。
當中冶以約合33441元/平方米的樓板價拿下這個地塊時，很多人都有疑問：這麼高的樓面地價，未來得做出什麼樣的產品呢？
而通過姜Sir拿到的這個項目的內部資料，講真，其豐富程度超過了我的想象。
單從產品力來講，這個項目的確值得Sir來和大家說一說。
先總結幾個項目最大的亮點：
這是目前中冶置業整個集團最頂級的產品線
所處位置是是天津最老的城市文脈所在，有四河交匯、天津之眼、耳閘公園
周邊路網發達，地鐵6號線天泰路站就位於小區樓下
洋房1-2層、高層1-3層幹掛石材，其餘層外簷均採用鋁板幕牆
應用了中冶置業科技地產戰略中的18大科技系統
全部精裝交付，包括6大體系58項細節
A1地塊面積36332.3平方米，卻規劃了一個將近8000平方米的超級中央公園
中冶·德賢華府鳥瞰效果圖
貳｜Second
中冶·德賢華府，北起天泰路，南至三合街，西至楊橋大街，東至津浦北路。
項目總佔地面積約6.4萬平方米，地上總建築面積約13.5萬平方米，包括約11.09萬平方米的住宅、約4240平方米的商業、約8640平方米的配套公建、約1.1萬平方米的學校。
對於面積最大的A1地塊，設計師重點進行了反覆優化，並最終確定了最終方案。
將A1地塊中間地鐵站臺上蓋的位置，設計為一個面積達8000多平方米的中央景觀公園，並藉此將地塊天然分隔為北側的洋房區和南側的高層區兩部分。
北側，規劃了3棟4-7層洋房，遠離主幹道、地鐵人流動線及津浦鐵路，鬧中取靜；南側，規劃了7棟27-31層高層，可以遠眺的京杭運河；沿著華泰西道、津浦北路、天泰路佈置底商，構建城市街區活力型商業體。
地鐵站口就在小區樓下，構成一個獨立的地鐵廣場。
中冶·德賢華府平面規劃圖
佔地8000多平方米的中央公園，是整個中冶·德賢華府的精華。每個年齡層次的業主，都能在此找到專屬的活動場所。
中冶·德賢華府中央花園規劃圖
在這裡，有大小齡兒童分區活動的童夢天地樂園；有專為業主寵物設計的活動區域；有包含有趣味籃球場、趣味網球場、迷你高爾夫球場、慢跑道等一系列子空間的社區運動場。
童夢天地效果圖
趣味籃球場效果圖
迷你高爾夫效果圖
萌寵樂園效果圖
而且，中冶·德賢華府還將規劃建設海綿社區系統——採用透水鋪裝、植草溝、下凹式綠地等進行雨水回收，以控制小區雨水年徑流總量，使雨水快速下滲，高效回用。結合海綿社區理念，還在中央花園設計了雨水花園、植物博物館等功能區域。
雨水花園效果圖
A2地塊呈三角形，雖然面積較小，但不影響景觀設計的飽滿。最大的亮點在中心位置規劃的“德賢書宇”——一個室外多功能複合共享空間，業主在此可以會客、小憩、看書，享受慢節奏的生活。
叄｜Third
中冶·德賢華府的住宅產品，A1地塊有3棟洋房和7棟高層，A2地塊有4棟高層。
建築風格採取新典雅主義，充分運用現代的材質及技術去演繹古典的穩定莊重，並注重細部的設計。
值得一提的是，洋房2層以上、高層3層以上的外簷採用了鋁板仿石材幕牆。
這種材料重量輕、強度高、耐腐蝕性好、不易玷汙，安裝施工快捷，還可以加工成各種複雜形狀。既能解決幹掛石材、玻璃幕牆自重太大、維護成本高的難題，又能解決普通塗料長時間風吹日曬雨淋易脫色、斑駁的問題。
通常，鋁板幕牆多用於寫字樓等公共建築上，天津最近一個採用此類外簷材料的住宅項目，是魯能公館。
中冶·德賢華府高層外立面效果圖
而且，中冶·德賢華府在未來施工時，將在部分高層嘗試一種全新的建造技術——裝配式工藝。
所謂裝配式建築，現在工廠車間加工很多建築部品，再運輸到現場進行組裝，蓋房子就如同搭積木一般。
這種施工，可以實現建築、裝修一體化設計，資源浪費更少，施工速度更快。而且，比起手工現場操作，工廠生產的標準化建築構件精度更高、誤差更小。
同時，再配合多重外牆保溫隔熱系統、高性能門窗，可以有效隔絕室內外熱輻射的傳遞、防禦高空噪聲。
此外，中冶·德賢華府還應用了一款自己研發的減振墊層加厚樓板技術——一個樓板，居然有5層處理，可以有效隔絕樓層噪音，降低撞擊聲，避免樓層干擾。
肆｜Fourth
6月8日，中冶·德賢華府舉行了產品說明會。據透露，首開時間被預設在了下半年。首推資源以高層為主，戶型包括109、136、157平方米的三居。
從以上面積段也可以看出，整個項目瞄準的是高端改善，並未因控制總價而特別犧牲居住舒適度。
所有的戶型，均採取大開間、短進深設計，都有獨立的入戶玄關，都預留了獨立洗衣機位，每間臥室都預留了衣櫃位置。功能空間佈局合理，尺度舒適感強。
最搶眼的，當屬下面這款157平方米三室。面寬高達14米以上，居然能實現四面寬朝南。客廳、餐廳橫向佈置，開間達到7米，實現別墅才有的空間感受。廚房“深U”佈局，擁有更長的櫥櫃和檯面。客衛三段式設計，預留了獨立家政空間。
157㎡三室兩衛戶型
尤其值得一提的，因為中冶·德賢華府主打的是“綠色建築、科技住宅、智能家居、智慧社區”的概念，因此產品完全實現了精裝修，並且採取的是建築、精裝一體化設計。
從姜Sir目前獲得的內部資料看，中冶·德賢華府的精裝標準真心不低：
室內對不同材質均採用金屬條鑲嵌收口，基本上達到五星級酒店的標準；部分戶型的電視背景牆採取天然石材；小戶型嵌入式蒸烤一體箱，大戶型嵌入式烤箱、蒸箱、對開門冰箱；建材採用了一線品牌。
157㎡戶型客餐廳效果圖
157㎡戶型廚房效果圖
109㎡戶型客餐廳效果圖
136㎡戶型主臥效果圖
當然，更吸引姜Sir的，是中冶·德賢華府6大精裝體系中的58項細節，有很多特別人性化的處理。比如：
玄關櫃內預留手電筒、雨傘、應急收納箱、工具箱位置，下方不落地設計預留放鞋位，便於清潔無死角
室內門全部採取2.3米高門洞，並配備實木複合烤漆門、靜音定位合頁
廚房人造石臺面設置雙擋水卷邊，保障烹飪區衛生，方便清潔
廚房牆面設置長條排插，使廚房電器使用更方便
吊櫃下拉籃，滿足烹飪區收納需求，節省空間
隱藏式水箱、懸掛式坐便，懸浮式手盆櫃，無衛生死角
大戶型配備電加熱毛巾架，使毛巾不再潮溼
伍｜Fifth
從2016年底開始，中冶置業確定了業務向科技住宅、智能家居、智慧社區等方向拓展的戰略。目前，已經與清華大學、華為、阿里、國家住宅工程中心建立合作關係，打造自己的科技建築產品研發技術體系。
而中冶·德賢華府項目，則是中冶置業科技戰略在天津落地的第一盤，將以“綠色、健康、智慧”為主題，應用18大科技系統，近100項具體技術措施。
中冶置業的這套技術體系，包括“四維綠色體系”、“八重健康體系”、“六級智慧體系”。
其中，“四維綠色體系”中，除了上面已經提到的“精工裝配式建造系統”、“高性能維護系統”和“海綿社區系統”之外，“雲集熱太陽能熱水系統”也值得一說。
洋房的太陽能熱水系統，實現太陽能板不同樓層住戶均等享用，並實現建築一體化。集熱效率高、運行能耗低，可為洋房用戶提供50%的生活熱水用熱能量。
“八重健康體系”中，包括調節室內空氣、溫度、溼度、噪聲、水、光照等條件。
清華大學為中冶置業量身定製了一套“適溫適溼富氧動態舒適性智能控制系統”，集成了VRV中央空調、新風換氣和加溼器的全部功能，不僅能有效調節室內溫度、溼度，去除PM2.5，為室內提供充足氧氣，更能實現自我學習、智慧調節。
這樣的“黑科技”，是怎麼實現的呢？
原來，這套系統在初始設置環境參數時，業主需要註冊完善個人的年齡、性別、身高、體重等個人信息，系統根據最近一段時間的室外氣候條件及用戶指標綜合計算，生成最符合此用戶健康的溫度與溼度，並結合室外天氣變化、用戶室內生活習慣進行24小時不間斷調整。
用戶每次自助調節溫度、溼度，系統都會自動記錄、“學習”。久而久之，系統就越來越“懂”用戶，隨之所營造的環境也將越來越滿足用戶的個性需求。
同時，室內不僅配備了直飲水系統，還配備了軟水系統，採用可再生離子交換樹脂，有效降低水的硬度。未來，洗手盆、馬桶上的水垢再也見不到了。
“六級智慧體系”則通過人工智能、大數據、雲服務，打造涵蓋“智能家居、智慧園區、智慧安防、智慧節能、智慧康養、智慧物管”的中冶6S智慧系統。比如：
每戶配備一臺機器人，作為智能家居終端，連接家居照明、新風、空調、安防等系統。業主在家可以語音控制，在外可以通過手機監控。
業主出門前可以通過可視對講屏一鍵呼梯，省去等待電梯的時間。單元門主叫層電梯聯動呼梯，刷卡自動選擇指定授權樓層。
系統可以主動對視頻信息進行智能識別、區分、分析，發現異常及時發出警報。
在家中通過可視對講屏可查看園區主要公共活動區視頻監控，關注瞭解老人、兒童活動狀態，並預留與醫療健康軟件的對接端口。
在社區主要活動場所實現WiFi全覆蓋，為業主提供更便捷的上網體驗。
各種“黑科技”的項目非常多，位於紅橋區張自忠路6號海河華鼎一層的中冶·德賢華府營銷中心，專門開闢了一個科技館，用於展示所有中冶目前研發的技術體系，6月9日已經開放，感興趣的朋友也可以去實地參觀。
《問姜》粉絲群已經成立，1-6群已滿，7群正在招募。感興趣的朋友可以掃描下面的二維碼，加群秘書申請入群。
這個群裡，姜Sir將召集天津房地產行業的多位知名媒體大咖、學者大咖、金融大咖、買房大咖，來為有需求的朋友提供買房幫助。《問姜》直播的問題，也將通過群秘在群內蒐集。
- END -
2018·6·11
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均由開發商提供，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息。讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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