壹｜First
如果没有特殊情况，2016-2017年天津土拍市场成交的N多块高价地王，将从今年下半年开始陆续进入市场。
尤其是市内六区，一大波楼面地价3万元以上的新项目正在路上，中心城区恐将全面“被豪宅化”。
另一方面，因为限价，姜Sir也曾担心：楼市在产品层面会不会出现倒退？开发商还有没有意愿去做高附加值？
不过，令Sir没想到的是，最近亮相的几个新盘，大幅度降标的并不很多。像上东金茂府、天房崇德园、绿城桃李春风等，在产品层面均坚持了较高的标准。
分析背后的原因，姜Sir理解，高地价在倒逼开发商必须要提升自身内功，做出高附加值产品，即便被限价，也需要向上冲，否则连“讲故事”的机会都没有了。
6月8日，河北区地铁6号线天泰路站上盖地王项目举行了产品发布会，姜Sir也在第一时间拿到了详细规划资料。
这就是中冶·德贤华府。
当中冶以约合33441元/平方米的楼板价拿下这个地块时，很多人都有疑问：这么高的楼面地价，未来得做出什么样的产品呢？
而通过姜Sir拿到的这个项目的内部资料，讲真，其丰富程度超过了我的想象。
单从产品力来讲，这个项目的确值得Sir来和大家说一说。
先总结几个项目最大的亮点：
这是目前中冶置业整个集团最顶级的产品线
所处位置是是天津最老的城市文脉所在，有四河交汇、天津之眼、耳闸公园
周边路网发达，地铁6号线天泰路站就位于小区楼下
洋房1-2层、高层1-3层干挂石材，其余层外檐均采用铝板幕墙
应用了中冶置业科技地产战略中的18大科技系统
全部精装交付，包括6大体系58项细节
A1地块面积36332.3平方米，却规划了一个将近8000平方米的超级中央公园
中冶·德贤华府鸟瞰效果图
贰｜Second
中冶·德贤华府，北起天泰路，南至三合街，西至杨桥大街，东至津浦北路。
项目总占地面积约6.4万平方米，地上总建筑面积约13.5万平方米，包括约11.09万平方米的住宅、约4240平方米的商业、约8640平方米的配套公建、约1.1万平方米的学校。
对于面积最大的A1地块，设计师重点进行了反复优化，并最终确定了最终方案。
将A1地块中间地铁站台上盖的位置，设计为一个面积达8000多平方米的中央景观公园，并借此将地块天然分隔为北侧的洋房区和南侧的高层区两部分。
北侧，规划了3栋4-7层洋房，远离主干道、地铁人流动线及津浦铁路，闹中取静；南侧，规划了7栋27-31层高层，可以远眺的京杭运河；沿着华泰西道、津浦北路、天泰路布置底商，构建城市街区活力型商业体。
地铁站口就在小区楼下，构成一个独立的地铁广场。
中冶·德贤华府平面规划图
占地8000多平方米的中央公园，是整个中冶·德贤华府的精华。每个年龄层次的业主，都能在此找到专属的活动场所。
中冶·德贤华府中央花园规划图
在这里，有大小龄儿童分区活动的童梦天地乐园；有专为业主宠物设计的活动区域；有包含有趣味篮球场、趣味网球场、迷你高尔夫球场、慢跑道等一系列子空间的社区运动场。
童梦天地效果图
趣味篮球场效果图
迷你高尔夫效果图
萌宠乐园效果图
而且，中冶·德贤华府还将规划建设海绵社区系统——采用透水铺装、植草沟、下凹式绿地等进行雨水回收，以控制小区雨水年径流总量，使雨水快速下渗，高效回用。结合海绵社区理念，还在中央花园设计了雨水花园、植物博物馆等功能区域。
雨水花园效果图
A2地块呈三角形，虽然面积较小，但不影响景观设计的饱满。最大的亮点在中心位置规划的“德贤书宇”——一个室外多功能复合共享空间，业主在此可以会客、小憩、看书，享受慢节奏的生活。
叁｜Third
中冶·德贤华府的住宅产品，A1地块有3栋洋房和7栋高层，A2地块有4栋高层。
建筑风格采取新典雅主义，充分运用现代的材质及技术去演绎古典的稳定庄重，并注重细部的设计。
值得一提的是，洋房2层以上、高层3层以上的外檐采用了铝板仿石材幕墙。
这种材料重量轻、强度高、耐腐蚀性好、不易玷污，安装施工快捷，还可以加工成各种复杂形状。既能解决干挂石材、玻璃幕墙自重太大、维护成本高的难题，又能解决普通涂料长时间风吹日晒雨淋易脱色、斑驳的问题。
通常，铝板幕墙多用于写字楼等公共建筑上，天津最近一个采用此类外檐材料的住宅项目，是鲁能公馆。
中冶·德贤华府高层外立面效果图
而且，中冶·德贤华府在未来施工时，将在部分高层尝试一种全新的建造技术——装配式工艺。
所谓装配式建筑，现在工厂车间加工很多建筑部品，再运输到现场进行组装，盖房子就如同搭积木一般。
这种施工，可以实现建筑、装修一体化设计，资源浪费更少，施工速度更快。而且，比起手工现场操作，工厂生产的标准化建筑构件精度更高、误差更小。
同时，再配合多重外墙保温隔热系统、高性能门窗，可以有效隔绝室内外热辐射的传递、防御高空噪声。
此外，中冶·德贤华府还应用了一款自己研发的减振垫层加厚楼板技术——一个楼板，居然有5层处理，可以有效隔绝楼层噪音，降低撞击声，避免楼层干扰。
肆｜Fourth
6月8日，中冶·德贤华府举行了产品说明会。据透露，首开时间被预设在了下半年。首推资源以高层为主，户型包括109、136、157平方米的三居。
从以上面积段也可以看出，整个项目瞄准的是高端改善，并未因控制总价而特别牺牲居住舒适度。
所有的户型，均采取大开间、短进深设计，都有独立的入户玄关，都预留了独立洗衣机位，每间卧室都预留了衣柜位置。功能空间布局合理，尺度舒适感强。
最抢眼的，当属下面这款157平方米三室。面宽高达14米以上，居然能实现四面宽朝南。客厅、餐厅横向布置，开间达到7米，实现别墅才有的空间感受。厨房“深U”布局，拥有更长的橱柜和台面。客卫三段式设计，预留了独立家政空间。
157㎡三室两卫户型
尤其值得一提的，因为中冶·德贤华府主打的是“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”的概念，因此产品完全实现了精装修，并且采取的是建筑、精装一体化设计。
从姜Sir目前获得的内部资料看，中冶·德贤华府的精装标准真心不低：
室内对不同材质均采用金属条镶嵌收口，基本上达到五星级酒店的标准；部分户型的电视背景墙采取天然石材；小户型嵌入式蒸烤一体箱，大户型嵌入式烤箱、蒸箱、对开门冰箱；建材采用了一线品牌。
157㎡户型客餐厅效果图
157㎡户型厨房效果图
109㎡户型客餐厅效果图
136㎡户型主卧效果图
当然，更吸引姜Sir的，是中冶·德贤华府6大精装体系中的58项细节，有很多特别人性化的处理。比如：
玄关柜内预留手电筒、雨伞、应急收纳箱、工具箱位置，下方不落地设计预留放鞋位，便于清洁无死角
室内门全部采取2.3米高门洞，并配备实木复合烤漆门、静音定位合页
厨房人造石台面设置双挡水卷边，保障烹饪区卫生，方便清洁
厨房墙面设置长条排插，使厨房电器使用更方便
吊柜下拉篮，满足烹饪区收纳需求，节省空间
隐藏式水箱、悬挂式坐便，悬浮式手盆柜，无卫生死角
大户型配备电加热毛巾架，使毛巾不再潮湿
伍｜Fifth
从2016年底开始，中冶置业确定了业务向科技住宅、智能家居、智慧社区等方向拓展的战略。目前，已经与清华大学、华为、阿里、国家住宅工程中心建立合作关系，打造自己的科技建筑产品研发技术体系。
而中冶·德贤华府项目，则是中冶置业科技战略在天津落地的第一盘，将以“绿色、健康、智慧”为主题，应用18大科技系统，近100项具体技术措施。
中冶置业的这套技术体系，包括“四维绿色体系”、“八重健康体系”、“六级智慧体系”。
其中，“四维绿色体系”中，除了上面已经提到的“精工装配式建造系统”、“高性能维护系统”和“海绵社区系统”之外，“云集热太阳能热水系统”也值得一说。
洋房的太阳能热水系统，实现太阳能板不同楼层住户均等享用，并实现建筑一体化。集热效率高、运行能耗低，可为洋房用户提供50%的生活热水用热能量。
“八重健康体系”中，包括调节室内空气、温度、湿度、噪声、水、光照等条件。
清华大学为中冶置业量身定制了一套“适温适湿富氧动态舒适性智能控制系统”，集成了VRV中央空调、新风换气和加湿器的全部功能，不仅能有效调节室内温度、湿度，去除PM2.5，为室内提供充足氧气，更能实现自我学习、智慧调节。
这样的“黑科技”，是怎么实现的呢？
原来，这套系统在初始设置环境参数时，业主需要注册完善个人的年龄、性别、身高、体重等个人信息，系统根据最近一段时间的室外气候条件及用户指标综合计算，生成最符合此用户健康的温度与湿度，并结合室外天气变化、用户室内生活习惯进行24小时不间断调整。
用户每次自助调节温度、湿度，系统都会自动记录、“学习”。久而久之，系统就越来越“懂”用户，随之所营造的环境也将越来越满足用户的个性需求。
同时，室内不仅配备了直饮水系统，还配备了软水系统，采用可再生离子交换树脂，有效降低水的硬度。未来，洗手盆、马桶上的水垢再也见不到了。
“六级智慧体系”则通过人工智能、大数据、云服务，打造涵盖“智能家居、智慧园区、智慧安防、智慧节能、智慧康养、智慧物管”的中冶6S智慧系统。比如：
每户配备一台机器人，作为智能家居终端，连接家居照明、新风、空调、安防等系统。业主在家可以语音控制，在外可以通过手机监控。
业主出门前可以通过可视对讲屏一键呼梯，省去等待电梯的时间。单元门主叫层电梯联动呼梯，刷卡自动选择指定授权楼层。
系统可以主动对视频信息进行智能识别、区分、分析，发现异常及时发出警报。
在家中通过可视对讲屏可查看园区主要公共活动区视频监控，关注了解老人、儿童活动状态，并预留与医疗健康软件的对接端口。
在社区主要活动场所实现WiFi全覆盖，为业主提供更便捷的上网体验。
各种“黑科技”的项目非常多，位于红桥区张自忠路6号海河华鼎一层的中冶·德贤华府营销中心，专门开辟了一个科技馆，用于展示所有中冶目前研发的技术体系，6月9日已经开放，感兴趣的朋友也可以去实地参观。
《问姜》粉丝群已经成立，1-6群已满，7群正在招募。感兴趣的朋友可以扫描下面的二维码，加群秘书申请入群。
这个群里，姜Sir将召集天津房地产行业的多位知名媒体大咖、学者大咖、金融大咖、买房大咖，来为有需求的朋友提供买房帮助。《问姜》直播的问题，也将通过群秘在群内搜集。
- END -
2018·6·11
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