新政調控加碼後，7月11日至13日，住宅零供應終結，4134套住宅下預售證。與此同時，政府整治樓市亂象力度也非常大，對“一房一價”公示信息不規範、涉嫌認籌認購違規銷售行為，進行了處理。於是，我們看到，新房市場“冷靜”了。
而今年上半年，不僅一手房市場很“混亂”，二手房市場也比往年要熱，於是出現個別亂象。
尤其新政釋放後，樓市0供應維持近一個月，更有粉絲在後臺留言：二手房漲勢明顯，有一二手房價倒掛的苗頭。
長春房地產業協會的數據顯示，2018年6月，二手房交易9661套，同比增長24.6%，環比增長12.2%。其中，住房交易9282套，同比增長24%。
那麼，長春在新房供應量減少的這段時間，二手房市場增量明顯是否正常？有沒有一二手房價倒掛現象發生？二手房市場怎麼樣？這兩天，房報君走訪了多個二手房中介機構。具體情況接著往下看。
NO. 1｜壹
個別二手名校學區房價格高於周邊新房
房報君最近幾天對二道區、高新區、朝陽區等多個二手房中介機構進行了走訪。
二道區： 亞泰櫻花苑某99平方米的高層房源掛牌價為105萬元，單價約10558元/平。
亞泰杏花苑某洋房房源，一躍二層，一層帶花園，帶車位，147平方米，150萬元/套。若車位僅按10萬元/個計算，那麼該房源單價約9500元/平方米。
由於周邊東盛商圈附近沒有新小區，但是對比二道區東方廣場區域內在售的金色橄欖城小區，此前在售產品價格約為1.1萬-1.2萬元/平方米，目前在售的160多平大面積房源，均價9000多元/平方米。
二道區在售二手房價格未超過區域內同類產品新房價格。
高新區：某二手房中介的掛牌房源顯示，高新南區澳海瀾庭小區一77平方米的13層房源（28層頂），精裝修，掛牌價99萬元，單價約12857元/平方米。該小區是吉大慧谷學校的學區房。
在房地產報掛牌的房源中，高新區吉大慧谷學校另一小區，一個91平方米的房源，掛牌價約95萬元，單價約10440元/平方米。而同樣是該小區，目前仍有房源在售的項目，銷售中心目前在售的91平房源，10500元/平方米。
此前該項目的高層產品，均價9000多元/平，後續的高層新品，預計均價得達到1萬元/平方米以上。
可以看出，名校旁的部分房源是出現二手房比新房貴的現象，但只是個別房源。
再看看價格一直較高的朝陽區的二手房情況。
據某二手房中介相關負責人邢女士介紹，長春朝陽區富苑華城最近成交的房源，成交1萬-1.1萬元/平方米。
領秀朝陽小區二手房成交價格約1.1萬元/平方米，領秀朝陽上院小區二手房成交價格達1.2萬元/平方米。
這些二手房源都是精裝修。周邊沒有在售新小區，但同樣是市中心的南關區某即將開盤的新項目，精裝修，預計均價1.2萬-1.4萬元/平方米。
市中心的二手房價格也並未高於新房價格（名校學區房除外）。
NO. 2｜貳
6月份二手房交易同比增長24.6%，二手房交易為什麼火？
前段時間，長春房地產交易大廳特別火，排隊現象明顯，因為調檔的人多，包括孩子上學的以及銀行辦理貸款時不再接受公證書，而是要求所有辦理貸款的房屋必須調檔等原因。
上半年交易量也比較高，正常過戶的也較多。房報君對此還做過報道（點擊查看《凌晨4點排隊辦件，長春二手房市場怎麼了？》）
2018年1-4月份，長春商品住房銷售只有25733套，比二手住房交易數量少了657套，新房銷售首次在同一時間段低於二手住房銷售量。
據吉林省置晟金融地產集團董事長介紹，近階段二手房諮詢量和各中介門店到訪量略有增加，整體比較平穩。新政後，二手房市場也比較冷靜。二手房某中介機構負責人邢女士告訴房報君，每年的四五月份，長春以及全國的二手房市場都比較火爆。
長春房地產業協會的數據顯示，2018年6月，二手房交易9661套，同比增長24.6%，環比增長12.2%,
交易面積85萬平，同比增長19.88%，環比增長10.8%。
其中，住房交易9282套，同比增長24%，環比增長12.09%；交易面積78.8萬平，同比增長22.46%，環比增長12.69%。
最近兩年，二手房交易量的增長幅度都超過20%。據二手房行業業內人士介紹，由於新房漲幅較高，二手房價格整體來說比新房低。而且隨著城市的擴大，新房都比較偏遠，而各新區相應的交通、商業等配套尚不完善，所以剛需人群有很多都轉向二手房市場，尤其是老家是外五縣畢業後留在長春工作、安家的人群。
NO. 3｜叄
上半年二手房市場漲幅太快，出現部分亂象
上半年，長春不僅一手房漲幅過快，二手房漲幅也很快。邢女士從事二手房行業多年，她告訴房報君，今年二手房市場漲價比以前漲的快。“之前富苑華城每平8000多元，後來直接就每平萬元以上了。”邢女士說，尤其今年上半年二手房房價漲的太猛了。
據吉林省置晟金融地產集團董事長王義全介紹，二手房價格不像新房價格，一房一價，二手房存在掛牌價和成交價，買賣雙方協商同意就可以，賣方掛牌價與最終的成交價一般相差大約2-3萬元/套，最多3-5萬元/套。
在價格漲幅很快的上半年，也出現了部分亂象。如，“天價”名校學區房，房地產報曾經對二手名校學區房做了一個調查，去年賣1萬-1.5萬元/平方米的省二實驗、東北師大附小的二手學區房，如今漲到2萬元/平方米已經是很仁義的價格，漲到三四萬的也很多，東北師大附中+東北師大附小的學區房甚至漲到5萬元/平方米的也不少見。房報君曾對市中心的“天價”二手名校學區房進行過詳細報道（點我查看詳情《長春二手學區房4萬/平，同比漲100%？誰在吹泡沫？》）。
高新區某中介，在某樓盤開盤後，中介對該小區部分房源加價6-15萬元進行銷售，承諾可到售樓處改底，釋放了一大波房源。房報君看到，一套43平方米的房源，掛牌價63萬元，摺合單價約14650元/平方米，而該樓盤開盤時，均價約13000元/平方米。這個樓盤這種亂象雖是個案，但卻會擾亂到一手房市場。
另外，某中介最近售出的一個房源，買方花161萬元成交，而房主只收了130萬元，中間的31萬差價哪去了？
當然，房報君在近日走訪時，很多中介相關負責人都表示，這只是行業內的一個個案。因為有的房主在外地，不瞭解長春房地產市場上半年的變化，才出現的這種離譜的價格差。還有部分中介，收購一個較破舊的二手房，快速簡單裝修後，加高價出售。
NO. 4｜肆
個別房源存在價格高於新房，整體尚不存在倒掛現象
房地產報統計各城區二手房掛牌價格顯示，6月25日至7月1日，各區域二手房掛牌價格約為6590-10073元/平不等，掛牌均價約7790元/平方米。7月2日至7月8日，各區域二手房掛牌價格約為6777-9081元/平方米，掛牌均價約7790元/平方米。而成交均價會低於掛牌均價。
據克而瑞長春機構數據顯示，2018年6月，長春經營性用地供應面積上漲，成交面積小幅下降，成交樓板價3970元/平方米。商品住宅供應縮水，成交面積持續上漲，成交均價8929元/平。
二手房比一手房價格高的房源一直都有，但屬於個別房源，最近一年，名校學區房漲幅較大。但是整體二手房價格尚未存在倒掛現象。
NO. 5｜伍
未來是否會出現一二手房房價倒掛現象？
很多粉絲在後臺“預測”：未來長春將出現一二手房房價倒掛現象，二手房漲勢明顯。
那麼未來到底會不會出現這種情況？房報君覺得目前來看不會，原因有幾點：
首先來看是什麼原因會導致一二手房房價倒掛？
一些地方政府對開發商的新開樓盤進行限價，政府規定新房開盤價格不得明顯超過周邊在售價格，如周邊無在售，參考二手房均價（高的不給證）。那麼開發商只能在政府的限價令的監督下售房，而周邊二手房價又不直接受政府的控制，且二手房交易屬於買賣雙方自由定價交易，沒有明確的價格標準，所以一二手房價格出現倒掛也就不奇怪了。
一二手房房價倒掛會出現什麼現象？
1）漫天要價，市場越來越亂。
由於二手房市場不直接受政策管制，屬於業主間自由交易，當其突破一手房價格門檻後，價格不受控，加上炒房客等有利可圖之人的參與，會直接將售房市場價格攪亂，加上不好管控且一房一價，市場會越來越亂。
2）新房一房難求，搖號模式誕生。
同區域新房售價低於二手房售價，新項目、新園區、幾乎相同的配套資源，相信幾乎所有人會選擇新房市場，不光是購房者，炒房客 投資客等也看準了“新房價低，轉手賺錢”這一模式。所以會出現新房需求較大，搖號模式正式到來，這個現象在南方比較普遍，而長春卻並未涉獵。
長春會不會出現一二手房房價倒掛現象？
房報君認為，短期內不太可能。形成倒掛現象的原因有是限價。
限價好像是最近政府在做的事，然而房報君認為，長春房價還沒有到南方城市那樣需要嚴控，本輪新政是要打擊開發商胡亂要價，整治市場亂象為主，部分售價過於高的會被削尖，而大部分房源還是適當售價重新銷售。
所以目前長春市場不具備一二手房倒掛條件。
二手房整治政策要來？一二手倒掛可能性不大。
據房報君瞭解，自6月起，長春各大銀行提高了二手房貸款首付比例，首套首付30%，利率上浮20%，二套首付40%，利率上浮25%。而且50平以下小面積的房源，頂樓+邊戶，部分銀行不給貸款了，加大了二手房准入門檻。
據業內人士介紹，今年上半年，一、二手房市場都比較火，所以二手房市場出現了漫天要價、哄抬房價、炒作學區房等亂象，但是新政後，最近一段時間，不僅一手房市場淨靜了，二手房市場也比較平穩。而且每年7月份以後就到二手房相對淡季了。
房報君提醒，二手房掛牌價格一般遵循以下幾個規律，對比之後定價。
1）同區域新房價格；
2）同區域過往交易的價格；
3）自我升值預期和成本（購房、裝修）；
4）自己售房的因素，著不著急，多種因素等決定價格。
對於二手房市場，一旦出現倒掛現象，將對一手房市場有很大影響和衝擊。
長春住房保障和房地產管理局相關負責人對此表示，針對二手房市場，近期房地局也將出臺相應政策，對二手房市場個別存在的亂定價、哄抬房價、炒作學區房等問題進行整治。
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