成都房地產市場從去年延續到今年的熱潮之中，住宅一直是被市場追捧的主角，而傳統的房地產投資優質標的——商鋪則遠沒有住宅那麼引人注目。
住宅投資遇瓶頸 商鋪投資現曙光
是哪裡出現問題了呢？
在2015年年末開始的信貸擴張中，購買住宅的金融槓桿被加高，住宅市場價格因此呈現持續的上漲。雖然租金收益在這兩年裡幾乎沒有發生改變，但是物業價值在不斷湧入的貨幣刺激下，出現了巨大的漲幅。換句話說，在更高槓杆作用下，住宅類物業升值速度超過了商鋪類物業，讓人們無視了租金帶來的穩定回報，追求快速上漲帶來的狂喜。
簡單地說，這是“投機”，而不是“投資”。
從2017年年初開始，中央已經意識到住宅市場出現的非理性上漲，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”一系列調控手段被運用到房地產市場中，在下半年，一系列關於建立健全租賃市場的政策也開始釋放，住宅領域的投機活動受到了遏制。根據國家統計局發佈的70個重點城市統計數據報告，8月成都的新建商品住宅價格環比下降0.4%，此前的6月和7月這個數據則是環比下降0.2%和0.1%，連續3個月出現下滑。可見，針對房地產市場、尤其是住宅市場的調控已經產生了明顯的效果。
在住宅市場開始降溫的時候，是不是商鋪也迎來了投資的春天呢？是，但不全是。
熟悉成都房地產市場人可能仍然對2014~2016年成都商業地產過剩、商業物業空置率高記憶猶新。隨著線上市場對零售市場的衝擊，商業物業的“招租難”成為困擾市場的難題，也讓人重新思考商鋪市場應該如何破局。
商業市場的另一個切入點——知識經濟
在當下的商業市場上，零售業態飽和、服務業和餐飲業風險大，想要選擇一個收益高、風險小的業態切入商鋪市場並不是一個容易的事情，商鋪市場的投資門檻也是將許多人擋在商鋪市場之外的原因。
教育市場正是一個合適的切入點，而且發現這個切入點的投資者還並不太多。
在近年來，“知識經濟”已經成為了一個重要的風口，教育產業發展迅速且發展空間巨大。根據國務院發佈的《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010-2020年）》，截至2020年，中國將基本實現教育現代化，基本形成學習型社會，進入人力資源強國行列。2016年，根據國家教育部發布的《全國教育經費統計公報》，當年全國的教育經費達到38866億元，同比增長幅度達7.57%。而對於每一個普通人來說，孩子的教育、自己的教育也關係到生活的方方面面。
新剛需背後的萬億市場邏輯
羅輯思維、知乎網、果殼網為代表的知識分享類網站成為資本市場寵兒；各類培訓機構如英孚、新東方等如雨後春筍般湧現；馬術、高爾夫球等“奢侈技能”成為高端教育的必修課，教育產業的大發展正是教育“剛需”的具體體現。根據一份2016年的研究報告，一二線城市近五成家長每年家庭教育支出達6000元以上，其中29.1%的家長投入萬元。這是一個巨大而成長空間依然難以想象的市場。
這也體現在房地產上，則出現了在2015~2017年的房地產牛市中風光無兩的學區房。在北京、上海等一線城市的房地產市場中，學區房的房價上漲幅度超過平均漲幅約20%，而名校的學區防的上漲速度則根本無從計算。在成都市場上同樣出現了這樣的場景。
以位於大源板塊天府一街的住宅項目凱德世紀名邸為例，該項目是一個典型的學區項目，項目周邊的教育資源極其豐富，丹麥霍森斯幼兒園、丹麥霍森斯小學、川音雙祥幼兒園、成都七中高新區校區、墨池書院小學、高新區大源中學等一系列覆蓋全年齡段的公、私立學校都處於該項目的輻射範圍之內，是一個高新南區稀缺的學區項目。
凱德·世紀名邸位置與其周邊的教育資源
體現在數據上，目前項目二手房均價在2.2萬~2.5萬元/㎡區間，遠高於大源板塊平均1.8萬元/㎡的二手房價格。是典型的學區促進項目銷售和升值的案例。
想象空間無限的學區
實際上，教育地產的投資方式除了學區住宅之外，還有另外一條路——學區商鋪，教育產業正是前文提到的商鋪投資充滿想象空間的另外一個切入點。
與易於理解的學區住宅相比，學區商鋪的投資邏輯較為複雜，我們同樣可以從凱德世紀名邸項目的商業部分入手。
據銳理君瞭解到的情況，凱德·世紀名邸項目將在10月中旬推出其社區商鋪產品，為項目1期A、B區體量約8000㎡的底商，這是一個“非典型”卻擁有巨大投資潛力的的商鋪案例。
根據項目對業主的調查畫像，項目業主65%為地緣性業主，25~45歲群體佔全部業主的約85%，過半業主有1~2個孩子，兒童平均年齡約為6歲。項目業主收入高於區域平均值，平均學歷在本科以上，多在高新區天府軟件園、大源商務區工作。
成都丹麥霍森斯小學設計效果圖（圖據成都日報）
這類業主選擇凱德·世紀名邸的主要原因之一便是豐富的教育資源，從幼兒園到高中，項目周邊的公、私立學校可以覆蓋全年齡段教育，家長在此處購房便是為自己的孩子購買了從學齡前到高中的教育資源的使用權。
商鋪+教育=？
那麼，在這樣一個學區密集的區域，商業的可能性在哪裡？
首先，大量穩定且高收入的周邊居民是潛在的消費力。
凱德·世紀名邸項目實景圖
大源作為成都目前新興的辦公和高品質居住區，本身就有強大的人口吸附能力，高房價和高去化保證這個區域吸引來的都是高收入人群，這類人群不管是消費意願和消費能力在成都範圍內都位於上游水平。而覆蓋全年齡段的學區保證這類人群在本地居住的時間長，貫穿兒童的成長過程。
第二，優質的教育消費場景。在密集的學校周邊，大量處於受教育階段的青少年聚集，這類消費群體除了常見的零售、餐飲消費之外，更加看重教育、培訓類消費。對課程輔導、課外教育、趣味培訓、出國輔導等多種教育消費有很大需求，這類教育、培訓業態能夠與校內教育形成互補，在區域內的教育氛圍濃厚的前提下，發展空間極大。另外，周邊學校兒童的家長大部分下班時間都晚於學校的放學時間，不能及時接送孩子，也需要大量的課後教育機構承擔這個時間差內照顧孩子、提供教育的責任；
第三，持續穩定的現金流。學校與居住區處於同一個區域內，保證即使在假期學校無人上學的“淡季”，周邊的項目能夠提供穩定的人流量。另外，教育機構的租賃規模大、租賃時間長、現金流穩定也為學區商鋪業主提供了穩定且安全的投資回報，這是風險大、現金流不穩定的零售和餐飲業態不具備的優勢。
“非典型商鋪”解決方案
雖然教育類業態擁有如此多的優勢，但是這類業態的選址難度極大，必須位於名校集中、人口集中的市內學區，這類學區本身就是稀缺品，而與選址要求相符的商業物業更是鳳毛麟角。
凱德·世紀名邸實拍
凱德·世紀名邸擁有適應教育業態進駐的先天條件——優質的學區和集中的人口，這樣的資源決定項目商業可以承載大量高端教育資源的選址需求。
同時，凱德·世紀名邸也針對教育業態進行了優化設計，兩層式結構，首層空高6米，二層空高4.5米，遠高於普通社區商鋪3.5~4米的空高設計，這正與教育、培訓機構教學場追求的空間感相符合。同時，60~70㎡的面積也讓購買投資門檻顯得不那麼高，適合家庭進行投資。
正是針對性的設計和優質的稟賦讓凱德·世紀名邸即將推出的學區商鋪產品被市場所關注，據悉目前已經有多家知名教育機構前往接洽租賃事宜，該產品的投資爆發期即將來臨。
當然，教育與商鋪結合並不是一個可以隨意複製的“萬用方案”，只有擁有與之匹配的教育資源、客戶群體和針對性的產品設計才能造就這樣高投資潛力的產品。換句話說，這樣的產品的誕生，實力和運氣同樣重要。在商鋪投資市場回暖但是仍然方向不明確的時候，擁有類似資源的房企可以考慮凱德·世紀名邸提供的學區鋪這個選項。
所以我們才說，凱德·世紀名邸的學區鋪是“非典型商鋪”。
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