導語：七月A 股再創新低，因為“夏困”至今也沒能實現七翻身。而地產股更是有“五窮六絕七翻車”之勢。
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地產股：“五窮六絕七翻車”？
進入7月的第二週，在週一集體打了一次“雞血”後，A股在週二這一天震盪盤整，滬指尾盤頑強收紅，房地產股暫時告別了下跌的區間，有了企穩的態勢。
今年上半年，房地產指數已跌超20%，板塊估值下滑至三年最低。地產股的市值已經蒸發超萬億元，已有超過20只地產股跌破淨資產。Choice數據顯示，滬深兩市截至7月6日的139只房地產股票中，有110只自6月25日以來呈現下跌趨勢。連續下跌令地產股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬科A，現跌超26%，市值縮水超過800億元。此外，保利地產、華夏幸福、華僑城A等多隻股票年內跌幅達20%。保利地產、華夏幸福、招商蛇口等10股A股市值縮水超過百億元。
近期地產股暴跌也是事出有因，今年以來，在“房住不炒”的調控精神指導下，房地產的調控工作也一直在穩步推進中。據不完全統計，2018年上半年，樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增幅高達65%。從效果來看，上半年不斷推進的房地產調控政策確實取得了一定的作用。據中國指數研究院發佈的數據，2018年上半年，一線城市商品住宅成交面積同比下降約25%；二線代表城市月均成交面積同比下降7%，其中天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成。而從6月底陸續發佈的調控政策來看，國家對樓市的調控仍舊沒有放鬆。
炎炎夏日，樓市降溫加碼不停
限購、限價、限貸、限售、限離的組合拳已經讓樓市看到了顏色，你以為這就完了，還真是想多了，樓市加碼根本停不下來：
企業限購
為了“防止以企業名義投機炒房”，6月24日、25日，西安、長沙先後出臺政策，叫停企業在限購區域內買房。6月26日，杭州也加碼限購政策，對企業限購。7月3日，上海市住建委、房管局出臺《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，上海也正式加入企業限購的隊伍。
房貸利率持續上升
360發佈的6月全國房貸監測數據顯示,6月全國首套房貸款平均利率為5.64%,相當於基準利率1.151倍,環比5月上升0.71%,為2017年1月以來連續18個月上漲,同比去年6月首套房貸利率4.89%,上升15.34%。
棚改改革
6月25日，“一則國家開發銀行將棚戶區改造貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息傳出，引發市場激烈反應，當天，地產股全線暴跌。此後，雖然國開行回應稱有關棚改的各項工作仍在有序開展，但並不能止住地產股下跌的趨勢。
不動產登記全國聯網
全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。對炒房者及投機人群來說，這可能是一個巨大噩夢的開始。不久後，你名下在全國各地的房產、貸款記錄等，一切都可以清楚的查到。
治理房地產市場亂象專項行動。6月28日(週四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會7部委聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
樓市新景象
密集出臺的調控政策除了對上市房企的股價帶來影響，在房地產市場也出現了一些新景象。
退房
過去 20 年樓市上行的長週期，給了全民‘房價只漲不跌’的印象，從2016年的房價暴漲讓大家相信”買到就是賺到“的說法。不過這樣的場景或許要成為故事了，”十里春風“也擋不住房價下跌。
6 月 30 日，北京通州 K2 十里春風的售樓處被‘圍’了，數十名身著印有‘退房’短袖的購房者聚集在這裡。由於該項目的售賣價格前後相差太大，導致許多早期購房者集體要求退房：‘剛開盤的時候是 4 萬多，現在的售價是 2 萬多，相差兩萬、貶了一半，你說誰能願意？’
1年前，通州地區由於緊靠北京地區，房價可謂是“一人得道雞犬升天”，但不想國家出重拳整治炒房，環京樓市在短短一年時間裡幾近冰凍，成交量徘徊低點不算，當地房價更是較最高峰腰斬有逾。這時候不但不能一夜暴富，也不能像股票市場補倉降低成本那麼簡單了。受K2十里春風項目“壓價”影響，周邊的新盤及二手房價格均有所下跌，目前周邊住宅單價都在2萬多每平米。儘管前些年年國內樓市火爆異常，但這不代表每一個買房者都是花天喜地，對於那些站在高峰上的購房者來說，火爆的樓市與自己不僅毫無關聯，且愈發凸顯自身“投機”的失敗。
一二手房價倒掛
近幾月以來，全國多個城市的二手房市場出現交易量回升、市場轉暖的現象，這與不少城市的新房市場形成了對比，一、二手房價倒掛也成了普遍現象。整體來看，上半年北京一二手房價格持續“倒掛”。從南京、杭州、上海、蘇州這幾個城市的一二手房市場來看，同一城市同一區域、同一地段也普遍出現價格倒掛。業內人士認為，這種現象主要是政策調控所致，因為政府對新房的調控更直接，力度更大，而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對更小。
公司改名
從年初開始，超大型房企已經意識到房地產市場長期調整的風險，加緊出貨。年初碧桂園、恆大均在內部強調提升高週轉速度，快速回籠現金，近期綠城也強調了這一點。6月29日萬科召開股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”！萬科董事會主席鬱亮表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。我現在在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉
房企回購+增持
地產股全線暴跌，上市房企背後的大股東們顯然已沉不住氣了。7月5日，恆大斥資8.35億港元回購4035.1萬股。這是繼7月3日以2.865億港元回購1410萬股，7月4日以3.81億港幣回購1850萬股之後，恆大今年第三次回購公司股票，三天共計耗資逾15億港元。
同日，碧桂園發佈有關回購股份及貴能企業有限公司收購股份的公告，回購5300萬股將註銷，附屬公司貴能收購10721.9萬股用於員工獎勵，共計1.6億股份。
不僅有多家房企積極進行股票回購，還有開發商為了穩定股價，更是不斷祭出增持大招。6月，新城控股、融信、龍湖、金茂、中駿置業和禹洲地產等紛紛進行增持。7月10日下午開盤，房地產板塊異動拉昇。中交地產、東湖高新漲停，華夏幸福觸及漲停；華聯控股、合肥城建、榮安地產都有拉昇。
今年以來地產板塊估值跌入相對“便宜”區間被部分投資者認可，但是政策承壓、資金面持續收緊以及全國銷售進一步回落導致主流地產股估值繼續下探的風險依然存在，在壓制因素尚未完全解除之前，未來估值會不會繼續下跌，還需要三思；“房住不炒”的大背景下想添火的，大熱天的還是先歇歇吧。
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