导语：七月A 股再创新低，因为“夏困”至今也没能实现七翻身。而地产股更是有“五穷六绝七翻车”之势。
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地产股：“五穷六绝七翻车”？
进入7月的第二周，在周一集体打了一次“鸡血”后，A股在周二这一天震荡盘整，沪指尾盘顽强收红，房地产股暂时告别了下跌的区间，有了企稳的态势。
今年上半年，房地产指数已跌超20%，板块估值下滑至三年最低。地产股的市值已经蒸发超万亿元，已有超过20只地产股跌破净资产。Choice数据显示，沪深两市截至7月6日的139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。连续下跌令地产股市值大幅缩水。年初一度涨近四成的万科A，现跌超26%，市值缩水超过800亿元。此外，保利地产、华夏幸福、华侨城A等多只股票年内跌幅达20%。保利地产、华夏幸福、招商蛇口等10股A股市值缩水超过百亿元。
近期地产股暴跌也是事出有因，今年以来，在“房住不炒”的调控精神指导下，房地产的调控工作也一直在稳步推进中。据不完全统计，2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。从效果来看，上半年不断推进的房地产调控政策确实取得了一定的作用。据中国指数研究院发布的数据，2018年上半年，一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%；二线代表城市月均成交面积同比下降7%，其中天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。而从6月底陆续发布的调控政策来看，国家对楼市的调控仍旧没有放松。
炎炎夏日，楼市降温加码不停
限购、限价、限贷、限售、限离的组合拳已经让楼市看到了颜色，你以为这就完了，还真是想多了，楼市加码根本停不下来：
企业限购
为了“防止以企业名义投机炒房”，6月24日、25日，西安、长沙先后出台政策，叫停企业在限购区域内买房。6月26日，杭州也加码限购政策，对企业限购。7月3日，上海市住建委、房管局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，上海也正式加入企业限购的队伍。
房贷利率持续上升
360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。
棚改改革
6月25日，“一则国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息传出，引发市场激烈反应，当天，地产股全线暴跌。此后，虽然国开行回应称有关棚改的各项工作仍在有序开展，但并不能止住地产股下跌的趋势。
不动产登记全国联网
全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。对炒房者及投机人群来说，这可能是一个巨大噩梦的开始。不久后，你名下在全国各地的房产、贷款记录等，一切都可以清楚的查到。
治理房地产市场乱象专项行动。6月28日(周四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会7部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
楼市新景象
密集出台的调控政策除了对上市房企的股价带来影响，在房地产市场也出现了一些新景象。
退房
过去 20 年楼市上行的长周期，给了全民‘房价只涨不跌’的印象，从2016年的房价暴涨让大家相信”买到就是赚到“的说法。不过这样的场景或许要成为故事了，”十里春风“也挡不住房价下跌。
6 月 30 日，北京通州 K2 十里春风的售楼处被‘围’了，数十名身着印有‘退房’短袖的购房者聚集在这里。由于该项目的售卖价格前后相差太大，导致许多早期购房者集体要求退房：‘刚开盘的时候是 4 万多，现在的售价是 2 万多，相差两万、贬了一半，你说谁能愿意？’
1年前，通州地区由于紧靠北京地区，房价可谓是“一人得道鸡犬升天”，但不想国家出重拳整治炒房，环京楼市在短短一年时间里几近冰冻，成交量徘徊低点不算，当地房价更是较最高峰腰斩有逾。这时候不但不能一夜暴富，也不能像股票市场补仓降低成本那么简单了。受K2十里春风项目“压价”影响，周边的新盘及二手房价格均有所下跌，目前周边住宅单价都在2万多每平米。尽管前些年年国内楼市火爆异常，但这不代表每一个买房者都是花天喜地，对于那些站在高峰上的购房者来说，火爆的楼市与自己不仅毫无关联，且愈发凸显自身“投机”的失败。
一二手房价倒挂
近几月以来，全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象，这与不少城市的新房市场形成了对比，一、二手房价倒挂也成了普遍现象。整体来看，上半年北京一二手房价格持续“倒挂”。从南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场来看，同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂。业内人士认为，这种现象主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小。
公司改名
从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险，加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度，快速回笼现金，近期绿城也强调了这一点。6月29日万科召开股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉
房企回购+增持
地产股全线暴跌，上市房企背后的大股东们显然已沉不住气了。7月5日，恒大斥资8.35亿港元回购4035.1万股。这是继7月3日以2.865亿港元回购1410万股，7月4日以3.81亿港币回购1850万股之后，恒大今年第三次回购公司股票，三天共计耗资逾15亿港元。
同日，碧桂园发布有关回购股份及贵能企业有限公司收购股份的公告，回购5300万股将注销，附属公司贵能收购10721.9万股用于员工奖励，共计1.6亿股份。
不仅有多家房企积极进行股票回购，还有开发商为了稳定股价，更是不断祭出增持大招。6月，新城控股、融信、龙湖、金茂、中骏置业和禹洲地产等纷纷进行增持。7月10日下午开盘，房地产板块异动拉升。中交地产、东湖高新涨停，华夏幸福触及涨停；华联控股、合肥城建、荣安地产都有拉升。
今年以来地产板块估值跌入相对“便宜”区间被部分投资者认可，但是政策承压、资金面持续收紧以及全国销售进一步回落导致主流地产股估值继续下探的风险依然存在，在压制因素尚未完全解除之前，未来估值会不会继续下跌，还需要三思；“房住不炒”的大背景下想添火的，大热天的还是先歇歇吧。
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