從業人員學歷整體偏低，市場的不確定性、行業收入的不確定性乃至行業的惡性競爭，共同造成了中介行業職業化的障礙，而沒有職業化就沒有專業化
原題：如何讓房產經紀人不再是“臨時工”
業內人士建議實施職業資格制度
“中國房產中介行業的現狀是，我們這些坐前排的老闆帶著一群臨時工，處理著全世界最複雜的產權，(所幸)基本沒有太出事。”深圳世聯行地產顧問股份有限公司董事長陳勁松說。
作出這番表述時，陳勁松正在參加中國房地產估價師與房地產經紀人學會(以下簡稱中房學)的年會，年會主題為“職業化與專業服務”。大會前排坐著鏈家董事長左暉、我愛我家董事長謝勇、中原地產中國大陸區主席黎明楷、21世紀中國不動產副董事長兼總裁盧航、麥田房產董事長繆壽建。
“當前經紀行業從業人員平均年齡偏低，不到30歲，從業年限短，平均年限不到10個月，相當一部分從業人員沒有把這項工作當做相對穩定的職業來看。”中房學會長杜鵑在當天的年會上提到這樣一組數據。
“如果經紀人不留下來，怎麼談職業化和專業化？”在隨後的主題發言中，左暉提到。
臨時工 年輕人 低學歷
如果要用幾個關鍵詞來描述中國的房地產經紀人，你會怎麼描述？
把這一問題拋給多個人之後，有3個關鍵詞被反覆提到：“年輕，學歷不高，換人快。”
“中介見男人就叫哥，見女人就叫姐，感覺很多人沒有受過高等教育。”一位受訪者說。
這樣的印象，與近期一份報告的調研結果基本相似。
由中房學指導、銷冠網絡科技有限公司等多家機構聯合調研得出的《2018中國房地產經紀人報告》顯示，在中國房地產經紀從業人員中，68%不滿30歲。且“從業者以年輕人為主”這一行業現狀在近幾年並未顯著改變，與歐美地區相比，整體仍非常年輕化(美國房地產經紀從業人員的年齡集中在35歲至55歲)。此外，接近84%的經紀人學歷在專科及以下，高中學歷的經紀人佔比約32%。
“從業人員學歷整體偏低。這反映了目前國內房地產經紀行業的現狀：從業門檻不高，從業人員的素質參差不齊，服務水平差異較大。”報告調研組認為，在這方面，中國遠遠落後於發達國家。在美國，經紀人學歷大多集中於大學和研究生，學士及以上的佔比高達61%。
住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長楊佳燕在參加中房學年會時也提到了美國的情況，美國的經紀人平均從業年限12年以上的佔47.8%，平均年齡是50多歲，本科以上的經紀人佔比達到62%。
而陳勁松之所以笑稱經紀行業的員工很多是臨時工，是因為中國的經紀行業人員流動性非常高。
前述報告顯示，我國有超過52%的房地產經紀人從業時間不滿兩年，而在行業中沉澱10年以上的老將不足5%。
杜鵑認為，當前相當一部分從業人員沒有把這項工作當做相對穩定的職業來看，職業意識單薄，職業認同感不強，建立穩定的職業隊伍是行業職業化的重要前提。
在臺灣不動產中介經紀公會全聯會榮譽理事長李同榮看來，這樣的人才結構，以及市場的不確定性、行業收入的不確定性乃至行業的惡性競爭，共同造成了中介行業職業化的障礙，而沒有職業化就沒有專業化。
“北京鏈家有超過7000人的從業年限超過60個月。”左暉在發言時，提到了這樣一個情況，基於行業的狀況，左暉認為這件事情一直讓他非常驕傲。
楊佳燕說，中國的二手房交易中涉及到的房屋產權多樣，參與主體複雜，和交易相關的信貸稅收政策複雜，是一個需要專業服務的行業，經紀人承擔的責任和應起到的作用很重要。
“對比之下，基於國內從業人員的基本情況，我國的行業從業人員是不是具備專業服務的能力？通過上面的數據情況，大家心裡面有了一個比較清晰的答案。希望房地產經紀人走職業化發展道路，希望不僅有40多歲的老闆們，下一步也有40多歲的房地產經紀人。”楊佳燕說。
業內人士多建議施行資格准入制度
雖然如楊佳燕所說，中介行業需要專業服務，但基於當前從業人員的素質情況，損害消費者利益的情況卻頻頻發生。
採取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人；惡意剋扣保證金和預定金；非法侵佔或者挪用客戶交易資金；強制提供代辦服務、擔保服務，或者以捆綁服務方式亂收費
住建部聯合中宣部等六部門下發的《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，列舉了“黑中介”的種種違法違規行為。
“黑中介”的存在在某種程度上也反映了行業人員素質的情況、行業職業化和專業化的情況，以及行業監管的迫切性。
黎明楷通過研究香港地區對經紀行業的管理方法和管理效果，認為內地經紀行業要想職業化、要把服務水平提高，發牌是非常需要的。
據黎明楷介紹，香港是在1997年制定了《地產代理條例》，其中規定必須獲取相關牌照才可以從事經紀行業，但是法律給了3年的過渡期，規定條例2001年起執行，給從業人員足夠的時間去考取牌照，在2001年以後如果沒有牌照就從事經紀行業是違法的。
“內地現在無法統計出準確的經紀人數量，但在香港由於有發牌制度，經紀人的數量和經紀機構的數量可以精確到個位數。”黎明楷介紹，香港還要求，從業人員的工作機構變更也要隨時向管理機關報備，在此基礎上，香港可以對行業的虛假信息實施“連坐”，追溯信息發佈者、平臺審核及相關監察部門的連帶責任，這樣可以更好地規範行業及經紀人的行為。
他同時表示，反觀內地，由於沒有資格准入，監管部門無法在前端控制入行人員的專業素質，而由於監管人員不掌握所有從業人員的具體資料，一旦某一中介人員在某個機構出現問題，換個地方甚至換個機構就能重新執業。
杜鵑認為，職業化的關鍵就是解決“具備什麼樣的素質的人可以從業”的問題，這方面既要講職業理念也要講制度保障。
“職業資格制度是行業職業化的保證。從發達國家和地區的經驗看，美國以及中國的香港、臺灣、澳門無一不是通過職業資格制度來培養職業人才，規範職業行為。”杜鵑提到。
杜鵑認為應當通過完善法律法規建立人員准入和退出制度。
“管理一定要閉環，也就是說，有進口必須有出口，優勝劣汰。要把合格的人員吸收到經紀人隊伍中來，人員要實名就業，要對違反職業規則的人進行處罰直至清除出隊伍，這樣才能提高這個隊伍的素質。”杜鵑補充道。
法治週末記者瞭解到，在行業沒有強制准入制度的情況下，鏈家、我愛我家等龍頭房企在公司層面自行開展了相關的培訓和考核，行業平臺房天下亦通過發起中國房地產經紀人大學，推動中國房地產經紀從業人員職業化、規範化發展進程。
“經紀人是一個學習積極性很高的群體，截至2018年6月，中國房地產經紀人大學註冊學員人數已累計達72.6萬。”房天下董事長莫天全告訴法治週末記者，中國房地產經紀人大學也會根據市場的變化調整課程，不僅有線上公開課，也有線下主題培訓，具體授課的內容會根據市場變化進行調整和更新。
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