“2018年將是房地產企業最艱難的一年”，經濟學家馬光遠的預言正在應驗。
如今的房地產市場真可謂風雲驟變。那邊央行剛剛“定向降準”，釋放了7000億的流動性，開發商和炒房客還沒來得及振臂歡呼;這邊為期半年的“30城巡查”專項行動就拉開了大幕，房地產霎時間被拖入到了旋風般的“調控大潮”--短短9天，就有6座城市再次祭出調控狠招，西安、長沙、杭州再到雲南昆明，緊接著是上海、大廠，一城比一城調控來得更猛烈。所到之處，開發商和炒房客如千斤壓頂，身陷囹圄。
其實在奇哥看來，這些短期的調控政策影響甚微，還都算不上是最致命的打擊，對於開發商來說，我們這些普通購房者最容易忽略的市場變化，對他們來說才是最致命的顛覆性打擊:最近樓市釋放的三大信號，無不暗藏乾坤，預示著開發商已經進入到了生死存亡之際，更有甚者或已陷入因資金週轉不靈而破產的巨大危機之中。
1，地產股大跌，半年蒸發過萬億，短短一週跌超3000億，開發商早已愁得白了頭
行情牛市時，所有人都是贏家，開發商無疑稱得上是最大的贏家，記得零幾年的時候有地產商私下驕傲地說，“房地產利潤太高了，掙錢都掙得不好意思了。”但風水輪流轉，當世界大不同時，誰能別大言不慚地說自己能永遠笑下去。
尤其是地產商。春江水暖鴨先知，在房地產金融去槓桿的調控大錘砸下來的時候，他們是最能感知到市場冷暖的，也是最直觀感受到信貸收緊帶來的難受的。很多人說，開發商過去賺了那麼多錢，肯定不會為了資金髮愁。事實並非如此，過去賺的錢基本都已經為擴大規模花光了，不僅如此，家家現在都是揹負高額負債。
此外，我們知道本輪調控伊始，金融環境就迎來了肅整，且不說開發商賴以融資的渠道被通通關死，連僅剩的融資通道成本都翻了幾番，就這，銀行還要向中小地產商收取5%的補償金呢。
地產股更是早已進入秋風蕭瑟“時節”，據悉，自今年1月底以來，地產股市值蒸發過萬億元。而最近隨著“棚改”迎來鉅變，加上黨媒“去庫存目標已實現，棚改貨幣化無保留必要”的言論一出，地產股更是雪上加霜，一週來地產股市值蒸發逾3000億元。萬科、招商蛇口、保利地產、碧桂園、恆大、融創等一眾大型地產商均迎來暴跌，保利地產昨天甚至一度跌停。
“棚改”調整眼下只是停留在“風傳”階段，還未到真正落實，但資金都已經恐慌而逃了，可想一旦真的如傳言所說“棚改”被“叫停”，開發商更大的危機還在後面呢。
2，開足馬力，加速高週轉搶時間回籠資金，地產商缺錢又焦慮
眾所周知，房地產行業是資金密集型行業，具有資金需求量大、資金循環週期長、資金回籠慢的特點，這一方面決定了資金在房地產企業生產要素中扮演至關重要的作用，因此誰對於資金運轉有良好運作和高效管理，誰才會在“賽跑”中佔得先機。
碧桂園無疑是行業中週轉最具效率的企業，4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再週轉被多少同行羨慕嫉妒恨，但他們似乎不滿足於此，今年傳出碧桂園再提速高週轉，要把高週轉再次“玩轉”到極致，諸如“設計師通宵出圖”等新要求更是被輿論熱議。
事實上，不止碧桂園一家，恆大、融創、中海等企業都傳言過要提速高週轉，最近又爆出綠城也加入到了這一隊伍:根據彭博消息，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠，加大應收款項催收力度“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證。
奇哥早就說過，說碧桂園等企業火急火燎的提速“高週轉”，是因為一方面他們的掌舵人都深知，這一輪行情即將交尾，不開足馬力火拼規模，就會錯失套利良機，甚至很快被追趕超越;另一方面也反映出，地產商們現時階段是真的很“缺錢”，融資受挫、發債被阻、限價又把利潤壓得死死的，且到了企業償債期，所有人都很焦慮，但又舉足無措，現在只能靠快速出貨換取資金回籠，渡過危急時刻。
3，被銀行強行“斷奶”，專家預言，下半年將有一大批中小企業被淘汰出局
很多人認為“銀行和地產商始終是一家，他們利益相關，永遠不會互相拆臺”。奇哥告訴你，那是因為利益沒有衝突，一旦銀行評估到風險，他們也會毅然決然地主動向開發商“斷奶”。這不，6月29日財聯社消息指出，大型銀行都已經停止向50強之外的房地產開發企業暫停開發貸款和授信了，千千萬萬的中小開發商企業就這麼活生生被“斷奶”了。
中國古語有云“夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛”，今時今日的銀行和房地產商亦如此，縱使以前有萬般糾纏，當銀行嗅到危機味道時，他們不會顧及往日情面，給開發商“雪中送炭”。
這個消息釋放的信號再明確不過，房地產行業將進行一輪大洗牌，強者只會愈強，弱者終究會被淘汰出局。央企、國企、規模房企始終都是“有酒有肉”的生活，中小開發企業毫無疑問將迎來激烈競爭，在廝殺過後要麼宣佈破產被收購，要麼資金斷裂跑路。所以，專家建議下半年買房的剛需一定要提高警惕，以防買到開發商跑路的“爛尾”項目。
真相已經再清晰不過，開發商並非身在福中。利潤在壓縮，債務在壘高，還貸期限將至，銀行又不願意借錢，那麼開發商還有什麼方法自救呢?專家的意見還是相當一致的，那就是以促銷等方式降價賣房。
開發商還能堅持多久呢?業內專家分析認為，如果政策沒有太大變局，最遲到四季度，我們就能見到房地產市場將迎來一波降價促銷拋房潮，開發商之間的價格戰或許也會開啟。
奇哥認為，開發商目前所經受的還只是初級挑戰，隨著調控的不斷累進，信貸持續緊縮，開發商還會有更大的挑戰，口袋裡沒錢的日子還很長，靠苦撐只會把自己拖入更深的泥潭裡去。
《桃花扇》中有云，眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。或許接下來我們將看到這樣的劇情，在房地產行業陸續上演。
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