◤二線搶人漲房價，三四線漲價去庫存，一線城市似乎淪為配角。
轉眼2018上半年已經結束，但時間再怎麼飛逝，房價依然是全民最關心的問題，套用一句廣告詞：房子恆久遠，一套永流傳。
雖然大家依然很關心房價，但是年年歲歲花相似，歲歲年年人不同，今年的樓市又有了新變化。
要說今年樓市最大的變化，我覺得可以概括為：二線搶人漲房價，三四線漲價去庫存，搖號限購一起上，房價依舊笑春風。
回顧今年上半年的樓市，唱戲的主角已經是二三四線城市，一線城市似乎淪為配角。
最近，關於一線城市房價下跌的消息也漸起風聲。
確實，自從2016-2017年的密集調控以後，一線城市貌似已經沉寂好久了，北上廣深的房價到底怎麼樣了？
每個月，國家統計局都會公佈70個大中城市的房屋價格指數，這個月看到下跌了，下個月看到上漲了，大傢伙都沒啥概念，就像唱戲一樣，熱鬧完就過了。
從2017年至今，一線城市到底是漲是跌呢？大家都說房價跌了，那麼實際情況到底如何呢？讓我們來看看不一樣的數據。
首先，我們看看國家統計局公佈的一線城市情況，從2017年1月開始，按照每月的價格環比得出累計的同比數據，是下面這個走勢：
從上圖可以看出：
1、自2017年1月以來，一手房累計上漲0.6%，不管這價格是網籤控制的價格還是真實的價格，反正是已經控制住了；
2、二手房累計上漲3.75%，因為是C2C的市場，價格會比較真實；
3、從近1個月（2018年5月）的數據來看，不論是一手房還是二手房，價格都環比上漲！
這個數據來源是國家統計局官方每月公佈的價格數據，但並沒有公佈北上廣深城市各自的漲跌幅數據，所以我們只能從大面上瞧瞧。
那麼，為了更加直觀更加具體感受一線城市的房價走勢，我接下來選其中一個城市來看看，並拿一手房和二手房的數據來分析下，期望從側面再論證下目前一線城市的房價走勢。
菜導在廣州，對廣州比較熟悉，就以廣州為例來看看吧。
菜導來做分類的統計，前提是一手房和二手房的定價策略是不同的。
我們分析下這一二手房的數據特點：
1、一手房是B2C市場，開發商有更好的資源來定價，所以更趨向於理性定價；二手房是C2C市場，交易雙方都容易受到多方影響，定價容易偏差較大；
2、一手房受到網籤價格的控制，真實度及可信度略低於二手房的價格；
3、從廣州的特點來看，廣州作為存量的城市，市中心的新房和土地所剩無幾，一手房反映的是遠郊的房屋價格，二手房反映的是整體的房屋價格。
一手房數據選什麼？
菜導在做這個數據的時候，有朋友就說，房管局也會公佈一手房網籤的數據，若你用這個數據，我就不看了。
因為一手網籤價格是受控的，幾乎全部的一手房都用雙合同，從價格上來看，基本都不能真實反映真實成交價。
於是，菜導用了幾乎全部的房地產開發商在廣州的銷售數據，銷售數據有【銷售金額】和【銷售面積】，將全部開發商的銷售數據直接相加，然後用【銷售金額的彙總】/ 【銷售面積的彙總】來得出【銷售均價】。
當然，這樣的數據絕對值單並不完全準確，但還是可以看價格的走勢。
銷售數據揭示房價並未走軟
我們彙總了21家大型房企公司的數據，這其中有萬科、保利等深耕一線城市的開發商，也有碧桂園、恆大等在三四線城市大放異彩的開發商，並彙總得出2017年1月到2018年5月的數據，如下圖所示：
我們可以看到幾點：
1、從2017年調控以來，價格保持區間的平穩波動，調控的成效還是比較顯著的；
2、而2018年前5個月，銷售均價還是往上走的；可能的解釋是，高端盤逐步入市了，拉高了銷售的均價；
我們將銷售均價疊加上銷售總面積來看，能發現更有意思的細節：
直白點講：2018年4月份以來，價格上漲的同時銷售面積也在上漲，說明“量價齊升”。開發商新盤量增加了，價格也在逐步上漲。
二手房平穩上漲
對於二手房，我們用哪個數據呢？因為二手房是C2C的市場，我們並沒有用政府公佈的成交數據，而是採用了《中原地產的二手房價格指數》來做判斷。
這個指數有什麼特點呢？這個指數是成交的數據，數據基礎比較真實——廣州目前二手房價格數據和人們的感知比較一致；而且數據連貫性較好，在過往的各時間段都能正常表徵市場走勢。
看圖說話：
1、二手房價格在2017年3月份後，平穩震盪，微幅上漲；
2、自2018年以來，環比漲幅繼續提升，目前環比漲幅已經超過2個百分點；
小結：
結合一二手價格和成交來看，目前廣州的房價屬於平穩中微幅上漲，期望價格全面下跌的同志們，可真的要醒醒了。
房價仍在上漲，那麼廣州下半年的房價走勢會是怎麼樣呢？
在菜導看來，短期（1-2個月）的價格，若沒有大的房屋政策或貨幣信貸的扭轉力，一般會沿著之前的走勢走，不會偏離太多。
也就是說短期廣州還可能延續平穩微漲的態勢。那麼，在這個走勢下，剛需一族應該怎麼做呢？
1、從一手來看，最近備案價格有所上升（且還會繼續上調），剛需受雙合同的影響，購房成本將有所降低。
雖然預計廣州不會像深圳那麼誇張地要排隊交錢搖號，但是新房價格還是稍微低於基本同地段的二手房價格的。
可以考慮這些價格稍有折扣的新房，但是付出的代價是“實際首付”成數的提高。
2、若新房都是郊區的“遠新大”的話，而你喜歡又是市區盤的話，那你就要多跑跑二手房了。
雖然說短期內不會大幅上漲，但是不打無準備之仗，買二手房不看個幾十上百套很難買到自己心儀的房子。
接下來，你該糾結選郊區“遠大新”，還是市區“老破小”了？這個話題，菜導有些小研究，留待下個專題來討論。
另外，剛僅僅只是說了短期的房價將“循勢”，那麼中長期的走勢呢？
影響中長期的房價的因素有很多，典型的如供需決定、信貸扇風、政策點火等等，不是一兩句話能夠說得清楚的。
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