文/劉策
一、房地產過去屬於農耕時代，現在正處於工業時代
開發商過去屬於農耕時代。所謂農耕時代，簡單說就是靠天吃飯，靠的是天時。
對於房地產來說，這個天就是房價，這個天時就是房地產週期。背後的邏輯是，開發商賺錢核心依賴的是城鎮化驅動下的房價紅利。當房價持續上行時，房企核心策略就是通過一定的自有資金，加大財務槓桿，搶佔低成本的土地，然後通過加工製造，轉化為預售房屋賣出去，只要房價上漲能夠覆蓋財務利息，存貨就沒有去化風險和利潤風險，開發商初階比拼的是低成本拿地能力、資金和關係資源，而高階則比拼的是逆週期操作能力，旺市賣樓淡市拿地是最經典的概括。
而現在在政策嚴厲限制下，房地產正處於工業時代，準確說，處於工業時代後期。工業時代的典型特徵就是靠標準化，靠週轉。
深層的原因在於，在政策嚴厲限制下，房價被死死摁住，這個時候，房價紅利消失，當價格成了固定值，這時候資金成本就成了很大的變量，而決定資金成本的就是速度，就是週轉，誰能最快的達到預售條件，誰的資金成本就越低，資金利用效率就越高，越有可能用盡可能少的資金滾動數十倍的貨值。
二、房地產正在走向資本時代
筆者認為，農耕時代和工業時代儘管仍然會是房地產的重要特徵，但是現在，在各種因素的綜合影響下，房地產正在走向資本時代。最典型的標誌莫過於興起的併購潮。而資本時代最典型的特徵主要有兩個：
第一，資本思維替代農耕思維，收併購漸成主流。在集中度加強和土拍價格較高的背景下，疊加國家宏觀去槓桿和金融收緊，一些中小房企面臨現金流危機乃至被淘汰出局的危險，這也給了規模較大的房企收併購的機會。根據中指數據，2017年， 500-1000億、1000-5000億房企收併購拿地金額佔比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創、陽光城及泰禾收併購金額佔拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%。
第二，行業發展從財務槓桿驅動到“資本+經營槓桿”驅動，經營槓桿時代來臨。過去行業發展，核心依賴的驅動力之一就是財務槓桿，而未來，將更加考驗經營能力+資本運作能力的組合，換句話說，考驗開發商的是經營能力，需要開發商最大化發揮的不是財務槓桿而是經營槓桿。就像萬科的小股操盤，自己可以不佔股或者佔小股，但是可以獲得高比例的利潤，這就需要開發商能夠通過卓越的經營能力撬動資本，往輕資產模式轉型。
就像國外的鐵獅門，自己佔股只有5%，但是通過管理費和超額利潤提成，可以獲得30-40%的利潤分成。
三、資本時代需要有城市更新思維
要在資本時代獲勝，最重要的技能是什麼？筆者認為，就是要有城市更新思維和技能。城市更新最核心的思維就是通過對老舊建築物的綜合整治、拆除改造，替換為更宜居樂業的新空間。這不僅是一種物理空間的升級改造，更是一種企業經營思維。這可以從資源和實體兩個維度來講：
首先，從資源獲取角度，城市更新將成為一二線城市主要拿地方式。參考國內外關於住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，佔總體住房需求的34.4%。想要獲取更多可開發土地，城市更新改造便成為了更主要的方式。以深圳為例，從2010年開始，深圳的宅地供應面積便呈現逐年減少的趨勢，到2017年的供應更是降到冰點—在北上廣都增加住宅用地增長的同時，深圳的純住宅用地供應為零。
其次，除了建築物要翻新，接下來在外部環境趨緊的情況下，預計大量企業會陷入經營困難的境地。就像漲潮時大家都遊得很歡，但是退潮了，裸泳的就浮出水面。而這類企業，就成了需要“更新的對象”。在國外有系列公司，就像黑石，KKR，他們核心做的事情就是買入-修復-賣出。通過選擇經營不善的企業或者資產，通過策略調整使之恢復價值，然後再擇機賣出。這也是一種城市更新思維。
而這個背後，更仰仗的是修復能力，以及基於修復能力的投資能力和退出能力。需要你能夠基於運營能力來撬動槓桿。所以到資本時代，資本變得充裕，而優秀的運營者則變得稀缺，所以在資本時代最重要的不是你要擁有多少資本，而是你具備多大的經營能力能夠撬動多少資本，這種經營能力和撬動能力，才是未來勝負的關鍵。
作者簡介：劉策，系廣東省房地產協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，曾主編或參編房地產行業暢銷書5部，先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。
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