众所周知，城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。在衡量城镇化，特别是描绘城市的房地产市场需求时，经常使用的一个指标是城市常住人口数量。
在实际统计操作过程中，居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群。现在你就能够理解在北京办理居住证，一定要个税缴纳够6个月的。他们虽然创造了很大的经济价值，是城市生活不可或缺的一部分，但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系，这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。
慢慢地我们开始纠正，开始以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标，可能大家会问为什么要这样？因为再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。如今的儿童留守出现的问题，导致外出务工的大人不敢把孩子留在老家，往往把孩子带在身边成为日常。
所以说小学生上学的地方，就是年轻父母需要定居的地方，不管这个周期有多长，稳定的居住环境是对孩子是必要的，你可以试想一下，你两口子可以因为各种问题随时搬家甚至居无定所，那孩子呢？孩子上学总不能三番五次的换学校上学吧。然而就在这一家人一进一出，房价就出现了大幅上涨，而他们离开的这做城市，房价就会不同程度的下跌，很明显短期的需求减少了，至于多长时间返回原地，这个都是后话了！
这也就是为什么我们把三四线城市楼市火热房价上涨，称之为“楼市假火”的原因，一方面消费主力的出走导致消费主力军的流失，另一方面需求不够，房子买来就只能是居住，投资价值不大。刚需、改善型需求，只能选择在自己生活的城市买房。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到1万亿，GDP不到5000亿，过去5年小学生人数增长不超过5%，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。
相反的一二线城市的人流量巨大，投资价值高，需求过剩，你不买，自然有别人在买，最后你看着别人都在买，你也会儿蠢蠢欲动盘算着什么时候下手。一二线城市的刚需、改善型购房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆；如果是短炒，风险在加大。
所以大家所看到的楼市调控就像是在补窟窿，这里补好了那里又出现了问题，无法全面将问题修补住这就是现在最大的难题。而这其中最突显的还是炒房，抑制炒房还是问题的核心要素，但是数以百计的政策也都无济于事。
眼下北京的正逢一年中的毕业季，出租房源紧缺，笔者跟大多数北漂一样，早早在5月份的时候就提前预付了半年的房租，生怕毕业季房租又涨的时候找不到现在的房子。不出所料，上周朋友小王就微信跟我说他的房租又涨了500，毕业季不计其数的人都在找房子，虽然大家只是租房，但是强烈的住房需求意识下，你觉得房价能跌的下来吗？好在政策调控把北京的房价限价了，倘若任由炒房客、投机商的乱搅，不限价的情况下你更买不起房，不，应该是没机会买。
俗话说，瘦死的骆驼比马大，房地产黄金十年是过去了，但也不意味着房地产就完了，只是相对过去不再暴利，市场回归理性的趋势日渐明显，房地产越来越正规。这对购房者本是好事。所以房子投资的属性也是存在的，并不是不能投资了，只是要摒弃过去的思维。放低预期，买房还是可以的。
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