专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿。
先来看两则消息：
今天杭州萧山南部卧城蜀山地块出让，由旭辉竞得，成交楼面价13473元/㎡。由于有代建配建内容，实际楼面价在14000元/㎡以上。这个价格比2017年5月禹州以20060元/㎡，自持2%拿下的区块地王比，实际跌幅达到了30%以上。
早上购房群里有人转了条消息，说是某楼盘的销售发朋友圈，“没登记上的，没摇到号的，有房没房，先到先得”。什么意思呢？就是说摇号完了，还有很多房子没卖光，大家赶紧去选。
继土拍凉凉之后，房子似乎也开始卖不动了。
就像歌词里唱的那样：“没有一点点防备，也没有一丝顾虑，你就这样出现在我的世界里。”
预期突然转冷的真相是什么呢？
01
我们知道2016年-2017年，全国的强二线城市的房价（指的是真实二手房的房价，不是统计局出来的一手房数据）都有了大幅度的上涨。
譬如杭州，G20之后大部分区块都有了翻倍的行情，少部分原来起价较低的区块甚至有超过200%的涨幅。
这个行情放在全国其他强二线城市（就是天天抢人的那几个，我就不点名了），其实也是一样的。
本来正常的市场一般是下面这样的一个周期：
小涨——大涨——横盘滞涨——阴跌——大跌——横盘止跌——小涨（开启新一轮周期）
从杭州看到全国，大部分的强二线城市在2017年就应该进入大涨之后的横盘滞涨阶段。
限价政策的发行，把大涨中的一部分涨幅采取行政手段硬生生的截留了。使得二手房完成了大涨阶段进入横盘滞涨阶段，而一手房却没有完成这个过程。
普通老百姓只要是购买到限价的一手房，就可以获取大涨阶段的一部分甚至全部涨幅。因此市场一直维持着热销度。
02
这个市场热度给开发商造成一种错觉，市场行情非常好。但他们忽略了这种热情是建立在没有完成之前涨幅的一手房基础上的。
当然二手房市场中那些没有完全搞清楚形势的购买者可能也助长了市场的热度，但这些人终究会明白过来，他们买在了高位。
很多开发商拖着不开盘，就是想赌会出限价，让他们成功出货，获取高额的利润。要知道这些开发商当初都是非常低的价格拿的地啊。
我们举个杭州的具体例子：
譬如良渚之前的地价都是4000元-5000元左右，而边上二手房的价格则已经爬上了3万。如果不是限价，一手房肯定也是冲着3万的价格去了。
不是低价拿的地就会卖低的价格，所以不是高价拿的地就一定得卖高的价格。
只要有机会，开发商低价拿的地也会卖很贵，譬如杭州崇贤区块的西房和祥生两个开发商，拿地价相差一倍以上，售价却是在限价下几乎相同。高价拿地的那家能有利润空间，低价拿地的那家呢？
所以同理，开发商高价拿的地，今后卖不动，亏本也是要清盘的。所谓保本房价，只是为了涨幅的预期提供了一个参考数据而已。
很多开发商都在赌政府会放开限价。开玩笑，限价怎么会放开？
限价是为了什么？维稳！是有政治目的的。
不是为了不让开发商赚钱，也不是为了让老百姓赚钱。
赚到这个差价，只是我们刚好在限价政策下享受到了红利而已。
一直到开发商认清了一个事实，掌握了限价的规则。于是大批量的出货就开始了，反正都是这个价格卖，一次开和几次开都一样了，怎么回笼资金快怎么来呗。
于是全国几个著名城市万人摇号的壮观场面也就出现了。
03
开发商私底下老是埋怨限价让他们卖不高，想等着放开限价，卖个好价钱。可他们想过没有？如果不是限价造成一二手差价，哪里来那么多人抢房子？
不相信我说的话？
回头去看看最近开的楼盘，只要卖得不好的，一定是一二手没有差价或者差价很小。
道理很简单嘛，涨到头了，要歇一歇了。
没有一个楼市会在翻倍甚至三倍行情下，还能继续翻倍的。北京、上海的房价也不是一口气涨6倍涨起来的。
长期看好杭州等强二线城市是有逻辑的，但长期看好不意味着就是无脑看涨。
涨多的要歇一歇，夯实涨幅；涨少的会有机会补涨。
接下去的楼市会分化。
没有差价的区块，涨得过多的区块和供应量充足的区块会盘整甚至下跌，销售去化会比较艰难。
而供应量不足甚至没有的区块、涨幅不大的区块，可能还会温和上扬，快速销售。
04
有人说刚需总是要买房的。
这话没错。但是如果大家都知道房价接下去2年不会涨，或者接下去房价要跌，你看还有多少刚需？
这些刚需都是伪刚需好不？伪刚需都是弹性的好不？
租了那么多年房子，如果知道房价要跌，就不能再租1-2年房子嘛？
急着结婚的，如果知道房价要跌20万，会有人非要多花20万马上买房子坐等跌吗？
除了孩子要读书，真正一刻都不能等的人是很少很少的。
更何况，真正急着要买到房子的刚需，在一二手价格相同的情况下，更多的会选择二手直接能入住的，尤其对于孩子要入学读书的人来说。
谁会说要买个期房等两年啊？
一切的一切关于刚需急着买房的说法都是建立在房价强烈看涨的基础上。
那些在房价下跌后，说自己买房为了自住，跌也无所谓的，不过是鸵鸟心态，无奈的在现实中自我安慰罢了。如果再给他一次选择的机会，他还会选择急着入手吗？
05
如果不是限价，楼市早就该冷下来了。
目前高价地入市后热度下降是不争的事实。
市场明显的分化后我们可以发现什么故事、什么规划、什么预期都是空的。价格才是最实在的东西。是否存在差价基本上是区分热销和滞销的唯一准则。
假如当初不限价，那些万人摇基本就不会出现。当然房价可能也早已经大幅涨上去又大幅跌下来了。
大幅度的涨跌会影响市场的情绪，尤其是跌的时候造成的恐慌，可能让房地产市场和P2P一样，发生挤兑，从而引爆整个中国的金融市场。
因此，才出现了限价。限价是为了维稳。不让涨的原因是怕涨下去又跌下来。与其涨上去跌下来，不如用政策卡住一点点的涨，或者一点点的跌。
06
跌还是涨，其实都不重要。很多外部因素可能会影响周期，造成周期中某些环节的变异。但整个周期一定是存在的。
我们要做的是：在对的时间做对的事情。
这一轮的快速上涨肯定已经结束了，夯实之前的涨幅需要的是时间。再要大涨那一定是下一个周期的事了。
閱讀更多 柳州特價租房 的文章
