业主入住小区后，打交道最多的就是物业管理公司了。物业管理与人们的生活息息相关，从防火防盗、供水供电，到小区卫生、日常服务，物业工作人员都在发挥作用。“物业管理公司”的名称曾经引起过争议，小区业主认为自己聘请物业公司，主要是为了得到良好的服务，而不是为了享受“被管理”。因此，为了突出物业公司的服务功能，许多城市已将“物业管理公司”换称为“物业服务公司”。
虽然换名称了，但许多物业公司也只是“新瓶装旧酒”。小区卫生脏乱差，不见环卫人员及时清洁，常有陌生人在小区游荡，保安也不闻不问，最让业主心里“添堵”的是，工作人员态度极差，对反映的情况拖拖拉拉，敷衍了事。在实在无法忍受的情况下，许多业主认为，既然物业公司没有提供良好的服务和完善的管理，那么就以停交物业费表达不满。
这种停交物业费的行为，在法律上可未必站得住脚。因为此时业主和物业公司的物业服务合同没有解除，业主在法律上应当继续交物业费。不但如此，如果业主停交时间过长，依照合同约定每月将会产生不少的“滞纳金”，这对业主是不利的。
在这种情况下，如果物业公司以未交物业费为由，将业主告上法庭，法律的天平便会出现小小的不平衡。在物业公司这边，服务工作没有做好，还理直气壮地要一笔数额不小的“滞纳金”；在业主那边，小区生活没有得到良好的保障，借停交物业费表达不满，还要担心每月不断增加的“滞纳金”。
在这种失衡的状况下，司法实践将作出微调，以达到利益再平衡。在小区物业费案件中，如果物业公司的服务确实有不到位的情况，但还没有达到合同解除的条件，而业主因为维权停交物业费产生了不少的“滞纳金”，法院一般会认为，由于物业服务合同仍然成立有效，而物业公司的服务具有公共性，法院评判物业公司的服务是否达标的标准不好掌握，且各个业主主官感觉差别较大，法院一般不支持业主拒交或少交物业费。但是为了平衡利益，如果现实中物业服务的确存在瑕疵，法院在实践中往往也会让业主免交滞纳金或延期利息。
另外，业主拒交或欠交物业服务费时，物业公司经常采取断电、断水、封门，对业主采取罚款措施，或者限制业主进入物业区域等“自力救济”措施对抗业主，以迫使业主履行义务。这些做法完全不合法，法律并没有赋予物业服务公司这种权利。如果发生这种情况，业主要保留证据，以便向物业公司主张损害赔偿。
我们来看看2013年山东省济南市中级人民法院一个关于判定业主不需要缴纳物业费滞纳金的案例。
一家物业服务公司将小区业主张先生诉至法院，请求法院判决张先生支付拖欠19个月的物业费10465元，并按合同约定的逾期之日起按日千分之三的标准交纳滞纳金。
庭审中，张先生辩称，该物业公司的服务太差，未按规定对小区饮用水蓄水池进行清洗和消毒，小区业主根本不敢用自来水做饭和饮用自来水；未按规定对电梯进行年检，业主们均不敢乘坐电梯；小区门卫形同虚设，致使不法分子可以随意出入；垃圾四处乱放长时间不清运；车辆更是随意停放，业主苦不堪言。张先生表示，以如此的服务标准，只同意按六折的标准交纳物业费。
该案经过审理，法院认为，对于被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。
但是从被告提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，且大部分是由开发商在建设施工时存在的遗留问题造成的，不应由原告方承担责任，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采信。
如果物业公司所提供的服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。
因原告物业公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告张某并非恶意拖欠物业费，只是维权的方式欠当，故对原告物业公司要求被告支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。
据此，结合本案其他事实，法院判决张先生支付物业费10465元，同时，也驳回了物业公司提出的滞纳金诉求。
【律师点评】
如果你是业主，用拒交物业费的方式表达对物业服务公司的不满，实在无此必要，实在觉得物业服务一塌糊涂，应该建议业主大会通过法律程序撤换物业服务公司；如果你是物业服务公司，遇到许多业主拒交物业费的情况，则可能意味着你的经营管理有问题，企图拿滞纳金去吓唬业主，并非明智之举，法院也不一定会支持，换句话说，把业主都惹毛了，估计业主也会把你们炒了，改进工作，提高服务质量，真心为业主服务才是正道。
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