業主入住小區後，打交道最多的就是物業管理公司了。物業管理與人們的生活息息相關，從防火防盜、供水供電，到小區衛生、日常服務，物業工作人員都在發揮作用。“物業管理公司”的名稱曾經引起過爭議，小區業主認為自己聘請物業公司，主要是為了得到良好的服務，而不是為了享受“被管理”。因此，為了突出物業公司的服務功能，許多城市已將“物業管理公司”換稱為“物業服務公司”。
雖然換名稱了，但許多物業公司也只是“新瓶裝舊酒”。小區衛生髒亂差，不見環衛人員及時清潔，常有陌生人在小區遊蕩，保安也不聞不問，最讓業主心裡“添堵”的是，工作人員態度極差，對反映的情況拖拖拉拉，敷衍了事。在實在無法忍受的情況下，許多業主認為，既然物業公司沒有提供良好的服務和完善的管理，那麼就以停交物業費表達不滿。
這種停交物業費的行為，在法律上可未必站得住腳。因為此時業主和物業公司的物業服務合同沒有解除，業主在法律上應當繼續交物業費。不但如此，如果業主停交時間過長，依照合同約定每月將會產生不少的“滯納金”，這對業主是不利的。
在這種情況下，如果物業公司以未交物業費為由，將業主告上法庭，法律的天平便會出現小小的不平衡。在物業公司這邊，服務工作沒有做好，還理直氣壯地要一筆數額不小的“滯納金”；在業主那邊，小區生活沒有得到良好的保障，借停交物業費表達不滿，還要擔心每月不斷增加的“滯納金”。
在這種失衡的狀況下，司法實踐將作出微調，以達到利益再平衡。在小區物業費案件中，如果物業公司的服務確實有不到位的情況，但還沒有達到合同解除的條件，而業主因為維權停交物業費產生了不少的“滯納金”，法院一般會認為，由於物業服務合同仍然成立有效，而物業公司的服務具有公共性，法院評判物業公司的服務是否達標的標準不好掌握，且各個業主主官感覺差別較大，法院一般不支持業主拒交或少交物業費。但是為了平衡利益，如果現實中物業服務的確存在瑕疵，法院在實踐中往往也會讓業主免交滯納金或延期利息。
另外，業主拒交或欠交物業服務費時，物業公司經常採取斷電、斷水、封門，對業主採取罰款措施，或者限制業主進入物業區域等“自力救濟”措施對抗業主，以迫使業主履行義務。這些做法完全不合法，法律並沒有賦予物業服務公司這種權利。如果發生這種情況，業主要保留證據，以便向物業公司主張損害賠償。
我們來看看2013年山東省濟南市中級人民法院一個關於判定業主不需要繳納物業費滯納金的案例。
一家物業服務公司將小區業主張先生訴至法院，請求法院判決張先生支付拖欠19個月的物業費10465元，並按合同約定的逾期之日起按日千分之三的標準交納滯納金。
庭審中，張先生辯稱，該物業公司的服務太差，未按規定對小區飲用水蓄水池進行清洗和消毒，小區業主根本不敢用自來水做飯和飲用自來水；未按規定對電梯進行年檢，業主們均不敢乘坐電梯；小區門衛形同虛設，致使不法分子可以隨意出入；垃圾四處亂放長時間不清運；車輛更是隨意停放，業主苦不堪言。張先生表示，以如此的服務標準，只同意按六折的標準交納物業費。
該案經過審理，法院認為，對於被告辯稱原告所提供的物業服務存在嚴重瑕疵，本院認為，由於物業公司所提供的物業服務具有公共物品的性質，關係到小區全體業主的切身利益，如果允許個別業主以物業服務存在一般瑕疵為由拒交物業費，就會造成物業服務企業運營經費不足，無法維持正常的物業服務水平，服務質量下降，最終損害的是其他正常交納物業服務費的業主的利益。只有當物業服務企業提供的服務有重大瑕疵，造成物業服務區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等持續惡化，影響業主正常生活的，單個業主才可以此為抗辯理由少交或免交物業費。
但是從被告提交的證據來看，尚不足以證明原告的物業服務存在重大瑕疵，且大部分是由開發商在建設施工時存在的遺留問題造成的，不應由原告方承擔責任，故被告的上述抗辯理由不成立，本院不予採信。
如果物業公司所提供的服務存在一般瑕疵，導致小區大多數業主對該公司的服務不滿意，業主可以通過召開業主大會作出相關決議的方式重新選聘物業服務企業。
因原告物業公司的物業服務確實存在一定瑕疵，被告張某並非惡意拖欠物業費，只是維權的方式欠當，故對原告物業公司要求被告支付相應的違約金（滯納金）的請求，本院不予支持。
據此，結合本案其他事實，法院判決張先生支付物業費10465元，同時，也駁回了物業公司提出的滯納金訴求。
【律師點評】
如果你是業主，用拒交物業費的方式表達對物業服務公司的不滿，實在無此必要，實在覺得物業服務一塌糊塗，應該建議業主大會通過法律程序撤換物業服務公司；如果你是物業服務公司，遇到許多業主拒交物業費的情況，則可能意味著你的經營管理有問題，企圖拿滯納金去嚇唬業主，並非明智之舉，法院也不一定會支持，換句話說，把業主都惹毛了，估計業主也會把你們炒了，改進工作，提高服務質量，真心為業主服務才是正道。
閱讀更多 徐州律師褚夫興 的文章
