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阜陽市政協常委、阜陽市人民政府法律顧問、安徽弘大律師事務所合夥人張運領律師
解決目的:出賣人能否實際將戶籍遷出
1.如果出賣人在取得房屋產權時即是通過二手房交易，則可能出現所登記的戶籍為前手房屋買賣合同的賣方的情形，在這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務。
2.出賣人也應注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務，從現實情況來看，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務。由於該項違約責任往往在超過一定時限後是按日計算，賣方一旦未履行遷出義務，將承擔較高金額的違約金。
3.若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時，買方可以起訴要求解除合同，並另行購買其他房屋。
4涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應就該事項與賣方進行協商並在合同中有所約定。
5.約定好違約責任，尤其是超過一定時限後按日計算的違約責任，這樣可以敦促出賣人儘快履行義務。同時應注意違約責任僅能起到敦促賣方儘快遷出的作用。
重要提醒：因戶口遷出系行政機關的行政職能，不屬於法院的受案範圍，一旦出現未能遷出的情形，買房也僅能要求違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實現強制對方將戶口遷出的目的。因戶口問題並不影響房屋的實際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。
工作中的張運領律師
規範簽訂合同
1. 要擦亮雙眼、冷靜頭腦。在簽訂合同前，對於當前的相關政策、規定進行充分的瞭解，這些內容在網上均可以查到。對於所購的房屋的性質、狀況有一些初步的認識，不能憑衝動作決定。對於合同中的重要條款例如期限、金額、權利義務、違約責任等，要在充分考量自己的履行能力的基礎上與對方協商，尤其是要防範個別不良中介為促成合同簽訂，而輕易許諾不可能實現的條件例如幫忙辦理購房資格等，最後有可能導致造成的損失由買賣雙方自己買單。重要的內容務必明確寫入合同，白紙黑字，一目瞭然。
2. 要實事求是、講究誠信。買賣雙方不要為貪圖小利，比如減少稅費、貸款利率等等而簽訂陰陽合同或者黑白合同，一旦被對方惡意利用，就會給自己造成重大的經濟損失；中介機構亦應秉承誠信原則，為買賣雙方提供專業、優質的居間服務。
3. 要有約必守、違約必擔。合同簽訂後買賣雙方都應本著誠信的原則，積極有效地履行合同。不能因為房價波動或者只為自己利益最大化而損害他人的利益。法律是不會讓違約方因其違約行為獲取利益的。同時，要嚴格按照合同中約定的期限、內容履行義務、行使權利，並保留相應的證據，以便在發生爭議時保護自己的合法權益。只有每個人都能依法、誠信，才能建立良好的社會環境，使整個社會在法治的軌道上前進。
房屋中介機構義務
1.房屋中介的義務:房屋中介機構作為專業的中介機構，收取一定比例的佣金，其應當負有更高的注意義務。對於房屋權屬狀況、當事人的訂約能力等與訂約相關的事項，應當積極調查並據實報告。
比如：房屋中介機構應當審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設定有抵押權、是否已被國家機關採取強制措施，交易房屋是否出賣人家庭名下唯一住房，訂約當事人是否具備民事行為能力、是否有無權代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。
2.房屋中介機構應承擔的責任：如果房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委託人利益，給委託人造成損失的，應當根據其過錯程度承擔相應的損害賠償責任。
張運領律師在政協會議上建言獻策
構建和諧二手房買賣市場
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