今天房管局新增了2個項目253套房源的意向登記時間，分別為海亮唐寧府及萬科高新華府，其中

硬貨先行

海亮唐寧府位於雁塔區長鳴路與東月路交匯處向東500米，預計七月新推5#，12#，13#樓三棟樓，總計195套房。

5#樓為精裝高層，1個單元，2T4戶，共131套房源，總高33層，面積區間為95平，130平，95平為中間戶型，130平是兩邊，備案均價為10918元/平（總第二十批備案價）；12#，13#樓2棟樓為精裝洋房，2個單元，1T2戶，共64套房源，總高8層，面積區間為147平-155平，備案均價為15399元/平（總第33批備案價），高層預計2020年9月交房。

洋房預計2021年6月交房。項目可公積金，首付為百分之三十起。這三棟樓6月29日均已獲證，預售證號為：2018302 ，明天開始線上意向登記。

項目簡介

海亮唐寧府位於長鳴路與東月路交匯處東南角，項目佔地105畝，共有17棟住宅，是一箇中型社區，其中6棟高層，3棟小高層，8棟洋房，容積率2.8，綠化率35%，車位配比為1:1.3 。

物業為開發商自持海亮物業（安徽海亮物業管理有限公司西安分公司），物業費為高層1.80元/㎡·月，洋房2.4元/㎡·月。樓間距為40米，高層精裝修標準為1800元/平， 洋房精裝修標準為3000元/平。海亮唐寧府為海亮入駐西安後的第二個項目。

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價格分析

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項目周邊新盤有海倫國際，綠地與湖和海倫灣，這三個項目都是毛坯，其中市場熱度最高需要搶的綠地與湖也在9471元/平（中籤率預計只有7.71%，剛需中籤率也才14.25%），海亮唐寧府本次精裝1萬出頭，就算是跟綠地與湖差了學校和品牌，精裝和毛坯差價僅600元/平，也是足夠有吸引力的。而如果精裝對精裝，綠地國際生態城【綠地與湖一期】的二手房已經在1.5萬元/平了。無怪乎價格一出，AI君粉絲群已有不要和我搶的言論了。

戶型分析

95 平三室兩廳一衛

優點：

①各個空間戶型方正，後期空間利用率高；

②全明戶型，各部分空間均有窗，可保證整體空間採光和通風，居住舒適度好；

③整個戶型空間佈局合理，做到了乾溼分離、動靜分離，方便後期生活；

④客廳，主臥，次臥三居室朝南，有利於採光和通風，居住起來舒適、方便；

缺點：

①三室共用一個衛生間，上班時間會有些尷尬；

②廚房外的空調機位設置會影響廚房採光。

130平三室兩廳兩衛

優點：

①戶型比較方正，南北通透；

②房間佈局合理，餐客一體，餐廚一體，生活比較方便；

③三居室雙衛設計，滿足家庭成員所需，避免上班時間的尷尬；

④客廳，主臥，次臥三居室朝南，有利於採光和通風，居住起來舒適、方便；

⑤乾溼分離、動靜分離，方便後期生活；

缺點：戶型整體來講設計較為合理，尤其客廳跟次臥陽臺打通後展現的超大陽臺，但同樣的這樣會使得次臥的私密性不是很好。

153平四室兩廳兩衛

優點：

①各個空間戶型方正，後期空間利用率高；

②全明戶型，各部分空間均有窗，可保證整體空間採光和通風，居住舒適度好；

③整個戶型空間佈局合理，乾溼分離；

④客廳，主臥，2間次臥四居室朝南，有利於採光和通風；

⑤超大主臥帶獨立衛生間，居住起來舒適度很高；

缺點：

①活動區域跟休息區域區分不夠明顯；

②與客廳陽臺相連接的次臥私密性不佳。

樣板間

95平樣板間

項目配套

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教育配套

項目後期規劃有幼兒園，關於學校有幾個注意事項：

（1） 距離項目最近的小學為西北方向的東等駕坡小學

（2） 2018學區劃分中海亮唐寧府所處地塊劃分給了月登閣小學

（3） 項目東側的陝師大綠地滻灞小學（私立學校），該學校會優先供給綠地國際生態城（帶學位），如有多餘名額才會輪到其他小區。

（4） 距離小區三公里範圍內還有等駕坡小學、西安特立實驗小學（民辦小學）。

注意事項：因為沒有學位就只能依賴學區，但學區還要滿足三個條件，第一是小區落大戶，第二是小區學區劃分完畢，第三繳納教育配套費。繳納教育配套費。繳納教育配套費。重要的事情說三遍。

交通配套

地鐵線路：

目前距離項目最近的地鐵八號線東月路站（距離約1.3公里），但因為8號線工期較長，且站點為暫定變數較多，所以最值得期待的是地鐵五號線長鳴路站（距離約1.6公里），其中5號線一期工程西起西郊和平工業園，東至紡織城火車站。共設站點21座，其中地下站點20座，高架站點1座。這個高架站點就位於月登閣站與三殿村站之間，橫跨雁鳴湖。5號線2016年已經開工，預計2020年建成通車。

此外已運營的地鐵3號線青龍寺站，距離項目大約4公里。

公交線路：

距離項目最近的公交站點為世園花卉交易中心，270、607、717及滻灞三號線這四趟公交（站牌未顯示，但是AI君踩盤就是坐的滻灞三號線在這一站下車的） 。

行車線路：距離東三環約5公里距離

醫療配套

商業配套

項目自帶2700平方的底商，緊鄰和記萬佳國際家居城，約600米 。距離立豐國際購物廣場約5公里。

其他配套

項目距離雁鳴湖溼地公園約2.4公里，雁鳴湖溼地生態公園是滻河城市段綜合治理工程和雁鳴湖提升整治工作的重要組成部分。公園於2016年6月建成，水域寬廣、水草豐美，環境十分優美。對唐寧府來講，雖然鍛鍊是沒希望了，但改善一下空氣也是不錯的。

區域發展

碧桂園幸福城市位於幸福南路和東月路十字東北角，是是碧桂園接盤陝西億懋置業有限公司旗下的西安雁塔區等駕坡村城改項目，該城改項目總用地約850餘畝，規劃淨用地482畝，容積率4.17。擬規劃分為安置住宅、開發住宅和綜合商業體三部分，規劃總建築面積約176萬平方米。根據2018年年初的上市計劃顯示，碧桂園幸福城市預計7月開始首推，面積區間為106平-206平。

碧桂園幸福城市距離海亮唐寧府2公里左右，將帶動等駕坡片區的發展。

項目優劣

項目優勢

1、 海亮唐寧府精裝備案均價為10918元/平，洋房備案均價為15399元/平，與同區域的其他項目相比較下來，可以算是性價比較高的房源；

2、 周邊距離地鐵5號線長鳴路站約1.6公里，5號地鐵預計2020年開通運營。項目高層預計2020年9月交房，洋房預計2021年6月交房。對業主來說交通會更加便利；

3、 項目距離雁鳴湖溼地公園約2.4公里，是週末休閒放鬆的好去處；

4、 項目戶型較好；

項目劣勢

1、 周邊商業配套尚不齊全，項目僅有底商，無商業規劃，目前周邊也沒有大型商業規劃；

2、 項目周邊教育資源匱乏，對口學校都是村小，教學質量需要關注下；

3、 項目周邊環境受等駕坡區域改造的影響，環境很一般，環境改善進度取決於該改造的進度；

AI君有話說

海亮唐寧府項目優勢就是便宜，戶型也還不錯，後期地鐵5號線及8號線的開通，項目應該也可享受一波地鐵紅利。海亮唐寧府有一個弊端是，項目地處滻灞與曲江二期的交界處，所以在也就處於發展輻射最弱的那個點，簡而言之沾不上曲江的光也沾不上滻灞的光（距離滻灞最近的位於港務區的紅利點全運會更是跟他沒關係了）。另一方面就如AI君多次強調的，教育資源的量和質都不太夠。

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