如無意外，再過一些天，一個世界級的大灣區就要正式誕生了。
今天的中國，最熱的兩個政策投資佈局區域，一是北方雄安，二是南方的粵港澳大灣區。
作為千年大計的重中之重，現在的雄安一片繁忙。在南方，粵港澳大灣區的腳步也越來越近，最新的消息說，粵港澳大灣區規劃在6月初就要出臺。
這將是2018年中國區域經濟發展的最大紅利，其重要性將超過海南的“自貿區+自由港”的建設。原因很簡單，“粵港澳大灣區”體量實在太大了，一降生就是世界級的。
這裡說的“世界級”不僅僅指經濟總量、人口規模，還包括金融、航運、貿易、科技、高等教育在全球灣區裡的地位。
對於大灣區，普通老百姓關心的問題無非三個：第一，誰是龍頭，哪些公司最受益；第二，買房的機會在哪裡；第三，我所在的城市有什麼利好。
對於上述問題，有很多共識，也有很多爭論。比如，站在產業和公司研究的角度，最近討論得較多的是，誰是大灣區的龍頭房企？
如果按照股神巴菲特的投資邏輯，其實已經有了答案：
1、買大不買小，買老不買新，巴菲特所有的重倉公司都是其所在行業的超級龍頭和絕對老大，這些公司也是美國企業界的巨無霸。
這點很好理解，足夠大的規模是成為龍頭的基礎條件。
2、不介入處於自由競爭階段的行業和公司，他只買那些已經實現了完全的寡頭壟斷行業中的超核心龍頭股。
這點也好理解，只有龍頭企業才擁有獨特的資源和競爭力。
換句話說，一個龍頭，必須具備一定的底蘊、規模、資源，並具備不錯的成長性。
從這個角度而言，討論誰是一個大灣區的龍頭就簡單得多。
壹
先說一個話題：粵港澳大灣區，哪座城市是龍頭？
雖然大家尚有爭議，但無非就是深圳、廣州、香港三家。
香港因為其特殊性，大家在那幾乎都無系統佈局，對房企來說並無意義，可以排除在外。那麼廣州和深圳誰是龍頭呢？
答案可能是深圳。這不僅僅是指GDP，那玩意充滿了水分，意義不大。主要看的是：第一，資金競爭力；第二，人口競爭力；第三，科技競爭力。
某種意義而言，粵港澳大灣區最大的機會，是深圳帶來的，而不是香港、廣州。
原因很簡單：深圳抓住了科技創新和金融兩大行業，都正在做到極致，所以是區域內當之無愧的經濟發動機和最大的人口、資金增長中心，而且由於深圳面積狹小，資源必須外溢。
例如，大灣區最值得期待、最有價值、未來能給粵港澳大灣區帶來資產價格大變動的項目，大多都圍繞著深圳和臨深城市之間，比如深中通道、深中地鐵，以及深圳和東莞、惠州之間的城際鐵路、地鐵等等。
那麼，深圳的龍頭又在哪呢？
“粵港澳大灣區是大平臺，而自貿區則是爆破點”，中山大學副校長李善民教授說。
這個觀點我深以為然。深圳的發展歷程就是羅湖到南山，蛇口到前海，一路向西。
而深圳的最西邊就在前海蛇口自貿區。
蛇口自不必多說，這裡是招商蛇口一手建立起來的；前海則有所謂的“三大地主”——招商局集團、中集集團、西部物流，其中招商局集團是招商蛇口的母公司，中集集團則是招商蛇口的兄弟公司，這樣的優勢別人怎麼比？
這就是孕育一個龍頭型公司的底蘊。
貳
底蘊能當飯吃嗎？能也不能！底蘊之上，你需要有足夠且優質的資源配備。
畢竟，大灣區這麼大，不是每一塊土地的價值都是一樣的。
我們先來看看，招商蛇口在大灣區的龍頭區域裡有多少地。
華創證券今年1月發佈的報告統計說，招商蛇口位於粵港澳大灣區核心節點的前海、太子灣和蛇口三大重點項目儲備建面915萬方，深圳市土儲建面524萬方，以及周邊城市群土儲建面697萬方，珠三角區域合計土儲建面近2200萬方，佔比總土儲達34%。
這些土地的價值有多大呢？這份報告透露：
自2015年重組上市以來，前海、太子灣和蛇口分別增值634億、149億元和245億元，合計1027億元，相較於目前淨資產500多億和市值近2000億貢獻巨大。
海通證券的報告則稱，粗略計算，前海土地整備290萬平米對應約508萬方地上建築，太子灣片區住宅、商業、寫字樓、公寓建築面積大約140萬平米，按照周邊均價6-8萬/平米測算，前海總貨值在3000億元-4000億元，太子灣總貨值在840億-1120億元，兩者加起來總貨值達到3840-5120 億元。
這還只是在深圳。深圳之外，大灣區之內，招商蛇口的土儲也十分豐富。
粵港澳大灣區包含的“9+2”城市群，除了澳門、肇慶、江門這幾個，招商蛇口進入了其中幾乎所有城市，在大多數房企都未進入的香港也有系統佈局。
據年報披露，2017年，招商蛇口總土儲面積達2300萬平方米，其中31%位於深圳，38%位於珠三角都市圈。
另據海通證券統計，2017年招商蛇口新獲取51宗土地，擴充項目資源建築面積768.6萬平米，權益建築面積549.5萬平米，總地價826.8億元，其中在粵港澳大灣區的新增項目儲備佔到全年的比例接近四分之一。
2300萬平方米的總土儲和萬碧恆這幾家比起來似乎略顯薄弱，但在粵港澳大灣區，還是可以秒殺任何人的。
話說，資源這種東西，具有很強的獨佔性和排它性，人有我無，我有人無。而且，在土地儲備這個更獨特的資源上，還有不可再生性，佔一塊就少一塊。
因此，這其中的價值，大家就很明白了。
和招商蛇口比起來，區域內其他房企的優勢就弱了很多。比如佳兆業，有媒體稱，佳兆業是粵港澳大灣區擁有土地儲備最多的房企，面積超8000萬平米（權益面積超過6000萬平米），真正的“大灣區地王”。
但是這6000萬平方米的權益面積裡，舊改權益面積就佔了5000萬平米。雖然佳兆業是名副其實的“舊改之王”，但你我都知道，舊改這東西，需要的時間週期實在是太長了，沒有個十年八年的，根本啟動不起來。
叄
在底蘊和資源之上，一個龍頭企業需要具備的另外一個條件是，成長性和想象力。
眾所周知，如今房企要獲取土地，只有三條路可走。
第一條路是招拍掛，這已經成了巨頭們的遊戲，更何況在大灣區尤其是深圳，這條路也越來越難走。一是沒地可拍，二是有地你也拍不起。
第二條路是城市更新，也就是舊改。舊改也分兩條路，一條路是市場拓展，這是佳兆業們擅長的強項，儘管現在跑馬圈地迅猛，但真正能轉化為實際土地儲備，轉化為銷售的，將是N年後的事情，有N多不靠譜。
另外一條路是，內部挖潛。大灣區核心區域可供開發土地極為稀缺，是否擁有大量後備土地資源就顯得尤為重要。作為國內唯一同時擁有多個港口、工業園區的大型央企，招商蛇口的母公司手上的大量倉儲、物流用地，特別是中外運在全國有約1300萬平方米的倉儲用地，大多位於一二線城市的核心地段。作為招商局旗下的地產平臺，對這些土地進行資源整合，不僅意味著穩定的增儲來源，更意味著巨大的利潤釋放。
第三條路就是兼併、收購，等等非市場化拿地手段，這也是巨頭的事。通過自身央企的優勢，以及豐富的產業整合改造經驗，招商蛇口有望在國有企業改革的過程中，承接更多存量資源的更新。
所以，招商蛇口成立了專門的併購小組以及央企資源整合小組，加強國企合作背景下的併購。2017年，招商蛇口落地昆鋼、武鋼、天津湯臣、南通中外運等項目，18年初實現了對東風、浙江潤和地產項目的收購。
這第二、三條路，並不是所有開發商都能走通的。如果要走，就得拼資源。
而招商蛇口擁有大灣區最為優質的資源——這個資源來自於母公司招商局集團。
作為總部位於香港的中央企業，招商局集團總資產近7萬億，下屬的招商銀行、招商蛇口、招商港口等多個子公司的總部位於粵港澳大灣區，集團90%的核心資產佈局在粵港澳大灣區，是粵港澳大灣區開發建設的重要力量。
招商蛇口則是招商局集團旗下城市綜合開發的旗艦企業，也是唯一的地產平臺，招商局集團全面支持粵港澳大灣區建設的重要抓手。
在土地和項目資源越來越難以獲取的背景下，依靠產城融合和園區開發優勢，通過存量轉型、集團注入、產業新城模式、郵輪母港再開發等渠道，招商蛇口的資源獲取優勢明顯，極大的豐富了未來在土地拓展方面的想象力。
這也意味著，在大灣區的開發過程中，招商蛇口可以以更低的成本，獲取更多更優質的土地和大型園區綜合開發項目。
一個典型的例子是，2015年7月和東莞市簽約的長安新城，就位於大灣區的核心位置，臨近前海，規劃面積20.36平方公里，是目前東莞乃至珠江口灣區唯一的集中連片、規模最大的處女地，承載著東莞轉型升級新增長極的重要使命。
除了在國內其他地區複製，招商的蛇口模式，也在走出國內。
5月27日，招商局集團黨委書記、董事長李建紅，在受邀參加一場專題會議時談到：
我們要把蛇口綜合開發的成功經驗和“前港-中區-後城”的成功商業模式，與“一帶一路”沿線國家和地區共同分享。目前我們已經在吉布提、斯里蘭卡、白俄羅斯等國建立了園區，做出了一些成功的嘗試。
巴菲特說，我們應集中關注將要發生什麼，而不是什麼時候發生。這句話，用在當下的招商蛇口身上應該再合適不過。
閱讀更多 東莞特價房 的文章
