今年3月下旬以来，影响房价走势的几个重要因素皆呈现收紧趋势。如房贷利率不断上扬、限购城市继续扩围等。然而从4月份各地的住宅销售价格实际情况来看，环比呈现微涨微跌持平并行的态势。
国家统计局发布的相关统计数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2个百分点和0.1个百分点。其中，北京和深圳新建商品住宅价格指数分别环比上涨0.20%和0.10%。上海和广州新建商品住宅价格指数均环比下跌0.10%。
“受到限价政策影响，自2017年下半年以来，一线城市新建商品房价格一直处在下跌通道，虽然今年3月份该数据企稳回升，但4月份再次出现滞涨。总的来看，市场对于一线城市房价中长期的预期并没有发生改变，预计一线城市房价将保持稳定。”一位来自券商研究机构的房地产行业分析师如是说。
从二手房市场来看，由于受到限价政策影响相对较小，所以其数据更能反映市场走势。数据显示，从4月份二手房价格变动情况来看，70个大中城市中，有8个城市出现了同比下跌，这也意味着8个城市的二手房价格跌回一年前水平，这8个城市分别为北京、厦门、郑州、上海、天津、石家庄、南京和济南。
但值得注意的是，虽然一线城市新房、二手房价格基本滞涨，但4月份的实际成交量已有止跌回升趋势。
以北京为例，4月份北京新房商品住宅成交1161套，虽然同比跌幅达到44.5%，但环比上涨3.4%。与新房市场处于僵持阶段有所不同的是，4月份北京二手市场继续回暖。数据显示，4月份北京二手房成交14964套，创近12个月新高，并且自2月份以来连续两个月成交量持续增加。
“未来，决定北京楼市走势的关键点仍在于二手房和限价房。”郭毅认为，在置业需求已经回归“自住”为主的当下，只有楼市交易量保持稳定，才能让包括房地产金融、土地、新房、二手房在内的房地产市场重新盘活，楼市也才能保持稳定健康的发展态势。
消费贷资金流入楼市再被警示 差别化住房信贷政策将延续
5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出六大明确要求。其中，在资金管控方面，要求各地加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
近年来，在普惠金融背景下，消费信贷业务快速发展，也成为银行重要的业务发展方向。由于部分金融机构对消费贷款资金管理不严格以及超高的房地产投资回报率，消费贷款被用于其他领域的情况愈发普遍，尤其是作为首付款流入房地产市场。
徐承远认为，消费贷资金挪用于购房，一方面会导致借款人短期还款压力超出其实际承受范围，形成逾期，影响个人和家庭征信。同时，信贷资金违规流入楼市，还将扰乱国家的房地产调控政策，推升房地产价格泡沫。为此，住建部此番明确要求严格管控消费贷款、经营贷款等资金用于购房。
在房地产调控背景下，信贷政策收紧的基调将延续。4月20日，央行发布的2018年第一季度金融机构贷款投向统计报告显示，第一季度末，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年年末低2.2个百分点。房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%。保障性住房开发贷款余额为3.8万亿元，同比增长37.9%，第一季度增加4479亿元，增量占同期房产开发贷款的64.7%，比上年同期占比水平高16个百分点。地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%。
徐承远认为，2018年以来，信贷政策延续了本轮房地产调控的脉络。信贷政策综合考虑不同主体、区域的特殊性，政策差异化特征进一步显现。“一城一策”分类调控是本轮调控政策一直坚持的导向，这在2018年进一步延续和深化。在开发贷款方面，信贷政策向保障性安居工程贷款等领域倾斜，2018年第一季度房产开发贷款的主要增长点也来自保障性住房开发贷款，体现出信贷政策在主体层面差异性和灵活性实现提升。
徐承远认为，短期来看，信贷政策通过提高房地产贷款门槛、利率及收紧贷款额度等，直接限制了企业的房地产开发资金及投资性个人购房资金需求，有助于抑制房企的拿地冲动及房价不合理上升，各类地价和房价虚高、短期炒作等现象将会减少。长期来看，当前房地产调控背景下的信贷政策是对房地产供需关系的宏观调整，有利于抑制房地产泡沫，防止房价大起大落，实现房地产长期稳定健康发展及居民住有所居的目标。
另一方面，徐承远表示，差异化信贷政策将引导房地产市场信贷资源的有效分配。热点城市的投机性房地产信贷需求受到限制，但刚性住房需求得到信贷支持，同时库存量较大的三线、四线城市也通过信贷支持引导去库存，体现出信贷资源在不同房地产市场主体及区域间的重新配置。这样房地产投资属性被削弱，而居住属性得到有效支持，“去杠杆”和“去库存”的政策目的均能得以实现，既能促进房地产市场健康稳定发展，也使得银行信贷资产得到更合理配置。
各地人才新政或致购房需求激增
近日，天津出台吸引人才新政策，引发市场高度关注。事实上，今年以来已有杭州、西安、南京等热点城市纷纷加入“抢人大战”，并且各地对于人才的补贴也与房地产紧密相关，如郑州顶尖人才可无偿获赠所租住房、西安A类人才购房补贴最高可达100万元、武汉毕业生租房和买房可享受八折优惠……
然而不可否认的是，随着“抢人大战”所带来的人口数量增多和利好政策影响，房地产市场确实呈现出升温迹象。
以西安为例，自2017年3月1日西安发布“史上最宽松”户籍准入新政后，今年2月1日西安户籍新政再次升级，近日西安市房管局印发《西安市人才安居实施细则》，规范了人才安居的申请管理等细节。据悉，《细则》明确取得资格的人才最高可以享受配租建筑面积180平方米的公寓、5年内免收租金、购买住房最高可获得100万元补贴等一系列优惠政策。
据国家统计局公布的数据，2月份西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%、同比上涨11.3%，二手住宅销售价格环比下跌0.2%，同比上涨8.3%；3月份新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%、同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比止跌并上涨1.3%，同比上涨8.4%；4月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%、同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比上涨2.3%，同比上涨9.4%。
在张波看来，一个城市的经济实力是一个城市未来楼市发展的重要保证，但不能只片面地扩大化审视热点城市人才政策本身的效应，应该说城市的经济实力和未来发展潜力才是吸引更多人落户的根本原因。“直接引进人才本身并不会影响楼市稳定，相反只有大量人才的进入，城市的发展才会更有活力，从长远来看，楼市的稳定性也才更有保障。”
“房住不炒”的调控思路不会变
■孙华
自党的十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念以来，针对炒房行为，各地房地产调控政策持续升级，但总是有些不和谐的现象出现。对此，住建部分别在5月9日和5月19日重申了毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
住建部负责人5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。另外，据了解，“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。
5月19日，住建部印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，这个《通知》可以说是对5月9日提出相关内容的具体指导。《通知》从六方面明确提出了做好房地产调控工作的要求。《通知》提出，大力整顿规范市场秩序。要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。
由此可以看出，支持和满足群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，坚持调控政策的连续性、稳定性是当前监管层制定政策的导向，也是今后工作的重点，“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位长期不变。
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