24萬億貸款流向房地產，創紀錄！但很多人已經嗅到危險的味道……
上市銀行的2017年年報披露完成，各種關於“錢”的數據已經落定，對於股民來講，關注的可能是銀行股的基本面，但是對於不炒股的人來講，其中也有一些數據值得關注。
那就是涉及房地產的相關貸款數據，與開發商和購房者都有直接的關係。
涉房貸款仍在增加
根據上市銀行2017年年報統計，26家A股上市銀行去年合計的涉房貸款為24.1萬億元，較去年年底增幅為僅為17.62%，與2016年的25%增速相比，速度有所放緩，可以將是放慢了腳步，但在絕對值上，仍較去年的20.49萬億元增長了3.51萬億元。
而在這些涉房貸款中，對開發商的開發貸增幅為11.32%，對購房者的按揭貸增幅為19.37%。
“房住不炒”之後，各項調控政策在2017年接踵而至，在2018年也依舊未停歇，對於房地產商、購房者以及銀行三方來講，都是一個不小的考驗。
但是，誰也不肯也不能放棄這塊業務。
● 對銀行來講，涉房貸款是塊肥肉，在增速降低到個位數後的銀行急需這些業務來撐起“半壁江山”；
● 對於開發商來講，拿地、蓋樓、營銷都需要錢，這是關係到生死存亡的大事；
● 對於購房者而言，按揭貸款是最便宜的購房方式，無論是剛需還是投資，都需要房貸來支撐。
開發商：沒錢=死？
對於房地產商的開發貸來講，其實已經開始是剎車的狀態了。
26家上市銀行中，房地產開發貸款餘額同比上升的銀行為17家，9家為負增長，僅上海銀行和常熟銀行在開發貸方面保持了50%以上的絕對高增長，其他餘額上升的銀行中，保持10%左右增幅的佔大多數。而在下降的銀行中，張家港行和成都銀行以-25.8%和-24.9%的增速位列倒數前兩名。
除了政策層面外，銀行本身也意識到了房地產的風險，在加強對房地產行業的風險管理，對於一些三四線城市庫消化週期較長地區的開發貸，是審慎的態度的，從嚴控制商用房的開發融資。
房地產商拿到錢幹什麼了呢？拿地！
在吸金需求較大的拿地層面，開發商可是沒有手軟的。高溢價的地塊層出不窮，“限房價、競地價、競自持”的市場下，100%自持的成交地塊也不再新鮮。
根據財政部發布的“2017年財政收支情況”，2017年1~12月累計，全國政府性基金預算收入61462億元，同比增長34.8%，其中國有土地使用權出讓收入5.2萬億元，同比增長40.7%。
而開發商對於資金的需求，“如飢似渴”，在外界看來，已經要達到了瘋狂的地步了。
並不穩定的市場和政策的疊加，讓銀行對開發貸的態度不一。如何在有限的空間內拿到銀行的錢，就要各憑本事了，除了銀行外，房企自身也在拓寬自己的“找錢”的渠道以及加快自己的資金週轉速度。
比如這兩天，貓哥的朋友圈流傳了一張圖，閩系房企泰禾集團的華東公司的一紙叫做《無奮鬥不青春》的通知，“從5月4日起至6月30日，總監及以上級別管理人員取消所有休假（週末及節假日），深扎一線，加快推進項目實際工作進展。”
取消休假衝業績，可以說是很“奮鬥”很“青春”了，但是壓力有多大也顯而易見。在泰禾集團2017年的年報中，上海市場無論是商品房或住宅新開工面積和銷售面積均呈下降趨勢。而年報還顯示，泰禾總資產2064億元，負債1354.94億元，資產負債率87.83%。
而泰禾也不是第一個這麼幹的房企，在此前4月份的時候，本就以高週轉著稱的房企碧桂園，一週之內連發三份內部文件，要求加大三四五線城市項目再加速，要求標準化產品設計院當天出圖，項目摘牌到開工40天、開工工期小於7個月。
碧桂園董事局主席楊國強指示， “高週轉是我們戰無不勝的法寶”、“高週轉是抵抗任何風險最有效的手段”、“項目總經理一定要認真研究所轄項目，項目每天的利息、費用、效益等了然於胸。”
因為，大家都知道，對於房企而言，資金是命脈。
利率上浮，還是要買房！
相對於開發貸，個人按揭貸款還在高速增長中。
26家上市銀行去年個貸業務中的住房按揭貸款餘額合計為19.29萬億元，較2016年年底的16.16萬億元增長了3.13萬億元，漲幅為19.37%，與2016年增幅35%相比，下降了不少，但是這個數據也接近開發貸的一倍。
雖然在各項調控政策中，限購限貸成為一種主流，但是對於居民自住和改善型住房的貸款需求還是能夠滿足的。
個人貸款方面，建設銀行無疑是其中老大，2017年末個人按揭貸款餘額4.25萬億，排在上市銀行的首位；但是增速最快的還要看江蘇，身在江蘇的幾家銀行在個人按揭同比增長的成績十分亮眼：江陰銀行270.6%、吳江銀行96%、江蘇銀行42.4%、南京銀行43.9%、張家港行35.8%。
我們再看2017年南京的房地產市場，樓市五限、公證搖號、河西10盤齊開、利率上浮、提高首付，近六年最低成交水平，依然是“一房難求”的局面，周邊三四線城市也跟著動作。
甚至房貸利率的上升，也沒有阻擋住大家購房的熱情。至2017年的12月份，全國僅有上海的部分銀行還能夠提供優惠利率折扣外，其他地區均無優惠，甚至部分銀行的房貸利率還有所上浮，1.1倍甚至1.2倍的利率成為主流。
融360監測數據顯示：2017年12月全國首套房貸款平均利率為5.38%，相當於基準利率1.098倍，環比11月上升0.37%；同比去年12月首套房貸款平均利率4.45%，上升20.89%。
貓哥不禁感嘆，大家還真是喜歡買房子啊！
貓哥上週開通了知識星球——貓哥生財有道，跟大家聊聊掙錢這件正經事。然而在知識星球的會員問題中，90%都集中在房地產領域，這讓貓哥是著實震驚了一把的。
但是回過頭來講，其實這也是無可厚非的事情，中國人的買房情結實在太重了，各個階段的人都有自己的購房需求。
對於初涉職場的菜鳥們來講，奮鬥目標是有一個屬於自己的房子，在未來婆婆或者丈母孃面前能夠說話硬氣；對於老鳥們來講，則更多考慮房子所在的位置是否是學區，以後孩子能否在一個更好的學校就讀；對於焦慮的中老年，則開始考慮養老地產，自己能夠再一個環境優美、醫療發達的地方安度晚年。
當然，最重要的一個原因是，除了買房這個通則，人們對於其他理財路徑知之甚少。對於他們來講，房子作為一個實體能夠帶來的安全感，遠比卡里的那些數字要大得多。而且，事實上，一些城市的房價漲幅也確實沒有讓他們失望。
開發商沒錢了？為何土地收入還能創新高？
前兩天一直有媒體吵吵，說任大炮說了，要讓大家抄底樓市，雖然大炮語錄一直很雷，但他也從沒發出過這樣的信號，果不其然幾天後大炮親口闢謠，說那是在諾亞財富上講給機構們聽的，說的是開發商現在都沒錢了，如果你們機構有錢，可以抄底開發商了。跟鼓動老百姓炒房沒有半毛錢關係。不得不說某些媒體斷章取義的水平確實很高。現在關於大炮的講話，也是劣幣驅逐良幣，只要不是視頻流出的，基本都不能信。十有八九就是被歪曲的。
那麼開發商都沒錢了這個話正不正確呢？他自己原來就是開發商，想必應該是很清楚的，而我們知道都是，目前房地產企業的融資成本高了一大塊，前年好一點的大公司融資成本在6-7個點，去年漲到了8-9個點，今年融資要12-13個點。一般的公司要在大公司的基礎上再加上5%的風險補償，換句話說，一般的開發商今年的融資成本都已經快到18%了，這就意味著開發商們現在每年光還利息就已經是壓力山大。動輒就要幾十到上百億，一些上市的大公司，恐怕要接近千億。所以他們才被迫接受這麼高的利率融資，如果不繼續融資，可能連利息都還不起了。但融資的後果就是未來的利息支出更貴。
停車金融
全國收購、長租、聯營、建設一二線城市大型停車場！！！！
2015-2016年，正是樓市最火爆的時候，當時債券牛，樓市牛，所以房地產企業拼命融資，而融資期限最常見的就是3年期，所以後果就是2018年將進入一個償債高峰，今年和明年，房企償債量分別是2850億和4038億，而2015年到2017年分別只有327億，612億，1424億，可以想見基本都是翻著倍往上漲，即使有的開發商能挺過今年，如果明年樓市還不回暖，那麼也將會倒在債務危機之中。
一方面債務負擔擴大，另一方面卻遭遇了歷史上最嚴格監管，去年銀信通道和銀證通道被斬斷，今年資管新規出臺，都是直指房地產融資，目的就是要掐斷房地產和銀行的聯繫。規避原來這種影子銀行拼命給房地產輸血的情況，現在據說開發貸融資要求極為苛刻，要求四證齊全，同時還要滿足自有投入資金不低於30%，否則免談。這就愁壞了要拿地的開發商，拿地階段不可能有四證，所以銀行開發貸這塊，就別想了。只能想其他辦法了。
現在那些在香港上市的開發商們，優勢就來了。他們還可以在海外發債，但是海外發債隨著美債不斷提升，其實融資成本也在抬升，而且他們還有一個風險，那就是未來美元要走強，這還債的壓力就更大了。但總體而言比國內還是便宜不少。所以在香港上市的這些大公司，看起來還沒有那麼糟糕。未來他們可能會開始搶奪式併購，給中小開發商收屍。現在一些開發商其實已經停工爛尾，跟2014-2015年的狀況已經類似，知道房子很值錢，但是沒錢封頂了，只能先爛在那裡。現在要做的就是將開支不斷的壓縮，爭取能夠活過這個冬天，希望等到下一個樓市牛市到來。
也有一些開發商會激進一些，他們通過明股實債的方式融資，把股份賣給民間金融公司，甚至把土地證抵押過去，然後融資繼續建設，希望建成後能夠回款續命，但這麼幹風險極大，一旦建成後賣不出去，那麼這些股份就全都轉成了債務，他可能瞬間就資不抵債要破產了。
所以2018-2019年，將是房地產市場大洗牌的2年，大量開發商可能會被兼併，大量的項目會爛尾，而聰明的開發商們會在銷售上，竭盡所能，儘快回款以圖自救，傻一點的基本就是停工爛尾，用裝死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道這個冬天會有多長。
有人說不對啊，前兩天的數據顯示，2018年前4月，50城市土地收入11000億元，同比增長了48%，這可一點不像缺錢的，這其實也是開發商自救的手段，叫做飲鴆止渴。我們剛才也說了，要想要開發貸，你就得有土地有項目，這樣你才有抵押物，能融資加槓桿，如果你啥也沒有，銀行憑什麼借給你錢呢？不拿地當場就死，拿地的話，短期借來一筆高利貸，等開工運轉起來了，到銀行拿到開發貸，再把之前的高利貸還了還能有不少剩餘，開發商跟購房人是一樣的，他們看到的歷史經驗表明，敢於逆勢擴張的，最後等調控一放鬆都發財了，反倒是保守的一調控就收手的最後都出局了。所以現在才會有這麼多開發商仍然去賭命。殊不知，如果這個房地產冬天，稍微長一點，可能就會屍橫遍野。
房價不跌難以降槓桿
建立房地產長效機制，首先是房地產的定位。過去20年的一個誤區是過分強調房地產的市場定位。實際上，各國政府對房地產行業都有公共政策的干預，目的是為普通老百姓提供可負擔的住房條件。中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這意味著確認住房的公共品性質。降低房子作為投資投機工具的屬性，需要公共政策的干預。
構建房地產長效調控機制，有很多角度可以著手，包括增加人口流入城市的住宅土地供給、租購同權、共有產權、發展租賃市場等，這些都是構建長效機制的有益探索。但需要強調的一點是，不能把長效機制等同於增加土地供給，或者主要是增加土地供給。很多人認為房價高是因為土地供給受限，在過去幾十年城市化的過程中，我國城市規模不斷增大，在金融的支持下，多少土地供給才能滿足投資性房產需求呢？
房地產調控長效機制的一個關鍵是堅決遏制地產金融化和金融地產化傾向，降低炒房的預期收益，這是最根本的問題。只有遏制金融週期的順週期性，才能夠傳遞出可信的“房住不炒”信號，才有利於從根本上遏制地產泡沫。降低房地產的金融屬性，一個重要措施是改革稅制，開徵房產稅。房產稅長期缺位導致炒房的成本極低，這也強化了投機房產的激勵。OECD的研究表明，房產稅可以有效抑制房價的快速上漲。由於我國房屋存量很大，房產稅的稅基規模較大，對存量徵稅應當是未來房產稅改革的中長期目標。不過，在當前中國居民稅負已經很高的情況下，要開徵房產稅，還要輔之以降低流轉稅稅率、調整流轉稅結構。當前的個人所得稅僅僅是對個人的勞動所得徵稅，而沒有對個人的財產所得徵稅。鑑於財產上的差距日益成為拉大貧富差距的主要因素，房產稅的全面開徵應當與調減所得稅相配合。
不過，需要說明的是，即便有更合理的稅制方案設計，將抑制房價的希望完全寄託在房產稅上也是不現實的。歸根結底，房產稅只是提高了住房的持有成本，但是隻要房價上漲足夠快，或者房價上漲預期足夠強，投資投機住房的資金就可以忽略房產稅的存在。因此，房產稅應該只是長效機制的一部分，而不是全部。
降低房地產的金融屬性，房貸首付比是有力的宏觀審慎監管工具，應該是房地產調控長效機制的一部分。房貸首付比例的要求既限制了借款人的槓桿率，也約束了銀行的放貸能力，同時影響了信貸的供給與需求。國際經驗表明，作為一種宏觀審慎監管工具，房貸首付比要求比資本充足率、準備金率、撥備要求等更有效，原因就在於房貸首付比例要求既約束了銀行體系對房地產市場的風險敞口，也有助於控制房地產泡沫的膨脹。房貸首付比例下降甚至零首付是美國次貸危機形成過程中的一個重要標誌。
有觀點認為，房貸首付比例的變動有一個社會公平的問題，年輕人、低收入群體負擔能力低，現金流的限制更突出，降低首付比例要求有利於滿足年輕人和中低收入階層的住房需求。但必須認識到，降低首付比例要求只是起到加槓桿、緩解短期流動性限制的作用，並不能真正改善居民的住房負擔能力。促進住房配置的社會公平，應該通過其他更有效的政策措施來實現，包括增加保障房建設、通過房產稅降低住房的投資需求等。
當前我們正處在金融週期的頂點位置，如前所述，我國的宏觀槓桿率和企業的還本付息負擔都處於高位，這一狀態是不可持續的。當前我們看到的監管機構採取的舉措，也是在促進金融週期轉向調整。而如果要降槓桿，就必須打破信貸與房地產相互強化的順週期性。
關於去槓桿存在一個誤區，認為去槓桿只是債務調整問題，只要幫助高槓杆的部門降低債務負擔就是去槓桿，背後隱含的一個假設是房地產價格不必調整。這是我們在思考中國金融週期演變時面對的一個重要問題，即能否在房地產價格不跌的情況下，實現去槓桿、去產能，達到結構調整的目的。這個觀點的偏差在於把槓桿僅僅看成一個債務負擔問題，現實中，債務對應的是資產，資產不調整，僅僅調整債務是不平衡的，難以持續。如果債務人的債務負擔下降，其購買的資產價格不變，則債務人的淨資產增加，槓桿率下降，增強了其進一步負債的能力。從金融週期的角度看，即便短期通過債務重組達到了降槓桿的目的，高位運行的房價還會刺激新一輪的信用創造。這裡還有一個再分配的影響，減免債務實際上意味著過去通過槓桿投資和投機的債務人得益，而謹慎的、從事實業的人受損，這實際上鼓勵其進一步冒險。
地方政府債務置換是一個例子，我國地方政府負債的屬性介於政府信用和非政府信用之間，近年來把期限短、利率高的銀行貸款置換為期限較長、利率較低的債券，是向政府信用的本源迴歸，有利於降低地方政府的債務負擔。但政策的影響都有路徑依賴，過去地方政府融資的非政府信用和房地產市場緊密聯繫在一起。2016年房地產市場的火爆增加了地方政府的賣地收入和總資產價值，同時置換降低了債務負擔，地方政府淨資產上升，使其借債的能力和意願更大。
從更廣層面看，只注重債務調整，不調整資產，則無法緩解高房價、高地價對實體經濟部門的擠壓。如果將去槓桿簡單等同於降低高槓杆部門的債務負擔，試圖避免相應的資產價格調整，可能增強相關主體進一步參與房地產投資和投機的能力和意願，導致經濟結構更加扭曲。
“租售並舉”是探索建立房地產調控長效機制的重要舉措，也是發展房屋租賃市場的重要舉措。理論上講，如果“租售並舉”能夠促使更多的人租房，降低購房需求，就會起到抑制房價上升的作用。這是因為現在的房價是未來幾十年租金的資本化，資本化帶來金融屬性和投資者的“羊群效應”。用租房替代購房，其效果類似於用房產稅替代土地出讓金，都能起到降低住房的金融屬性的作用。最終“租售並舉”的內涵將會發展到什麼樣的程度，能否真正顯著產生替代作用還需要觀察，一個環節是其他配套措施需跟進。以教育資源為例，之所以學區房的租售比低，一個重要原因就是購房者享受了租房者無法享有的受教育權尤其是優質教育，所以理應為這個權利支付購房溢價。“租售並舉”後，受教育權為購房者和租房者所共有，這個購房溢價消失，但是這體現為房價下降還是租金上升還有待觀察。根本來講，我們需要增加公共資源的投入，同時促進公共服務均等化。
2017年央行宏觀政策可以基本總結為“緊信用、緊貨幣”，2018年是否到了轉向為“緊信用、松貨幣”的時候了？這還要從宏觀層面進行考量，包括對房地產價格的調控。松貨幣的前提是緊信用，槓桿下降將為松貨幣創造條件。
本次降準之前，央行通過MLF投放了大量基礎貨幣，MLF餘額從2016年6月的1.7萬億增長到4.9萬億。同時央行先後4次上調政策利率並延長MLF期限，通過“鎖短放長”抬高資金成本，抑制商業銀行滾隔夜資金加槓桿的衝動。在此政策倒逼下，我們看到商業銀行的加槓桿現象有所緩解，但同時，這種投放基礎貨幣的方式對於商業銀行而言成本較高。伴隨著“緊信用”和未來資管新規的落地，以及央行放寬存款基準利率上限，商業銀行的負債成本在逐步走高，利差在不斷縮窄，將來很可能會進一步傳導到貸款端，加重企業的還本付息負擔。因此，在去槓桿已經取得一定成效的情況下，貨幣政策可以做適當放鬆，通過降準置換MLF，並釋放部分流動性，類似於對銀行降息，這也是符合供給側改革“降成本”精神的。同時央行在降準公告中也指出，新增資金將主要用於小微企業貸款投放，這表明這一次降準並不是漫灌，而是用於改善金融服務的。
從金融週期來看，在金融週期下半場宏觀政策的理想組合是“緊信用、松貨幣、寬財政”，這是大方向。緊信用（審慎監管）是前提，松貨幣和寬財政對沖其對經濟和金融的緊縮影響，具體政策措施和力度取決於三個力量的對比，如果緊信用力度大，則松貨幣、寬財政需要的力度也大，如果寬財政力度不到位，松貨幣的力度需要更大。
松貨幣的最終體現是降低利率，從而降低融資成本，有利於降低債務償還負擔。松貨幣有兩個渠道，一是利率下降主要通過商業銀行資產負債表擴張（信貸增加或信貸緊縮的幅度減少）來影響融資條件，這是降低存款準備金率的主要傳導機制；另一貨幣放鬆的渠道是央行資產負債表擴張（比如美聯儲當初的量化寬鬆），比如中國央行的PSL、MLF等。這次降準置換MLF對央行資產負債表是緊縮的影響，對商業銀行資產負債表是擴張的影響。
央行和商業銀行資產負債表變動影響融資條件的機制和傳導渠道有差異。央行的資產負債表擴張是一種準財政行為，往往帶有結構性和政策導向特徵，往往反映政策意圖，比如美聯儲購買按揭支持債券，中國央行支持棚改的PSL,支持小微企業的MLF等；商業銀行信貸擴張更多和市場的資金需求聯繫在一起，有利於讓市場配置資金用途，但風險是市場的激勵機制有時是扭曲的，當前尤其需要防止的是新增信貸被吸引到房地產領域。我們也看到央行通過宏觀審慎考核來引導降準帶來的資金落在對小微企業的信貸，試圖防止釋放的流動性被配置到不該去的領域。
看未來，在降低宏觀槓桿率的大環境下，“緊信用、松貨幣、寬財政”仍然是理想的政策組合，松貨幣的前提仍然是緊信用。松貨幣的力度和形式還要看總體內外部條件，包括外部環境尤其中美貿易摩擦，內部環境尤其房地產價格走勢等。如果整個經濟的負債端調整（信貸緊縮），但資產端不調整（房地產價格不跌），貨幣放鬆的空間就受到限制。
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