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日前，由問房和外投網聯合舉辦的“ '一帶一路' 下東南亞掘金機會”投資分享會落下帷幕。
海外投資分享會現場（上海張江·九洲中心）
分享會上，外投網資深投資人士從歐、美、澳等全球視野出發，分析海外資產配置的優劣勢，更是直指東南亞正成為中國人最熱門“淘金地”。
那麼，為何東南亞受青睞？投資東南亞特別是泰國要避開哪些誤區？
主講人簡介
林國國曾就職於招商、中信等大型券商，擁有十年以上多國實戰經驗。
專注：金融研究/風險管理/資產配置。
專注於為高淨值人士進行海外資產配置的業內人士，以十年16國、近三年數十次往返考察東南亞、自身在泰國購置數套物業的一手經歷，為大家梳理出泰國購房的那些“坑”，避免後來者重蹈誤區。
以下為分享會實錄，問房精編整理。
“全球城市”投資比較
“全球城市”指在全球政治、經濟等社會活動中處於重要地位並具有主導作用和輻射帶動能力的大都市。
比如倫敦、紐約、香港、新加坡以及曼谷等48個城市均為全球城市。
其中，泰國的曼谷 排位僅次於中國的北京、上海、香港，遠超新德里、中國廣州、中國臺北等城市。
成為全球城市，即意味著這裡擁有這個國家乃至國際上最好的教育、醫療、就業機會和最優秀的人才彙集。
2017年，中國擁有3000萬美金的“國際超高淨值家庭”數量達到6.5萬，增長率13.3%。
海外房產佔高淨值人群海外資產總額43.4%，其中購買公寓的比例高達57.4%。
“我們公司有大概20萬的高級用戶，投資在一百萬美金以上的客戶，我們看了一下他們的一個配置的情況，其實50%以上還是房產……”，外投網主講人如此透露。
▌先來說說美國。
美國是所有外投網高淨值客戶最優先選擇的一個地方，這是公認的。
但是美國目前處於近十年以來的房價高溫週期 ，比如紐約、洛杉磯、舊金山等，都處於這個階段。
而且美國還有全世界為之震驚的“持有”類稅收，房產稅。比如紐約的曼哈頓，最好的學區房，每年交2-2.5%的房產稅，動輒5-8萬美元，每年都要交，太狠了。
所以，投資美國，算上貸款利息，租金是覆蓋不了房產稅成本的。
▌再說說英國和歐洲。
英國和歐洲的匯率都處於近十年來的低位。
十年前去到英國的倫敦，人民幣兌英鎊1:15左右，現在才1：（8-9），折了一半。
買東西最便宜的是英國，款式最多的是法國，還有意大利。但是，
最划算的還是英國，匯率低而且沒有稅。這也是李嘉誠押注英國的主要原因。
但是英國及歐洲主要國家也是處於近十年來的一個房價高溫期，對於更有實力的財富人群來講，匯率低、持有成本低等因素，買了還是賺的，但是動輒300-500萬級以上金額，對於普通投資者，還是高門檻。
▌再來說說泰國和東南亞。
在“一帶一路”倡議的實施帶動下，外投網從前兩年開始，就頻繁去往越南、泰國、緬甸、馬來西亞等東南亞國家考察。
越南買一杯貢茶要20幾元人民幣，但是做貢茶的工人月收入1000元人民幣。
就是說，那邊的一杯茶要比杭州、上海還要貴，但是工資要便宜很多。
越南的老百姓在經歷消費升級 ，由平房轉到公寓，再轉到商品房小區，開始有開發商進入。
不管是越南的胡志明市、河內，還是緬甸的仰光等，還是落後了一些，直到去了曼谷，發現這個地方有著各種非常吸引人的“興奮點”。
鑑於國內的系統性風險，很多人已經選取東南亞作為資產配置的下一個目的地。
國內的租售比很低，比如北京、上海，差不多在1%，就是1000萬的房子，一年的租金10萬，要想達到2%即20萬，則十分困難。
這是不正常的，也不合理。
但是，在英國泰晤士河旁、紐約曼哈頓等歐美城市，租售比至少也有3-5%。而泰國曼谷，租售比則
高達8-10%，一般100萬等值的房子，一年的租金至少有8-10萬。置業泰國的5大誤區
▌誤區一：現在進場站上高位
很多人認為，泰國火起來了，已經開始上漲，再跟進會不會站在高點上，現在是不是已經沒有機會了。
其實，在“一帶一路”推進實施中，隨著地鐵、高鐵、機場、運河等大基建的發展，接下來泰國才會迎來一波真正的國家發展“紅利期”。
馬雲和泰國總理巴育
阿里正式戰略投資泰國
馬雲此前訪問泰國，阿里巴巴將把投資泰國作為投資東盟地區的基礎，合作領域包括：
1、智能中小企業項目（Smart SME）,支持泰國向數字化過渡；
2、為農民提供電子商務支持；
3、在泰國開設數字與電子商務創業企業家發展機構；
4、發展旅遊業，阿里巴巴旗下飛豬平臺為泰國帶來更多遊客流量。
同時，馬雲還在中泰高鐵站旁有大筆投資。
快速建設中的中泰高鐵站
由中方負責建設、管理的中泰高鐵站坐落在曼谷市區，而這裡未來將連接起中國、緬甸等國，泛亞高鐵已經邁出第一步。未來，這裡還將匯聚通往越南、馬來西亞、緬甸等地高鐵線路。
很顯然，曼谷將成為中南半島的樞紐，樞紐也即中心。
接下來，曼谷還將迎來地鐵建設大提速，根據規劃，到2029年，曼谷將建成12條地鐵，現在開通的僅有3條，綠色的、紅色和粉紅色的，為輕軌BTS（也叫天鐵）和地鐵MRT線路，每天運營到24點。
想一想當年上海僅有2、3條地鐵線的時候，市區房價才1萬左右，現在上海有15條以上線路，房價也達到7萬以上。
十年時間，地鐵有了10來條，人口由幾百萬變成2000多萬，上海現在是限購、限價、限號。而曼谷目前還沒有限購、限號、限牌，是不是一個新的機會呢？
“過去我們看見倫敦、巴黎、北京、上海、東京、海北、香港、深圳，還是洛杉磯、舊金山、紐約，這些赫赫有名的城市。美國不用說了，一代二代的華人，一代二代的華僑，過去買房了。歐洲的倫敦也是，澳洲也是，加拿大也是，咱們中國人都去炒了好幾輪了。那唯獨曼谷這個地方，現在其實剛開始沒幾年……”
2015-2017年曼谷新落成公寓價格
全球房地產評估公司Colliers International最新報告顯示，過去1-2年間，曼谷的新建公寓平均售價年增長率為15%-20%，多數新落成公寓價格集中在5-10萬泰銖（約佔50%），合人民幣1-2萬元/平米。（當然，市區位置好的項目，價格肯定翻倍了~）
這些項目多數位於正在興建的交通樞紐附近（比如地鐵站、高鐵站），因為這裡的土地價格比已成的交通樞紐附近更便宜。
而在供應上，曼谷公寓也是呈穩步上升態勢，2017年全年新開建公寓數為58,650套，比2016年增長28%。
2015-2017年四季度曼谷新落成公寓數
“曼谷目前確實不貴，就是一般般的兩三萬、一兩萬的也有；就比較好的，可能相當於我們現在上海、北京的十幾萬的房子位置一樣，那邊可能也就三四萬，也就是這個價，而且才開始。”
當然，曼谷城市地標像素大廈單價已經賣到10萬，也有一些已經高達6萬，但是仍是個別現象。
東南亞各地年輕人口的持續湧入、中國買家大規模進場，再加上地鐵、高鐵大規模建設，未來的曼谷更有上升空間。
亞洲人本來就喜歡熱鬧的地方，曼谷只會越來越繁華。
▌誤區二：租金回報高，買到就賺
在泰國買房，不僅找不到下家接盤，還可能虧得一塌糊塗 。
主講人去年在普吉島買了一套房子，面積30多平米，當時總價80多萬，現在市值已經100多萬，但是想轉手，很困難，因為沒人接盤。
現在泰國當地人，還不願意通過中介去賣房子，就像十年前的中國大陸一樣，房子我自己賣就好，為什麼要給你中介去賺錢？也就是說，當地二手房市場還沒開始，大家熱衷於買新房。
“你發現曼哈頓中介非常多，而且服務非常好。歐洲也一樣，香港也一樣，國內現在也一樣，但那邊還停留在就是小區內有一個這樣黑板，我把我房子貼在那裡說我要租。”
不過，最近也有一些涉外租賃管理公司，從海外買家手裡收房源做二手業務，也是剛剛開始。
還有，由於當地還處於“炒樓花”階段，一定要選擇有實力的開發商，防止項目“爛尾”，陷入投資的大坑。
香港80年代流行“炒樓花”，就是開發商拿到一塊地皮，然後有了設計圖紙，就可以賣房收錢了，包括90年代的海南，也是因為“炒樓花”、炒地皮才產生很多泡沫很多爛尾樓。
現在的泰國也是這樣。如果市場不好的時候，開發商捲款走人，也不是不可能，現在曼谷還是有爛尾樓的。
還有一種情況就是“死城”。
很多泰國人或者海外人士是不願意跟中國人住在一起的，所以有些中國人扎堆的樓盤，其他人就不會來買了，就造成賣掉一半空置一半，形成空置率過高、無人居住的“鬼城”。
比如碧桂園在馬來西亞做的森林城市，全是中國人買，那就是死城，沒人氣，也沒人願意去。
“我們不能夠說很多中國人買，那我就買，我們要看是不是很多泰國人在買，這個開發商會不會有爛尾的風險，這是我們做海外投資先考慮的。如果有很多泰國人買，又是在市中心地段，基本風險就很小了……”
一是買地鐵盤，二是買有實力的開發商項目，哪怕價格貴20%，投資安全考慮，也是值得的。
▌誤區三：都是永久產權，稅費少
泰國的房子有永久產權和30-90年租約的兩種。
儘量購買永久產權的房子，30-90年使用權的房子是“租約”不是產權!這樣的房子以後會比較難賣。
因為中國是70年產權，所以有些開發商就偷換概念，向中國客戶推銷長期租約的房子。在英文裡永久產權是
Free Hold，長期租約是Lease Hold ，很容易區分，但是因為中國的產權制度，有些中國客戶對這點不敏感。“我們發現在四面佛附近的那些商場，其實全都是國王的，全都是皇室的。皇室可以租給你借30年，30年後，我再研究要不要再租給你。你買了這樣的房子，30年後這房子還是不是你的，就很難說，風險很大……”
其次，泰國房屋產權複雜。大多數泰國的物業並沒有產權名，即使是在普吉島這樣的熱門地區，其實當地只有約10%的土地有產權名。
鑑於泰國的房地產行業規範性較差，
購房者要僱傭一名有經驗的房產律師，去調查弄清房產、土地所屬權益。我們知道，在泰國買房，主要分為公寓和別墅，而這兩部分也不是隨便買的，有很多當地的規定：
1、非泰國籍人不能購買泰國土地，即外國人不能購買帶地的永久產權建築，尤以別墅為主。
2、外國人想買多少公寓都可以，且是永久產權。唯一的限制就是，整棟公寓大樓產權的51%要在泰國公民手中，外籍人士最多購買49%的公寓。
3、外籍人士也可以在泰國購買別墅或土地，並擁有永久產權，但要通過註冊泰國公司+當地合夥人的形式 。
看到這裡，其實你也發覺，在泰國買房其實並不簡單，那麼相比歐美國家，特別是美國的鉅額房產稅，泰國房產交易稅費成本並不算高，但是也是建立在一定條件基礎上的，如果不符合這些條件，很可能付出的代價也會很高。
泰國買房，稅費的大頭是過戶費（共2
個點）、商業稅（根據具體情況而定，0.5%-3.3%），還有一個就是個人所得稅。這些都還好，如果泰國買房5年後賣出，可以省很多稅，但是，有一點很可怕，就是個人所得稅。
根據泰國現行稅法，如果賣出房屋要繳納個人所得稅，而這個稅種稅收較高。
非泰國公民在泰國取得合法收入或者資產收入，徵收稅款按照淨收益額度分別為5%、10%、15%、20%、25%、30%、35%。
也就是說，如果你賣房收益超過400萬泰銖以上（約合人民幣80萬），繳納的個人所得稅稅率為35%。
當然，如果鑽空子，可以申報一定扣除額、做低交易價，但是按照正規流程來講，這個稅率還是很高的，也是最不確定的一個因素，萬一要查你是否偷稅漏稅就很麻煩。
也就是說，在泰國買房，是指過戶及持有費用低，並非包含所有的買房、交易成本都很低，這個還是要區分開。
▌誤區四：好貸款，充分使用財務槓桿
之前，在泰國買房是可以貸款的，比如中國銀行，以總房價的70%為基數，年利率大概在5.25-5.75%，僅比國內利率稍高一些，最高貸20年，可至65歲。
但是，今年開始停掉了，中國人在泰國買房，無法貸款了。
本來一套房，通過貸款，首付20-30萬就可以入手 ，但是現在要自己掏現金，分期支付了，這等於變相提高購房門檻。
現在一般泰國賣的都是期房，開發週期在5-8年，雖然分期付款，但是平均每年20-30萬真金白銀地投入，對個人的資金要求是很高的。
一套房子，要5-8年後才能交房入駐、拿到房子，獲取現金流的時間要等很久，如果沒有一定經濟實力，還是謹慎考慮為上。
現在還有一個風險，就是錢如何出去的問題。
按泰國要求，買房款要打到指定的賬戶上開具資金證明。但是按照中國監管要求，國內個人資金不允許用於海外購房，這是互相沖突的。
外匯出去了，銀行會追究這筆錢的用途，如果被發現用於買房，後果會很麻煩……
不過也有人說，我不用等到交房，我就炒炒期房，小賺一筆即可。比如，現在首付25萬買一套2021年交房的公寓，可能買的時候單價4萬，但是1年之後漲了10%，就是4.4萬轉手賣給下家，這樣也是用上了4倍的槓桿，實際收益率達到二三十個百分點。
這樣做的前提是，你能夠找到下家接盤，同時這個項目不會爛尾。
但是，我們剛剛也講過，泰國都是以買新房為主，二手接盤的很少，更別提新房更名了，萬一找不到接盤的，就只能自己掏現金，全款購買了。
很多中介代理商，就是利用信息不對稱（畢竟往返海外看房不比國內這麼方便），通過PPT、視頻、說辭等把項目包裝的很華麗，但是一旦拿到購房者佣金，可能後面的事就不管了，購房者入“坑”，資金面臨風險……
所以，泰國買房，還是要精挑細選，找正規的開發商和中介機構辦理相關手續。
“我今天把地買了，三個月之後，我就開始賣房子了，到這裡最大風險是什麼？爛尾，就是爛尾。尤其當母公司出現財務危機時，那這塊地，我五千萬買這塊地，可能我最後就賺五千萬，但我現在賣預售，我已經賣了五個億了，房子還需要建嗎？沒必要建了，我就跑了。”
曼谷地標建築：像素大樓
▌誤區五：醫療和教育不方便
全球城市，彙集的是國際級醫療和教育資源，比如上海，很多百年名校、國際學校，持續吸引著歐美人士前往就業定居。
全球城市吸引力排行
曼谷也是這樣。
曼谷吸引著全泰國、東南亞乃至世界各地的人才過去，曼谷的人口已經達到驚人的1500萬人，就是因為它有最好的國際學校，像哈羅公學、修仕倍礪、威爾十等。
哈羅公學在香港乃至全球都是非常知名的國際學校，它在曼谷也有分校，是直營而非加盟的，包括威爾士等。
“我接觸過很多上海人過去曼谷買房子，為什麼？那邊的國際學校能進的去，不像上海，有些國際學校他真的進不去，他一年花八十萬泰銖，也大概就是十六萬人民幣左右，小學一年級能夠進全曼谷數一數二的國際學校，哈羅的級別。”
上海的私立學校，動輒15-20萬元一年的學費是常態，上海國際學校，一年25-30萬，而且需要有境外身份才能就讀，最近很火的前灘惠靈頓公學13年一貫制，更爆出13年學費累計要 430萬元的天價。
不要說工薪階層，就是中產家庭也很吃力。
與其每年花費10萬人民幣以上，給孩子報各種各樣的補習班和藝術類、體育類課程，力所能及的讓他們不輸在起跑線上。
然而，親眼目睹著孩子一週7天無休連軸轉的讀書、讀書、讀書，正在消磨他們童年應有的個性，著實有些於心不忍。
如何給到適合他們個性成長的教育和未來，一直是家長始終在尋求的方向，曼谷，提供了這種可能。
再來說說曼谷的醫療。
泰國盛產人妖，說明醫術不會太差，哈哈哈……
其實，除了美國，換心臟這種手術，泰國也可以做，而且價格是美國的十分之一到五分之一，而且一樣可以做的很好。
曼谷是全亞洲醫療條件最好的城市之一。
在這裡，不僅少花錢，還能享受國內少有的人性化服務。
除了突出的氣候和豐富旅遊資源，相比中國北上廣深等地看病難、入學難等，曼谷都有很好的資源解決這一難題，這是不少購房者料想不的。
總結：“一帶一路”下的風口國家
根據外投網分享數據，截止2016年底，泰國估算人口6886萬，自2016年以來，曼谷的常住加流動人口達到1500萬，約為第二大人口城市清邁的十倍，且以每年30萬人口數增加。
其中泰國人佔比74%，10%為日本人，中國人的佔比達到8%。
曼谷近幾年的房價保持穩定快速增長，據胡潤研究院最新全球房地產指數報告，2017年曼谷的房產表現亮眼，投資回報率達20.10%，全球排名第5。
2017年胡潤海外置業投資回報指數
投資海外有個重要的因素，就是匯率，如果對人民幣匯率在下降，即使房價上漲，縮水的匯率也會吃掉一部分上升的利潤，但是反觀泰國，近10年匯率一直保持在1:5左右，非常穩定。
英國匯率從15掉到了8點多，加拿大去年房價漲了20-30%，但是匯率又掉了20-30%，基本上沒賺錢，澳洲也一樣。
跟國內不同的是，泰國購房，算的都是套內面積，雖然一般曼谷市區公寓，套均30-50平米十分普遍，但是都是按照套內面積計價銷售，如果換算成國內的計價標準，價格還要再打個折扣，一般是乘以7.5折。
一套標價3萬/平米的房子，換算成國內建築面積單價，其實還要便宜一些，3W*0.75=2.25W/平米。
相比北上廣的天價車位，不菲的會所使用費，曼谷公寓社區的泳池、健身房、停車庫等等公用設施都是免費使用的，不用再額外付錢 。
所以在當地很多歐美人士、高級白領、外企管理層，都喜歡租住帶有酒店功能的公寓房源，這也是為什麼曼谷公寓租金回報率很高的原因。
“你可能總價也就60萬的房子，一個月3000塊肯定租得了，甚至於基本秒殺，一年就是36000的租金收益，因為我開始就不相信，真不相信。直到我剛剛租了一個房子感受到了，我這塊一個月46平的，就一房一廳46平的，要5000一個月……”
無論是地鐵、高鐵、會展中心等的建設拉動，還是自身發達的醫療和教育資源基礎，泰國在“一帶一路”倡議東風下，房地產市場加速啟動發展。
面對如火如荼的置業“風口”，就連外投網主講人自己，也在曼谷和普吉島配置了數套房產，這次也是以他切身的經歷，分享出滿滿的乾貨。
現場參與的嘉賓，也有不少人已經對泰國置業有一定程度的瞭解，現場積極討論，個性化深入一對一溝通，短短數小時時間，收穫不少。
如果你也對東南亞國家感興趣，
有泰國置業意向，
不妨加入我們，一起同行！
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