2016年開始。。。房地產增量市場突飛猛進。。。銷售與價格節節攀升。。。同時以恆大和融創為代表的內房股也數倍漲幅。。。至今還是很多投資者心儀的投資標的。。。投資邏輯是中國房地產的市場份額進一步向那些具有規模和融資優勢的TOP10的開發商集中。
在房地產增量市場如此火爆的局面下。。。不知道談論房地產存量市場會不會過早了一些。。但是可以確定的是。。。房地產存量市場是一個百萬億級別的市場。。。且每年的增量都會轉化成未來的存量。。。從歐美。。香港等一些發達地區看。。。。龐大的存量市場有各種挖掘和變現的商業模式。。。且利潤持續穩定增長。。。特別是歐美地區。。地產行業大市值的公司已經比較少能夠看到純開發模式的了。。。大市值的公司。。基本是以交易後服務和運營服務為主的公司。
A股有一家以房地產服務為主營業務的公司-世聯行。。上市後的主要營收來自新房的代理銷售。而從近期的年報及公開信息上來看。這家公司的交易後服務與資產運營服務佔到了營收的近40%。。金融服務。精裝服務。是交易後服務的重要組成部分。。。公司的金融服務收入增速達到了62.26%，毛利增速達到了86.76%。。資產運營服務中的工商資產管理和長租公寓運營增速分別達到2104%和387.64%。
這裡主要聊聊長租公寓。。。長租公寓是一個體量非常大的業務。。中國目前的租賃市場規模已經超過萬億。。2億的流動人口催生出了龐大的市場。。。在高房價的壓力下。。70%的流動人口通過租房居住，按目前保守的人均租金500元來測算。。年租金規模已突破萬億。。在房價快速增長中。。租金收益相對房產價值收益低。。不動產更多從增值屬性中體現收益。。是一錘子買賣。。。而當房價過了快速增長期以後。。。租金收益將成為不動產主要的收益來源。。。而我國的租賃市場是一個極度散亂落後的市場。。。沒有租金的議價能力。。目前租賃市場的租房者85後佔到了8成。。這些人群在相對優越的物質環境中長大。大多無法接受房東所提供的較為差勁的居住條件，他們更強調生活質量。。。個性化社交化。。包括配套和居住服務。在這些背景下。。為集中式的品牌長租公寓提供了巨大的房展機會。。需求的升級也進一步推動了租金上漲的潛力。。還有後期各種服務變現的潛力。。長租公寓發展的基礎已經顯現。。歸納為四點是：1高房價及龐大的流動人口催生需求 2租房消費升級 3政策紅利降臨4資本市場助推
世聯的主要長租品牌紅璞以集中式公寓為體現。。集中式是把原來閒置的物業進行整體改造和轉化。。進行品牌運營。。相較於市場上那些二房東模式的分散式公寓更具有後期精細化服務進行商業挖掘的優勢。。目前分散式公寓的體量比較大。。是集中式公寓的3到4倍。而規模是品牌運營的其中一個前提條件。。截止2017年底。。世聯紅璞全國簽約達到10萬間。。人口淨流入高的九大城市佔全國佈局總量的90%。。共進入29個城市。。進入長租公寓品牌第一梯隊
世聯紅璞在長租公寓品是有差異化和優勢的。。比如世聯的代理銷售業務對接了直接客戶，當客戶買了公寓以後。直接可以為客戶提供收房服務，客戶購買一個樓盤的新房後，世聯統一與那些有出租需求的客戶簽訂長期合約。既為客戶省去了尋找租戶的麻煩。又為自己尋找到了整體的優質房源。。收房後。。世聯裝修進行個性化定製。。就成為了一個集中式的紅璞公寓。進行運營
這就形成了多業務的疊加。。類似與製造企業的全產業鏈。。。具體就是從線下案場銷售結合線上代理銷售為入口。。。獲取客戶需求數據。。。疊加金融服務。。裝修服務。。收房服務等等。。。到最後的品牌長租公寓。。從各個方面滿足客戶的需求。。。除此之外。。世聯紅璞進行的房源佈局渠道豐富。。有城中村的改造等。
關於長租公寓的回報率。。資本湧入長期公寓市場吸引大家的必然是投資回報。。理性看待的話。。長租公寓是一個投資回報週期較長的商業模式。。若想在短期內有高額回報不太現實。紅璞目前再佈局階段。。主要還是靠租金差獲取利潤。。。但租賃是長效的事。。運營打理後。。會產生穩定及源源不斷的後期現金流體現在財務報表上為費用支出前置。。利潤收益後置。。到了後期租金收入差就沒有這麼重要了。。租賃後服務將大有可為。。用世聯的話來說就是建立廣泛的人於資產的鏈接。。。進行深度服務商業挖掘。。投資本來就是一件長期的事。
最後用世聯行董事長陳勁松先生所說的：世聯是一家輕資產的公司，房地產市場怎麼變化，有多少風險，對世聯來說從來不是一件大事。25年的世聯。。正值青春！
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