輔車相依，唇亡齒寒。地產行業洗牌期，傳統房產代理公司的日子也不好過。繼2018年淨利潤“腰斬”後，2019年，世聯行淨利潤再度同比下滑八成。其中，傳統代理銷售業務方面，其收入從2017年的37.79億元，下滑至2019年的28.54億元。
事實上，近幾年，世聯行亦謀求業務轉型，長租公寓、共享辦公等業務全面鋪開，不過，目前這些業務還亟待發力突圍。
受市場整體行情波及，淨利潤同比降八成
繼2018年“腰斬”後，2019年，世聯行淨利潤又一次明顯下滑。財報顯示，2019年，世聯行實現營業收入66.49億元，同比下降11.73%；歸母淨利潤為8194.23萬元，同比大幅下降80.29%。基本每股收益為0.04元，同比下降80%。
過去一年，全國房地產市場面臨整體下行，呈現出銷售增速放緩、集中度提升及投資趨同的局面，世聯行這類房地產行業服務商，必然會受到波及。世聯行在業績報告中解釋稱，公司交易服務業務受政策調控和市場波動等因素影響，交易服務收入同比下降18.88%， 影響當期利潤；此外，公司金融服務業務嚴控風險、主動控制規模，金融服務收入同比下降，影響當期利潤。
公開資料顯示，世聯行1993年在深圳成立，2009年在深交所掛牌交易，是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。截至2019年底，世聯行的業務分為交易服務、交易後服務、資產運營服務和資產管理服務四大板塊，業務佔比分別為64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。
其中，交易服務板塊包括代理銷售業務、互聯網+業務、顧問策劃服務和經紀業務，為世聯行主營業務；交易後服務板塊包括金融服務業務和裝修服務業務；資產運營服務板塊包括公寓管理、工商資產運營、小樣社區等業務；資產管理服務板塊包括物業管理服務和資產投資服務。
自上市後，世聯行的業績一度維持高速增長，營業總收入從2009年的7.38億元增長至2017年的82.12億元，歸母淨利潤也從1.51億元增長至10.04億元。
不過，從2018年開始，世聯行的業績便開始下滑。這一年，世聯行營業收入和歸母淨利潤分別為75.34億元和4.16億元，分別同比下降8.26%和58.59%。
在此基礎上，2019年，世聯行的業績再度下滑，營業收入同比下降11.73%至66.49億元，四大業務板塊兩降兩升，其中，主營業務的交易服務板塊實現收入42.89億元，同比下降18.88%；交易後服務板塊營收7.44億元，同比下降26.60%。
傳統代理業務面臨挑戰，收入逐年下滑
“傳統的代理業務越來越難，渠道分銷現在越來越強勢，而且可以看到，渠道分銷漸成主流。”房地產和互聯網研究院院長相國良如此表示。
新京報記者瞭解到，過去，房地產營銷以自銷、代理公司為主整合資源，而且一般以線上推廣為主，渠道為輔。近年來，由於線上推廣效能下降，線下直接帶客的有效性就凸顯得更高一些。而開發商自建渠道限於資源的侷限，就慢慢過渡到外部渠道，外部渠道成交客戶佔比也越來越大。如此一來，傳統代理行業對開發商的價值打了折扣，收入銳減，業務日漸式微。
其背後的邏輯在於，經紀人瞭解客戶需求，特別是有的客戶是賣二手房換新房的，這類客戶的需求和資金情況經紀人更瞭解，所以才會有渠道的產生，甚至出現開發商被渠道綁架的言論。
而傳統代理行業此前的服務大多數圍著開發商，而對購房者的研究相對比較落後，“不追蹤用戶、過多依賴市場是代理行這麼多年生意模式下積累的習慣，但正因為如此，讓這些代理行在面對目前樓市的境遇時變得被動。”知名地產分析師嚴躍進分析稱。
反映至世聯行的財報，其傳統代理銷售業務在逐漸下滑。2017年，世聯行代理銷售業務收入為37.79億元，2018年下降為33.16萬元，而到了2019年，更是收縮至28.54億元。
行業變局下，倒逼世聯行在傳統房產代理業務上轉型，尋求突圍。“代理想要轉型，就要向渠道分銷方向努力。經紀公司這樣的渠道，很難整合，建立的壁壘太高。而網絡直銷也並不是一個非常容易轉的方向。”相國良稱。
值得注意的是，去年8月21日，同策集團聯合58同城與世聯行，共同規劃在新房及二手房分銷渠道服務進行合作。業績報上，世聯行董事長陳勁松表示，2020年，世聯行將積極推進上述合作，打造好“新房聯賣平臺（PMLS）”。
在此基礎上，去年12月2日，世聯行發佈公告稱，擬通過發行股份及支付現金方式購買同策房產諮詢股份有限公司的控股權，同時募集配套資金。
多元化轉型，佈局長租公寓等新業務板塊
事實上，世聯行這兩年也開始多元化轉型，佈局新的業務板塊，比如公寓管理、工商資產運營、小樣社區等業務，目前已擁有“紅璞公寓”、“世聯空間”、“小樣社區”等服務品牌。
財報顯示，2019年，儘管世聯行整體營收下降，但其資產運營服務板塊和資產管理服務板塊收入有所增長，分別同比上漲47.46%和16.26%至9.35億元和6.42億元。
其中，較受外界關注的是長租公寓板塊。新京報記者瞭解到，世聯行於2014年開始試水，2015年以“紅璞”為品牌發力長租公寓，以集中式公寓為主。
不過，長租公寓這兩年的發展也遭遇了一些波折。財報顯示，因拓展公寓管理業務，拓展成本和前期運營成本、租賃成本的增加，2017年，世聯行資產服務業務（公寓所在的業務分部）毛利虧損1.84億元，同比下降554.51%。對此，世聯行在其業績報內表示，由於相關拓展成本和前期運營成本相應增加，同時前期分攤的租賃成本比合同實際支付的租金高，導致前期的業務毛利較低。
到了2018年，世聯行資產運營業務毛利為虧損4.18億元，同比下降41.84%；2019年，其資產運營業務毛利虧損4.41億元，同比下降5.52%，雖比前一年仍有下滑，但降幅縮小，經營虧損程度呈現環比改善趨勢。
時至2019年，世聯行在業績報內指出，公司運營長租公寓項目163個（包括包租及託管模式）、運營間數超過33000間，穩定期出租率約85%，實現了出租間均價和平均租期同比上漲, 續租率保持在40%左右。財報顯示，截至2019年底，在線運營公寓超過3.3萬間(含委託)，2019年實現收入6.15億元，同比增長51.77%，公寓管理業務毛利率同比上升33.43個百分點。
在業內看來，其資金情況有所好轉，但其盈利能力還很弱。世聯行代理出身，懂一手代理，但缺乏做長租公寓的基因。
記者瞭解到，除長租公寓外，世聯行還佈局了以世聯空間為主的共享辦公業務、小樣社區的運營管理、社區管家和世聯養老等。不過，這兩年，共享辦公、養老行業整體盈利能力也不容樂觀，一些龍頭企業也難掩虧損窘態。
嚴躍進指出，世聯行這兩年的發展，也受到了多元化經營的拖累。未來還需要關注主業發展，在代理行業聚焦，在此基礎上，研究新的市場需求，做出一些精品業務。作為一家品牌價值較大的代理行，應該聚焦主業，形成核心拳頭的產品線，這樣才能有效抵禦市場風險，進而形成更大的市場擴張能力。
新京報記者 張曉蘭
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