2016年开始。。。房地产增量市场突飞猛进。。。销售与价格节节攀升。。。同时以恒大和融创为代表的内房股也数倍涨幅。。。至今还是很多投资者心仪的投资标的。。。投资逻辑是中国房地产的市场份额进一步向那些具有规模和融资优势的TOP10的开发商集中。
在房地产增量市场如此火爆的局面下。。。不知道谈论房地产存量市场会不会过早了一些。。但是可以确定的是。。。房地产存量市场是一个百万亿级别的市场。。。且每年的增量都会转化成未来的存量。。。从欧美。。香港等一些发达地区看。。。。庞大的存量市场有各种挖掘和变现的商业模式。。。且利润持续稳定增长。。。特别是欧美地区。。地产行业大市值的公司已经比较少能够看到纯开发模式的了。。。大市值的公司。。基本是以交易后服务和运营服务为主的公司。
A股有一家以房地产服务为主营业务的公司-世联行。。上市后的主要营收来自新房的代理销售。而从近期的年报及公开信息上来看。这家公司的交易后服务与资产运营服务占到了营收的近40%。。金融服务。精装服务。是交易后服务的重要组成部分。。。公司的金融服务收入增速达到了62.26%，毛利增速达到了86.76%。。资产运营服务中的工商资产管理和长租公寓运营增速分别达到2104%和387.64%。
这里主要聊聊长租公寓。。。长租公寓是一个体量非常大的业务。。中国目前的租赁市场规模已经超过万亿。。2亿的流动人口催生出了庞大的市场。。。在高房价的压力下。。70%的流动人口通过租房居住，按目前保守的人均租金500元来测算。。年租金规模已突破万亿。。在房价快速增长中。。租金收益相对房产价值收益低。。不动产更多从增值属性中体现收益。。是一锤子买卖。。。而当房价过了快速增长期以后。。。租金收益将成为不动产主要的收益来源。。。而我国的租赁市场是一个极度散乱落后的市场。。。没有租金的议价能力。。目前租赁市场的租房者85后占到了8成。。这些人群在相对优越的物质环境中长大。大多无法接受房东所提供的较为差劲的居住条件，他们更强调生活质量。。。个性化社交化。。包括配套和居住服务。在这些背景下。。为集中式的品牌长租公寓提供了巨大的房展机会。。需求的升级也进一步推动了租金上涨的潜力。。还有后期各种服务变现的潜力。。长租公寓发展的基础已经显现。。归纳为四点是：1高房价及庞大的流动人口催生需求 2租房消费升级 3政策红利降临4资本市场助推
世联的主要长租品牌红璞以集中式公寓为体现。。集中式是把原来闲置的物业进行整体改造和转化。。进行品牌运营。。相较于市场上那些二房东模式的分散式公寓更具有后期精细化服务进行商业挖掘的优势。。目前分散式公寓的体量比较大。。是集中式公寓的3到4倍。而规模是品牌运营的其中一个前提条件。。截止2017年底。。世联红璞全国签约达到10万间。。人口净流入高的九大城市占全国布局总量的90%。。共进入29个城市。。进入长租公寓品牌第一梯队
世联红璞在长租公寓品是有差异化和优势的。。比如世联的代理销售业务对接了直接客户，当客户买了公寓以后。直接可以为客户提供收房服务，客户购买一个楼盘的新房后，世联统一与那些有出租需求的客户签订长期合约。既为客户省去了寻找租户的麻烦。又为自己寻找到了整体的优质房源。。收房后。。世联装修进行个性化定制。。就成为了一个集中式的红璞公寓。进行运营
这就形成了多业务的叠加。。类似与制造企业的全产业链。。。具体就是从线下案场销售结合线上代理销售为入口。。。获取客户需求数据。。。叠加金融服务。。装修服务。。收房服务等等。。。到最后的品牌长租公寓。。从各个方面满足客户的需求。。。除此之外。。世联红璞进行的房源布局渠道丰富。。有城中村的改造等。
关于长租公寓的回报率。。资本涌入长期公寓市场吸引大家的必然是投资回报。。理性看待的话。。长租公寓是一个投资回报周期较长的商业模式。。若想在短期内有高额回报不太现实。红璞目前再布局阶段。。主要还是靠租金差获取利润。。。但租赁是长效的事。。运营打理后。。会产生稳定及源源不断的后期现金流体现在财务报表上为费用支出前置。。利润收益后置。。到了后期租金收入差就没有这么重要了。。租赁后服务将大有可为。。用世联的话来说就是建立广泛的人于资产的链接。。。进行深度服务商业挖掘。。投资本来就是一件长期的事。
最后用世联行董事长陈劲松先生所说的：世联是一家轻资产的公司，房地产市场怎么变化，有多少风险，对世联来说从来不是一件大事。25年的世联。。正值青春！
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