前言:北京調控再升級？傳買房搖號+限轉共
四月飛雪，瑞祥襲京。限改共產，滿臉鼻血！北京限改共+買房搖號，北京樓市真的要變天！？
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曾一度流產的限價商品住宅
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如果時光可以倒流，重新回到2016年底，帝都地產商們一定會從當時的亢奮滑落到鬱悶、抑鬱和極度煩躁當中！
當時政府為了抑制樓市，從土拍政策上進行了史無前例的調控，限價商品住宅第一次進入大眾視野。政府的初衷是從供應端來給樓市降溫，但當時的開發商們已經殺紅了眼，開發商哄搶地塊，限價商品住宅一平米未面世，生生把地塊搞成了70年100%全自持。當時，帝都地產圈森大咖經典點評最能反應政府當時的心理:先有四家後有七家投報100％，一平米限價商品住宅不給留啊，咋滴？起鬨架秧子啊？
以下神圖來自於當時的澤龍評地:
不是說限價商品住宅嗎？玩兒吶？革哪呢？限價商品住宅革哪呢？拍丟啦？劃拉成房企自持啦？讓開發商給吞啦？好傢伙搶地流程整的那末複雜滴，看不起一線地產投資搬運工咋的？還能不能好好玩耍啦？你說我保證金都交這老長時間啦，限價吶？都革哪限價？革哪限！給我一個完美的解釋。
那時的地產搬運工，圍觀、亢奮、看不懂！
02
風光無限的自傷房大戰
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在萬科100%自持的感召下，在帝都老炮兒接二連三的自嗨中，一場史詩級的自傷大戰拉開了序幕並屢創高潮。無論是限價商品住宅地塊還是共產地塊，只要是住宅地塊，都能蹭出火星撞地球的火花來。
①2017年3月29日，天恆通州地塊相差2837元/平；
②密雲地塊自住房和限價住宅綜合售價約15601元/平，地價約12543元/平，中間差價約3058元/平；
③2017年4月24日中鐵建拿下石景山八寶山地塊，樓面價和售價之差不足2400元/平。
④豐臺槐房新宮村舊村改造二期NY-005拍賣中，拍賣師28億時候第一次公開提醒注意當前樓面價！實屬罕見，也許土儲都看不下去了！28.9億，正商獲得北京第一宗土地，該地塊銷售限價35000元/平（含全裝修費用），可售樓面價32320元/平，樓面和售價差不足3000！趁著熱乎勁，正商再拿順義區仁和鎮第5街區。銷售限價為24000元/平（含全裝修費用），可售樓面價20130元/平，樓面和售價差不足4000！
在地產圈亢奮、圍觀的熱潮下，地產圈戲謔限價商品住宅擱哪呢？監管部門則顯得頗為尷尬，如今，時過境遷，物是人非！秋後算賬的時刻來了！
03
北京樓市真的要變天？
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1、限競房搖號配售（閉環殺手鐧）
北京土地競拍前，“地價上限+房價鎖死+自持大棒+方案評比” ，全方位、大縱深、疊設伏、多程序實施閉合死循環模式圍追堵截地王出現，調控力度全國第一，體現首都大局觀；
北京土地競拍後，搖號配售向剛需傾斜，真正落實“房子是用來住的，不是炒的“定位，讓住房一定程度迴歸居住功能，抑制暗箱操作並杜絕房號權貴化，確為北京調控政策的閉環殺手鐧，也順應兩會後樓市調控政策大局，在限購和限售上進一步升級、在搖號買房、嚴查捂盤惜售、捆綁銷售、歧視性銷售等市場亂象上動刀。總體來看，北京限競房搖號為大概率事件，具體難在細則如何制定上。
2、北京限競房改共產（終極核彈頭）
如果網上所傳限改共屬實（限改共、政府佔股10%），將顛覆整個地產投資體系，影響地產圈世界觀和人生觀！一刀切式限改共還請刀下留人！
北京限競房地塊都是掛牌出讓，土地掛牌文件中並未有限改共的條款。同時，在土地競拍前並未有限改共相關文件和政策出臺，開發商均按照掛牌文件和當時政策進行的投資決策；若真如傳言，是否還需研究增補措施？ 政府10%權益是按照房價回購麼？
北京限競房地塊，在業內又稱為“自傷房”，比的是建設成本、融資能力、開發週期、設計和報規能力2017年，活在北京的開發商基本是奔著幹總包的心態去拿的地，在樓面價和售價幾千的差價下，開發週期拉長一年，融資利息都夠各家喝一壺的。
以河南正商豐臺地塊為例，總價28.9億，該地塊銷售限價35000元/平（含全裝修費用），可售樓面價32320元/平，樓面和售價差不足3000！假設以融資成本8%計算，單平米財務費用一年接近2600元，在設計和報規逐漸封鎖下，偷面積、賣倉儲、捆綁銷售、倒騰房號等越發難以實現，可以說如果開盤拖一年半載的，北京半數限競房地塊將面臨虧損難題。
2017年4月25日，澤龍評地曾提及北京地產圈四大待解之謎:
（1）企業自持70年的商品住宅路在何方？
（2）F類和商辦用地動輒自持50％以上，玩不了商改住，還能有什麼花？
（3）搞自傷房的成本管控、質量、設計及前期報建能力真的技高一籌?
（4）大遠郊平谷的養老用地樓面都奔12000元/平，這是要鬧哪樣？
一年之後，四大待解之謎以不可思議的方式逐漸清晰了。企業自持70年繼續放嘴炮心理陰影面積逐漸擴大，商改住神塔坍塌物是人非一地雞毛，自傷房漏洞正在逐漸被堵死中，平谷王中弘身陷危機傳聞四起。
04
個評如下
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1、搖號配售，杜絕房號權貴化和關係化，北京向二線地方學習如何照顧平頭老百姓了；
2、買房“鄙視鏈”被切斷，大家可以放心騎著共享單車去孫河看豪宅，談公積金購房了！
4、限改共如果實施，將顛覆我從三好學生、五道槓、傑出青年等一路成長起來的認知！我的世界觀、人生觀將回到舊石器時代！
5、北京封殺商改住，亂棍打死類住宅。共產自傷血拼死，限競改共要逆天！
6、如果大尺度限改共實施，2017年將成為開發商集體陣亡元年！
7、6萬+、7萬+、8萬+、9.4萬/平米的限價商品住宅改共有產權房，來！讓我們圍觀一下什麼樣的剛需會買這些共產房？
8、開發商以為房子是自己的，購房者以為房子是自己的。限改共一出，大家才發現，其實兩者都錯了。
9、開發週期被動拉長，限改共產橫刀奪愛，拿地獎金基本泡湯，跟投員工真想跳樓！
10、從自嗨、自傷、自殘，限改共一出，可以說2017北京拿限價商品住宅地的開發商基本被自宮了。
11、限改共一旦實施，將寫入地產歷史，自殘房企懺悔錄將密集問世。
12、一二手房倒掛保持長期狀態，還能保持商品房性質的二手房越發珍貴。
13、地王們，一個個變成純粹的融資工具，進入死循環的節奏。
14、暗淡了亢奮自嗨，遠去了血拼自傷，眼前飛揚著一個個自殘的面容，湮沒了地產企業，荒蕪了土拓民工，歲月啊你帶不走，那一串串熟悉的姓名，興亡誰人定啊，盛衰豈無憑啊，政策一出風雲散啊，變幻了時空！
難道真要再一次為這波大額資金殺入北京的同行默哀？
限轉共，刀下留“開發商”
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