太古地產做項目常常是“十年磨一劍”，即便在港資地產圈裡，太古裡/太古匯也是非常出眾的。是什麼造就了太古商業的獨特？除了品牌資源、行業經驗之外，更離不開這家企業“長遠規劃”、“建設可持續增值”、“可持續發展社區”的理念。

自2002年進入內地市場以來，太古地產陸續在北京、廣州、成都、上海打造了5個商業項目，都非常成功，成為所在城市的商業標杆。

特別是“太古裡”系列，除了商業上的成績之外，還提升了周邊社區價值，傳達出所在城市特有的文化。如今北京三里屯太古裡、成都遠洋太古裡已經成為城市名片、遊客打卡地之一。

是什麼造就了太古裡的獨特呢？

肯定離不開商場精準定位、引進大量首店品牌、精彩紛呈的市場活動。然而，我們認為並非完全源於商業上的嫻熟運作。

所以，拋開了“定位”、“招商”、“運營管理”這些商業經營思路，我們轉而從企業理念、企業文化的角度研究了太古地產。

太古地產的核心理念

太古地產最核心的理念可以概括為3點：

做長遠規劃

耐心做長線投資，自主持有，致力於建設可持續增值並可持續發展的社區。從項目最初規劃、設計，到項目不斷增值，都是以長遠發展為念。

傳承和創新城市文化

推崇社區發展的理念，認為商業項目與周邊環境是和諧共生的。在項目規劃之初，就以社區的整體視角規劃設計。在運營中，也會關注周邊社區的整體發展，持續貢獻力量，促進社區的繁榮和多元化發展。

對照太古地產在內地的發展，特別是“太古裡”的成功來看，上面所列的三點核心理念絕非冠冕堂皇的場面話。

下面就以北京三里屯太古裡為例，看看它是如何體現出企業核心理念的？

北京三里屯太古裡非常特別，既是企業在內地的首個落成開業項目，又是收購的項目，當時建築主體已經落成（2007年從北京國峰置業手上收購了“新三里屯項目”）。

如今，它已經成為北京的時尚潮流地標，也是全國最具標杆性的街區商業之一，到今年8月，就要滿10歲了。在整個發展過程中，一直延續了“可持續發展”、“提升社區價值”的理念。

2007-2008年期間，筆者作為第三方公司工作人員曾參與過北京三里屯太古項目的籌備。當時正值北京奧運前夕，大批商業項目湧現，市場競爭很激烈。

如今這個炙手可熱的項目，在當年並非市場寵兒，街區式建築被認為不適合北方天氣、三里屯酒吧街的名聲不太高雅、收購之初項目的建築品質平平，問題頻現。

硬件持續升級，獲LEED O+M金級認證

自太古收購該項目以來，三里屯太古裡便持續地對項目硬件進行改造、優化。既包括商業用途、消費體驗方面的優化，也有從節能環保、可持續發展角度考慮，租戶、消費者並不會直接感受到的投入。

持續優化項目的商業體驗

為優化動線，商場進行了增加連廊、增加通道等工程改造。比如，在商場南區，曾捨棄部分租賃面積，加設通道（如下圖所示），以增強項目的通透性。

在北區，為順應消費需求的轉變，2017年商場把一幢4層的Mont Blanc旗艦店，改造成了可“摺疊”的餐飲樓（樓的兩個立面可以像打開落地窗一樣完全打開），非常有創意，同時也優化了業態結構。

持續節能減排，獲LEED金級認證

今年1月，三里屯太古裡獲得LEED O+M（運營與維護）金級認證，成為獲得該認證的首個國內開放式商業街區。

通常情況下，某項目為獲得LEED認證，從設計階段就開始按LEED標準執行。而三里屯太古裡是一個既未按其標準設計、又未按其標準建造的項目。在“先天不足”的情況下，通過在節省能耗方面的突出表現，才獲此認證。

公共區域能耗2017年相比2010年下降45%

用電量減少了850萬度

自項目開業之後，節能減排工程從未停止：

2009-2011年：公共空間的空調、照明接入BMS（樓宇自控系統）自動運行控制

2012-2014年：

2015-2017年：冷卻塔控制系統升級、廣場大屏幕更換為更高效率的LED屏幕、完成遮陽膜安裝，增強隔熱保溫力

接入BMS系統、冷卻塔升級，都使得設備的運行更實時匹配環境實際需求，從而減少不必要的能耗。

將燈具更換為LED燈、LED屏，也極大地節省能耗，南區廣場大屏在換為更高效率的LED屏幕後，能耗下降15%。

未來，三里屯太古裡將把節能減排深入到租戶空間，採用冷機加風機盤管系統替代現有低效水環熱泵系統，以實現高效節能。該工程未來6年投資將超過1億人民幣，並將在完工後每年減少用電量1340萬度。

除此之外，商場還會每年為適合的租戶進行免費的能源審計、出具審計報告，為租戶提供可行的節能建議。據瞭解，太古地產是行業內唯一有此服務的商業地產企業。

另外，商場投入巨資引進了日本進口垃圾處理系統，安置於南區停車場。實現了幹、溼垃圾分開存放，增加新冷庫，有效控制了異味和汙染，對工作人員和消費者來說都是非常有益的。

支持藝術文化活動，鼓勵分享和創新

因此，對於藝術文化類機構主動提出的活動場地需求，三里屯太古裡向來以開放的心態，願意甄選合作。當然，豐富的藝術文化活動，也提升了商場的藝術品味，而不僅是物質消費場所。比如：

自2010年以來，連續8年與北京國際音樂節合作，把很多先鋒、優質的音樂帶到了三里屯。

自2011年以來，陳坤發起的心靈建設類項目“行走的力量”一直在三里屯太古裡舉辦。2017年還在做了“行走的力量分享展”。

2015年10月，攝影師高原“自在生長”攝影展在三里屯太古裡展出。展現了當年在三里屯起步的搖滾人物生活，展出之後也勾起附近居民們對三里屯的回憶。

自2016年開始，TEDΧSanlitun已經連續在三里屯太古裡舉辦3年了，以會議演講的形式不斷傳播好的idea。

2017年7月，在北區舉辦的以“七日浮生”為主題，為期一週的藝術沙龍。期間，有舞蹈、鋼琴、油畫等不同形式的表演，觀眾可以免費觀看，讓藝術變得更加接地氣，也鼓勵更多人接觸藝術。

融入社區，提升三里屯社區價值

做商業難以獨善其身，很容易受到周邊環境、氛圍的影響。對這一點，太古地產早有心得，一直推崇社區發展的理念。

就三里屯太古裡來說，首先，建築上以北京特有的衚衕和四合院為設計元素，讓一個新項目自然地融入城市肌理之中。多元化的公眾空間、表演場地、綠化環境等，也打造了友好、休閒、優美的消費和休閒體驗。

它對於環境氛圍的打造，不僅侷限於項目自身，還會延伸到周邊環境，一直在協助優化三里屯社區。比如，2016年打造的瑜舍社區花園

商場把瑜舍酒店對面的馬路邊重新修整了一番，重鋪了地磚，增加了花卉綠植、雕塑，還有可供小朋友玩耍的簡單裝置。

今年4月22-28日，當地政府舉辦了“三里屯文化藝術節”，三里屯太古裡作為協辦方之一，為故宮博物院副院長李文儒先生《故宮院長說故宮》等名家講壇、“相約Page One”兒童讀書會等活動提供了場地支持。

太古為何在低商業回報的事務上積極投入？

我們認為首先是源於企業“長遠規劃”的理念，更注重項目的可持續增值。消費者良好的體驗、社區的和諧繁榮，都將不斷提升項目的價值。

其次，在市場營銷學

隨著年輕人的環保、公益意識越來越強，三里屯太古裡所做的節能減排、支持藝術文化、與社區和諧共處的努力，都會收穫年輕消費者的深度認可和追隨。

據介紹，太古地產推出了2030可持續發展策略，即，到2030年成為在可持續發展方面領先全球同業的企業。相信未來，它不但會帶來精彩的商業，也會在環保、公益等可持續發展方面做出更多表率。

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關鍵字: 太古匯 三里屯 節能減排