文/謝逸楓
按照老謝的研究發現，自1987年土地有償轉讓到1994年分稅制，最後到2002年土地招拍掛制的實施，截止到2017年賣地收入52059億元，過去30年賣地收入38.5萬億元，年平均賣地1.28萬億元。到2018年四月前全國土地收入1.7958萬億，創過去31年同期最高紀錄、最快增速，自1987年-2018年前四月全國賣地總收入高達40.2958萬億元。
預計到2018年底，全國賣地總收入超過43萬億元，意味著過去31年中國賣地超過43萬億元，年均賣地收入1.38萬億元。這筆史上最巨大的財富，全部歸地方政府所有，房地產收入佔地方財政50%以上，你還有什麼理由相信房價會下跌。地方財政靠房地產收入支撐，這是調控屢次失敗根源，房價上漲的根子，是地方經濟發展模子的支撐力量。
大家應該記得，2017年地方固定資產投資超過40萬億與一直還在還幾十萬億地方債，錢是怎麼來的。自2011年至2018年一季度，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元、52059億元、13327億元。
而地方一般公共預算本級收入分別為52547億、61077億、68969億、75860億元、82983億元、87195億元、91448億元、26504億元，佔地方財政收入分別為63.12%、46.53%、59.8%、56.5%、39.22%、42.95%、56.92%、50.28%。
財政部發布數據顯示，2018年1~4月累計，全國一般公共預算收入約6.9萬億元，同比增長12.9%。全國政府性基金預算收入約2萬億元，同比增長33.7%。兩者合計的財政收入逼近9萬億元，創同期歷史新高。一般公共預算收入主要由稅收收入和非稅收入組成。其中前四個月作為經濟晴雨表的稅收收入近6萬億元，第一大稅種國內增值稅收入約2.4萬億元，佔稅收收入比重約40%。
2018年前四個月，第二大稅種企業所得稅收入約1.4萬億元，同比增長13%。個人所得稅增速更是高達20.8%。而在土地和房地產相關稅種中，1~4月除了契稅保持兩位數增長外，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅維持個位數增速，耕地佔用稅呈現負增長。地方政府賣地收入依然維持高增長。在前四個月約2萬億元全國政府性基金收入中，地方政府國有土地使用權出讓收入約1.8萬億元，同比增長高達40.7% 。
按照2018年5月15日，財政部發布數據顯示，1-4月累計，全國一般公共預算收入69019億元，同比增長12.9%。其中，中央一般公共預算收入33230億元，同比增長17.1%；地方一般公共預算本級收入35789億元，同比增長9.2%。全國一般公共預算收入中的稅收收入60898億元，同比增長16.5%；非稅收入8121億元，同比下降8.8%。在降費政策下，今年前四個月非稅收入8121億元，同比下降8.8%。
房地產收入由土地與稅收兩部分構成，總收入2.4152萬億元，佔到地方財政收入的43.80%。其一是按照2018年5月15日，財政部發布數據顯示，土地和房地產相關稅收6194億元，其中契稅1884億元，同比增長17.4%；土地增值稅1898億元，同比增長3.4%；房產稅1047億元，同比增長8.4%；耕地佔用稅437億元，同比下降29.1%；城鎮土地使用稅928億元，同比增長4.1%。
前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國財政收入（全國一般公共預算收入6.9019萬億元+全國政府性基金預算收入2.0559萬億元）的8.9577萬億元的26.96%。其四是前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國地方財政收入（地方一般公共預算本級收入3.5789萬億元+地方政府性基金預算本級收入1.9344萬億元）的5.5133萬億元的43.80%。
如果是剔除掉（今年前四月的地方政府性基金預算本級收入1.9344萬億元，同比增長37%，其中國有土地使用權出讓收入17958億元，同比增長40.7%），直接按照今年前四月的地方一般公共預算本級收入3.5789萬億元，同比增長9.2%計算，今年前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國地方財政收入3.5789萬億元的67.48%。
其二是按照2018年5月15日，財政部發布數據顯示，2018年1-4月累計，全國政府性基金預算收入20559億元，同比增長33.7%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1215億元，同比下降3.4%；地方政府性基金預算本級收入19344億元，同比增長37%，其中國有土地使用權出讓收入17958億元，同比增長40.7%。
今年前四月全國土地收入1.7958萬億元，同比上漲40.7%，創1987年土地有償轉讓以來過去31年前四月同期賣地收入歷史最高紀錄、最高增速。對比過去2015年-2017年的前四月同期土地收入看，分別為9016億元，同比下降38.2%；9536億元，同比上漲5.8%，1.2767萬億元，同比上漲36.4%。
說明土地財政收入與市場週期、調控有一定的關係，當房地產市場低潮與房價調控時，房企就會拼命拿地補倉，土地收入大漲。反之房地產市場高潮與政策刺激時，房企就會拼命的賣房回款，土地收入下降。如2014年、2017年、2018年的前四月同期土地收入突破1.2萬億元以上，分別為1.4588萬億元、1.2767萬億元、1.7958萬億元。
四個方面原因，讓今年前四月全國土地收入“大豐收”，刷新歷史最高紀錄。其一是地價的上漲。一線城市地價平穩上漲，二線城市地價大漲，三四線城市地價暴漲。其二是土地供應量、成交量的上升。特別是一二線及三四線百強城市的土地供應量、成交量大增。
其三是房企瘋狂的拿地補倉，考慮一二線城市的土地資源稀缺與三四線百強城市的房價上漲，房企有錢就會搶，不會錯過的。並且人民幣貶值，土地資產可以升值保值。其四是地方政府積極的賣地，考慮到地方債務、財政收入、城市基礎設施、經濟發展等壓力。
今年前四月土地收入暴增，折射出地方政府過分依賴土地財政的病已無藥可救，土地收入成為地方政府發展經濟、償還地方債務、置換基礎設施、防止金融風險、增加地方財政收入的“命根子”。
其一是前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國一般公共預算收入6.9019萬億元的34.99%，佔全國稅收收入6.0898萬億元的39.65%，佔地方一般公共預算本級收入35789億元的67.48%。其二是前四月土地收入1.7958萬億元，佔全國一般公共預算收入6.9019萬億元的26.02%，佔全國稅收收入6.0898萬億元的29.48%，佔地方一般公共預算本級收入3.5789億元的50.17%。
其三是前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國財政收入的8.9577萬億元的26.96%。其四是前四月土地收入加上房地產五稅的總收入為2.4152萬億元，佔全國地方財政收入的5.5133萬億元的43.80%。如包括如包括企業所得稅、個人稅得稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加稅收入，房地產收入將佔到全國財政收入的40%左右，佔到全國地方財政收入的50%以上。
房價上漲最大受益者，地方政府土地財政佔60%-80%，房地產收入佔地方財政收入的50%以上。政府所得切掉房價奶酪的6-8成。從宏觀上看，2014年，土地出讓金和稅收占房價的比重達8成以上，歷史平均為61.7%；從中觀上看，2015年土地出讓金和稅收占房價的6成左右。從微觀上來，2015年政府所得也大約佔房價的6成左右。政府所得在房價佔比高是不爭的事實。
方正證券研究分析，地價和房地產相關稅收佔商品房銷售額已達10%成，地價和房地產相關稅收增長迅猛。2014年，全國商品房銷售額為87281億，土地出讓金和11種相關稅收65599億，地價和房地產相關稅收佔商品房銷售額達84.2%。1999年-2015年，國有土地出讓金從514億增至3.25萬億，增長63.3倍，佔地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。
5個房地產特有稅種稅收合計從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間增長11倍。佔地方財政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。這6個房地產業相關的稅種稅收合計，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計佔地方財政本級收入的比重為9.61%。
1999-2015年間，國有土地使用出讓金收入增長63.3倍，複合增長率29.6%。1999年城市住房制度改革後，國有土地使用權出讓收入增長速度大幅提升，1999年為514億元，2001年即達1296億元，到2014年已經達到4.26萬億，2015年雖降至3.25萬億，但複合增長率仍然達29.6%，佔地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。
目前涉及房地產業的稅種有11個，其中5個稅種為房地產行業所特有，包括房產稅和城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅以及契稅。5個房地產特有稅種稅收合計從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間暴漲11倍。佔地方財政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。
除房地產行業特有的稅種外，土地財政還包括6個與房地產相關的稅種。這6個稅種無法直接獲取，但可以從分項目中間接獲取。包括教育附加費、城市維持建設稅、房地產企業營業稅、房地產企業所得稅、房屋轉讓個人所得稅和印花稅。這6個房地產業相關的稅種稅收合計，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計佔地方財政本級收入的比重為9.61%。
地價和房地產相關稅收佔商品房銷售額已達八成。2014年國有土地使用權出讓收入和11個房地產相關稅種稅收佔當年全國商品房銷售額的84.2%，僅僅考慮國有土地使用權出讓收入和5個房地產特有稅種稅收，也佔到當年全國商品房銷售額的74%。
土地出讓金和稅收占房價的6成左右。我們抽取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個城市進行中觀城市層面房價構成的核算。房價分解為以下4個部分：樓盤建設成本（建安費用）、土地轉讓費、政府稅收（不區分徵收對象）、企業毛收入（不考慮企業財務成本、人員成本等）。我們計算發現，2015年，土地成本占房價的40.1%，稅收成本佔16.7%，建安費用佔比11.1%，企業毛收入為30.1%，土地成本加稅收成本占房價的6成左右。
房價分化嚴重，建安成本差別不大，建安成本的差異不足以解釋地區間房價的巨大分化。2014年北京、上海、深圳的房屋均價分別為37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米，2015年分別為36750元/平方米、33067元/平方米、35072元/平方米，均超過3萬元/平方米。2015年，廣州、杭州、天津、南京房屋均價在15000-20000元/平方米之間。
武漢、重慶、成都房屋均價介於5000-10000元/平方米，除深圳外，其他地區房屋均價變化較小。考慮到房地產開發的週期，我們用2013、2014年的建安成本分別作為2014、2015年的樓盤開發成本。從成本上來看，各地差別不大，位於1300-2400元/平方米區間內，而且兩年變化不大。土地成本占房價的比重增加。在11個城市，2014年土地成本占房價比例的平均值為34.2%，到2015年比例上升為40.1%，深圳更是從40.1%上升到71.5%。
房價中另一個重要的組成部分是稅費。我們把房地產相關的11種稅收歸為土地稅和營業稅，兩者之和為房地產相關稅費。土地相關稅收約為土地出讓金的15%，營業稅約為房價中扣除土地轉讓金、土地稅費和開發成本之後的25%。
2015年一線城市土地稅費總額上升，占房價比重上升。一線城市土地稅費上升，北京、上海、廣州、深圳的土地稅費分別從1450.5元/平方米、996.6元/平方米、1099.8元/平方米、1597.5元/平方米上升為2183.6元/平方米、1560元/平方米、1557元/平方米、3764元/平方米，增速分別為50.5%、56.5%、41.6%、135.7%；2014年，北京、上海、廣州、深圳土地稅費佔房價比例分別為3.9%、3.3%、5.9%、6.0%，到了2015年，比例上升為5.9%、4.7%、7.9%、10.7%。
房相產相關稅費佔房價比例平穩，約為房價的2成。2014年稅費平均占房價的17.3%，2015年平均為16.7%，保持平穩。
政府所得占房價的比重大約為6成。我們將土地出讓金和政府稅收加總，計算出2014年政府所得佔比平均為51.5%，2015年為56.8%，呈上升趨勢。分地區來看，深圳的上升幅度最大，從2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。企業毛收入佔比3到4成。2014年，除去政府所得和建安成本的企業毛收入平均佔比為36.6%，而到了2015年，這一比例下降為32.0%。
從微觀企業來看，土地出讓金和稅收約佔房價的6成左右。行業房價分解顯示，拿地成本占房價4成以上，稅收佔比約13%，政府這兩項收入之和占房價的6成左右。隨著地價上升，上市房企的營業收入中成本佔比上升，利潤佔比下滑，繳稅略有下滑。
行業層面看，房價中拿地成本佔4成，土地成本與稅收約佔6成。2015年，通過加總企業數據進行行業層面數據的估計，從整個房地產行業來看，拿地成本占房價4成有餘，稅收（不含進入成本部分）約佔13%，淨利潤約佔7%，政府通過賣地與稅收可獲得房價的56%。
使用2015年利潤表的數據分析整個行業的房價結構。營業稅金及附加一項的數據缺乏，我們按照萬科與保利的平均水平10%來估算。由於近幾年地價上漲，我們按照地價佔營業成本48%來測算房價結構。
2015年拿地成本占房價的43.23%，政府獲得的地價和稅收收入佔當年房價的56.05%。政府獲得的地價和稅收收入佔當年房價的56.05%。房價分解結果顯示，2015年，營業成本占房價比重最高，為71.62%，其中拿地成本占房價的43.23%，開發建設及其他成本占房價的28.39%。
占房價比重第二高的是稅收（不含進入成本的稅收），約為12.82%，包含2.82%的企業所得稅和10%左右的營業稅金及附加。政府獲得的地價和稅收收入佔當年房價的56.05%。房企獲得當年房價佔比7.11%的淨利潤。房企財務費用佔當年房價比重小為2.21%。包含銷售費用、管理費用、資產減值損失的其他項占房價的比重為6.24%。
房企營業成本佔營收的比重高，且仍在上升。大部分房企營業成本佔比保持在60%至70%之間，2013年之後佔比出現上升勢頭，到2015年，中小房企如張江高科、萬業企業、天房發展、棲霞建設的上升幅度達15%以上，而大型房企萬科、保利地產只有5%左右。
營業成本中的大頭是土地成本，近兩年佔營業成本的比重不斷提升。從公佈地價數據的萬科和金地集團來看，拿地成本平均佔營業成本4成左右，2013年以來這一佔比大幅上升，萬科從38%上升至55%，金地集團從31%上升至65%。
2015年，受淨利潤下滑影響，所得稅也出現下滑，這導致上市房企繳稅佔比略有下滑。從2003至2007年，平均而言上市房企繳稅佔營業收入比例從9%上升至15%，而後保持15%的水平直到2015年下滑至13%。較特殊的張江高科在2014年繳稅大幅上升，但2015年也有所下降。
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