返鄉遊子為何街頭痛哭？地鐵半夜為何人滿為患？連環漲價案，究竟是何人所為？房產經紀人日日勞累的背後又隱藏著什麼？這一切的背後，是人性的扭曲，還是道德的淪喪？敬請關注今日九點《我是房產分析師》年度鉅獻《走進科學之拿什麼拯救你我的成都房價》。
趣味經濟學中有個有關房價的有趣理論叫牛肉麵理論，即一個地區健康幸福的房價=當地一碗牛肉麵價格的1000倍。這個理論曾被某些行業人士當做判斷一個地區房價是否存在泡沫的依據。
那麼我們來看看成都的房價，是撒子情況~
2013年，房價大概是945碗牛肉麵的價錢。嗯，幸福的成都人民。
2015年房價漲到了950碗牛肉麵的價錢。嗯，漲幅不大，可以接受。
2017年房價漲到約1150-1200碗牛肉麵的價錢。What？發生了什麼？
讓我們走進案發現場——房屋均價。
從上表中可以看出，成都主城區房屋均價從2013年的8500元/平方米增長到現在的15000元/平方米，其中2016到2017是房價漲幅最大的一年。這一年連牛肉麵也跟著房價漲了。
2015年之前，幸福的成都人民還享受著成都健康幸福的房價，幸福地吃火鍋，生活幸福地過。
2016年起，成都人民從火鍋中驚恐地探出頭，掐指一算：媽也，以前省4000頓火鍋就能買一套房，現在起碼得省5000頓才能買得起！
那麼，成都的房價為什麼發生這樣的變化？
我們來看看房價最基本的組成：
新建房地產價格=土地取得及開發成本+建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發利潤
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先來看看房價中重比最高的土地價格和建造成本，到底發生了什麼。
土地價格
建安價格
根據以上表格中成都市建委發佈的最低房屋建築工程建安造價價格清單中可以看出，建造成本變化不大。但2013年到2017年間，樓面地價飛躍式上漲，幾乎翻了3倍。所以，成都房價暴漲的“罪魁禍首”就是土地的高價拍賣。
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人口流向同樣是影響房價的一個重要因素。
朋友們，你是否覺得現在的成都市區里人潮擁擠，地鐵一二三四號線人滿為患？
如果說2014年的成都街頭，還能讓趙雷流連忘返，走到等都熄滅了都不願意停留，3年後，他怕是門都不敢出。
來看看成都市統計局發佈的成都市常住人口數量的公告。
不知是成都的火鍋太香，還是成都妹子太迷人，短短兩年間竟新增400萬人口，難怪people mountain peole sea！
看到這裡，想必有眼尖的客官已經發現了一個小秘密，人口增長變化圖和房價上漲圖怎麼辣麼相似呢？是的沒錯，二者就是成正比的，上海人口數量也是跟房價成正比，北京同樣如此。
其實也很好理解，人都往一塊兒擠，拉大了供需關係，房價自然隨之上漲。
所以說，有人的地方，不止有江湖，還有房價上漲啊同志們！
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我們再來看看成都市人民政府發佈的歷年工作報告中GDP的數據。
2014年，成都市經濟總量歷史性地突破萬億，在西部地區率先達到全面小康社會的主要指標，站上了“新常態、萬億級”的全新起點。
2017年，成都市經濟總量實現13889.39億元，比2013年增加52.48%，尤其是固定資產投資中全年房地產開發投資的佔比高達12%。
城市化進程加快，成都向一線城市邁進，房價自然也要朝一線城市靠攏。
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最後，還有一個影響房價的重要因素——國內民間通用承認的特色——“地鐵房”。
儘管早晚高峰的地鐵讓人深惡痛覺，但因其快速、安全、準時等特點，地鐵依然是城市交通工具中裡最受歡迎的。
地鐵對居住區域的影響如此之大，自然會帶動樓價的上漲，全球領先的房地產服務商第1太平戴維斯日前發佈的專題報告顯示，地鐵對近郊物業和遠郊物業的價值提升分別達到25%和15%。
下面，我們來看看另一組成都市住房的價格數據。
地鐵與非地鐵小區的平均價格
詳細平均價格
當然，房價的變化，除了和地鐵正式運營時間有關，也和走向、經過區域有著極大的關聯。
根據《成都市城市軌道交通第四期建設規劃（2017-2022年）》，成都市2017-2022年的軌道交通建設任務為：擬新建3號線四期、5號線三期、6號線四期、8號線二期（東北延）、8號線二期（機場支線）、8號線二期（西南延）、9號線二期……
不說了，想去成都地鐵沿線買房，有組團的不？
綜上，土地成本增加、人口流入增多、城市化進程加快、地鐵交通線路的完善是造成成都房價大漲的四大“罪犯“。
最後，讓我們從房價租售比來看看成都房價是否合理。
敲黑板！科普時間，請自覺搬好小板凳。
房價租售比：出租金與房價之間的差距是否合理，也是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據，因為買房可能是為了投資，而租房通常是居住需求，因此兩者之間的價格聯繫，可反映房產運行狀況。房價租售比=單套房屋月租/房屋總價=平方米租金/房屋單價。
根據中國房地產業協會發布四川成都平均租金：30.65/平方米，成都平均房價15000元/平方米，成都的房價租售比為1:489，高嗎？
如果按照國際通用比1:200來看，當然高。
實際上並不高，因為國內大部分城市的房價租售比都超過該指標，在20城裡，成都排在第19位。
另外，極其稀缺的房子是不看租售比的，要把它當作奢侈品來看，因為流通性本來就不好。
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