4月25日下午，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），引發市場高度關注。該政策明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。
這意味著住房租賃將插上“資本翅膀”，租購併舉的住房制度將落到實處。
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通知重點
目的
推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
基本條件
《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括：
1.物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；
2.物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；
3.原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。
優先城市
《通知》明確了優先和重點支持領域。
1.明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域。
2.利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。
重點領域
重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
工作程序
《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，開展資產證券化，明確了住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發行的程序，並對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程序進行優化，建立綠色通道，提高工作效率。
監督管理
《通知》明確提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。在建立健全業務合規、風控與管理體系，建立健全自律監管體系，合理評估住房租賃資產價值，強化中介機構和發起人責任等方面，提出了要求。
營造政策環境
《通知》提出要營造良好政策環境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業化機構化的建設或運營機構，建立健全監管協作機制，支持開展住房租賃資產證券化。
專家點評
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：
一個完美的租賃市場和制度中，信用租房、租售同權和住房租金證券化三大環節必不可少。《通知》的出臺，說明相關政策都在推進之中，且已經指明方向。
從市場的角度來看，將物業正常運營且產生持續、穩定的現金流證券化，讓各類投資者分散投資風險和收益，一定是有積極作用。
例如，北京首個企業自持租賃住房項目——萬科“翡翠書院”進入展示期，租金水平以及一次性支付方式（需支付租金180萬元）等引發熱議。業內人士認為，未來需及時跟進土地、稅收、金融等配套政策。而《通知》的出臺，恰恰給了企業一種手段，使得他們可以長期投資住宅租賃項目。
中房數據研究院院長陳晟：
所謂“住房租賃資產證券化”，如果狹義地理解，在業內都認為是不動產信託投資基金（REITs）。廣義上來看，則還有更多的金融創新空間和產品。
這次《通知》明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。
北大光華管理學院專家：
不動產信託投資基金（REITs）在中國大有可為。REITs是資本市場大類資產，中國公募REITs市場規模將達到4萬億元至12萬億元，其創設過程可帶來新的稅源。
鏈家研究院2017年發佈的《租賃崛起》報告也顯示，到2025年，中國住房租賃市場規模（租金總額）將由2016年的1.1萬億元躍升至3萬億元，租賃人口將達2.3億人，到2030年將超過4萬億元。
不久前，剛剛發佈的《河北雄安新區規劃綱要》也有類似說法，這就意味著中國房地產調控的長效機制正在形成。
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