阳春三月,草长莺飞,又到了出门看房的季节。
坊间流传,北京没有春天和秋天,只需买夏装和冬装即可,北京的春天很短,大概只有4、5月,蜗居了一冬的人们走出家门,踏青赏花,出来看房。
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市场现状
有多少人不在房地产行业却心系房价?可是,隔行如隔山,判断二手房市场回暖的标准有哪些呢?
两个标准:网签量+带看量
网签量即存量房网上签约数量,因为中介不会轻易告诉别人自己本月的真实成交量,目前市面上大家能见到的网签量统计,均来自北京市建委官方网站。
在北京,网签量多少算正常?这个问题是个辩证问题,我们不做讨论,只是引用一些数据出来供参考:
2015年北京全年网签197407套
2016年272431套
2017年为136237套
截止到2017年末,北京的常住人口是2170.7万人。
也就是说去年在北京,2170.7万人或买卖,或置换了约13.6万套房子,较2016年是一个完全的“腰斩”。
宏观方面,北京市场调控效果显著,需求被“冻结”,以时间换空间。
我们来看3月份与之前一年的网签量统计
317系列政策后,网签量一路下跌,“金九银十”非但没能拯救它,反倒是跌到了低谷6162套。而从11月份开始回升,12月和1月到达平稳的一万套,2018年2月份由于春节假期不具有代表意义。
今年3月份网签量较去年四月份以来是一个新高——12104套,这个数据与米宅北京3月1日“大渔”文章《2018年的北京,房价究竟是涨还是跌?》的预测惊人吻合!
截止到4月13日,4月累计网签量为5800余套,与3月同期相比成交量上涨了50%。也就是说,不出意外的话,4月份的网签量还会上涨。
那么,我们是否就可以确定说,北京市场已经开始回暖了呢?先不着急下结论。
其实,网签量对于反映真实的市场情况,具有15-20天的滞后性!
给大家科普一下二手房交易流程:
1、签纸质合同。找中介的叫委托中介机构成交,不找中介就叫自行成交。
2、买方申请购房资格,卖方申请房源核验。这两项可以同时进行,之前需要10个工作日,4月中旬起,提速至5个工作日。
3、网签。
也就是说,网签量是真实市场大概半个月后的投影。那么既然网签量有滞后性,看什么比较直观一些呢?
中介看房的带看量一直是衡量市场冷热的重要依据。看的人多了,买的人自然也会多,很浅显的概率问题。
△绿中介3月带看量直线上升
看图可知,在经历了2月份春节假期的低谷,3月份的带看量有了显著的增多,已经是317一年后最高的一个月。编者通过跟中介朋友了解,目前在谈单的数量也有所提高。
再来看近一年来,北京二手房的成交均价
通过以上所有信息分析:
1、“金三银四”是传统的楼市小阳春。
2、冬天太冷夏天太热,春天适合出来溜达看房。
3、小学的入学招生报名,多在4、5月份,在学校旁边买套房的需求愈发迫切了。
4、二手房市场价格已趋平稳,恢复到2016年12月的水平。
5、被平抑了一年的,共有产权房和限价房也没能转移的需求,差不多该释放了。
6、近期出台的《人才落户》和《积分落户》政策,让一部分外围人群加入了看房部队。
综上,目前市场情况:3月份网签量创一年来新高,带看量显著增多,预计4月下旬市场会持续保持,整体二手房价格已趋平稳。
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要开始回暖了吗?
首先我们明确一下回暖的定义。
如果说“成交量稳定增加,价格平稳”属于回暖,那就是要回暖了。如果说“成交量疯长,恐慌性购房,价格飙升”才属于回暖,那还为时早矣。
于外部环境而言,中美贸易战争,中国产业升级,经济下行压力吃紧……房地产市场无论是暴涨还是暴跌,都会对经济产生威胁,那不是大家想看到的,所以当前的首要目标是一个字——稳。低头要扶,抬头要打!哪怕再次冻结市场,也要保证这个字,稳。
最近,央行降准、工行放宽贷款年龄的新闻被刷屏了,在资金外流,外需减少的情况下,这主要是对中国实业、内需的扶持,央行放的水并不会直接流入房地产市场,顶多就是外围金融环境相对宽松的间接利好,用一个比喻更加直观些——轻踩油门,让车继续均速前进。
于内部环境而言,北京不缺钱,缺的是购房资格。
北京是一座移民城市,购房的主力从来都是外地人。
2011年限购后,外地人取得北京购房资格只有三种途径:
1、缴纳5年的社保或纳税
2、取得《北京市工作居住证》
3、落户北京
近年来,这三项都被控制在一个合理范围内,市场也就相对平稳。
随着京津冀协同一体化,疏解非首都功能,高端产业留在北京,中低端产业疏解出去,人才亦如是。
三种途径的前两项都是和产业相关,大批产业一走,这两项也就跟着走了。那会不会造成买房人数急剧减少,供需关系严重失衡呢?有可能!怎么办?还有第三项!
所以,未雨绸缪,近期北京发布的《人才落户》《积分落户》就是稳定北京市场供需关系的存在,同时还完成了筛选人才。而《正负清单》完全就是划片儿房地产发展方向,这里不表。
还有一点就是金融。
降低居民杠杆,首套利率上浮,二套非普首付8成,认房又认贷,换房改善照样堵你……房地产市场的金融方向现在已经够明确的了,而且短期内,是不会变的。
如果说之前的市场是一个正弦函数曲线的话,那么后面的走向就是一条直线。
△画图水平有限,凑合看吧
当前算不算要回暖,仁者见仁智者见智吧。
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该着急了吗?
早起的虫儿被鸟吃。
人人都讲,早起的鸟儿有食吃,早出门的鸟儿可以抓到许多虫子,可早出门的虫子命运会怎样?
这个顾虑同样适用于买房人,特别是经历了317这一年多的买房人——现在买房会不会买早了?
高点低点从来不是预测的,是碰的。
人人都想,像买股票一样,在最低点买入,在最高点抛出,哪里是低点?哪里是高点?
笔者有位陈姓朋友,2017年3月高点卖出燕郊的一居,得首付若干,入手望京两居一套,成为我们这群人中“屌丝逆袭”的一段佳话。
事后众人向他取经,如何做到这传奇般的神预测的?他笑着摇头说,哪有什么神预测啊!就是觉得差不多蒙的!
有时候想,房价能像正弦函数的曲线那样可以计算高点和低点,该有多好!
无脑劝人买买买的专家都是伪专家。
房屋买卖是一件高价低频的事情,正如世上没有两片相同的叶子,人和人的购房需求各有不同。
如果你是刚需,买完以后就是自住,请走出犹豫的人生,先迈出看房的第一步吧。短期房价的涨与跌与你无关,而北京作为北方的大独角兽城市,长期肯定是看好的。
想让丈母娘改口?想证明自己能力?看房去吧。
如果你是长期投资,北京的房价短期内或涨或跌,但是租金每年上涨这是不争的事实。况且现在有政府帮忙稳定市场,在很长一段时间里,价格不会相差太大。只是当前的金融环境稍微收紧,再想加杠杆是没什么戏唱了,如果您的资金充裕,可以考虑。
在这里我要为大家厘清一个概念,什么叫炒房?买完一套房子,短期涨价就把它卖掉,快速再买下一套,这种行为恶意推高了市场价格,这叫炒房。
如果我手上买了三套房子,不出售只出租,赚取固定收益,这算炒房吗?这跟买了三根金条有什么区别?
其实,买房只是人民普遍认可的,进行资产保值的手段罢了。
如果你是短线投资,准备赚一票就撤的朋友,当前北京市场还真不适合您的生长。
1、价格会比较平稳,没有什么涨头儿。
2、北京房屋单体总价实在是太高,北京不比香港深圳,90平米在香港叫“千尺豪宅”,在北京叫刚需自住,房屋户型普遍偏大,用单价乘完面积,是一个很大的量级了。到时候别说跑了,想转身都难。
3、二手房不比新房,税费税率本来就高,再加上高额的计税基数,1000万的房子200万的税很常见。
最后,有句话送给还没有上车的朋友,国家都在帮你稳定市场呢,该出门就出门吧。
米宅北京
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