毫無疑問，在過去的幾年裡，布里斯班的公寓市場受到了巨大的影響。在不斷下降的開發批准和幾近崩潰的事態發展及各個令人震驚的頭條新聞，都對當地的房地產銷售和價格影響巨大。
來自澳大利亞線上房地產媒體Domain的數據顯示，自2016年6月以來，布里斯班房產的中位平均價格每個季度都在下降，目前正處於四年以來的低點。
最新數據顯示，在截至今年3月的12個月裡，房價下跌了近3%，而在更遠的地方，包括大布里斯班地區，數據更加黯淡:僅到2018年3月，房價就下跌了4.3%。
紐斯特德，三臥三衛公寓。
在整個Newstead紐斯特德城鎮，房屋價格(通常是不情願的)被下壓以滿足市場需求。最近的報導，布里斯班的單位開發不得不採取巨大降價以便將最後的單位售出——Fortitude Valley堅韌谷的Belise公寓的價格削減近25%。在Kelvin Grove開爾文格羅夫,兩年前價值$450,000澳元的Urban Village都市村莊房產現在正在以$399,000澳元的價格售賣。
但這並不能說明一切。
儘管待售房屋的供應過剩繼續對價格產生負面影響，但價格區間另一端的房產卻表現得非常好。
豪華公寓和高檔街區有著令人滿意的提供優質教育的學校，繼續表現出色。
當地的房地產代理商們指出，這裡擁有一個“雙車道”的公寓住宅市場。在這個市場上，價格超過200萬澳元的公寓供不應求，市場信心高漲，價格也在持續上漲。
這與低端公寓市場形成了鮮明的對比，儘管現在低端公寓市場的房價處在最低水平，但房價仍在繼續下跌，而可怕的“供過於求”的情況經常出現。
“我認為人們真的需要對我們整個公寓市場的現狀有一些看法，”Kangaroo Point的房地產經紀人西蒙·考菲爾德Simon Caulfield說。
一套在布里斯班市愛麗絲街的Abian公寓，賣給了來自Wagga的一對夫婦，價格為421萬澳元。
今年，我們僅在高端公寓方面就交易了5000萬澳元。我從來沒有比現在更忙。我知道這與所有負面報道背道而馳，但這是事實。事實不會說謊。”
最近，一套三居室、三間浴室的公寓俯瞰著紐斯戴德河，被持現金的買家無條件的搶購一空。買家在下午3點檢查了這處房產，並提出在下午5點前支付全價$2,449,000澳元。
這一超級迅速的交易是由Grace&Keenan的Mike Ower撮合的，他說，在布里斯班的公寓市場的頂端發生了明顯的變化，諷刺的是，這是在供應過度的高峰期出現的變化。
在布里斯班東部的Hawthorne River霍索恩河對岸，特納裡夫Teneriffe和新農場New Farm的公寓都受到自住業主的高需求。
“與此同時，其他的公寓單位市場表現不佳，高端市場真的發生了變化，”鮑爾表示。
“兩年前，想要賣掉一套超過200萬澳元的公寓非常困難。在過去的18個月裡，情況發生了顯著的變化。“
“這部分市場的買家現在更加活躍了。他們不需要融資。他們有現金。他們知道自己想要什麼，當他們看到的時候，他們就會買下它——不把錢浪費在金融上——他們也不擔心其他公寓市場會發生什麼，因為他們對自己所購買的東西很有信心。”
這些公寓不僅持續售賣，而且賣得很好:在市場的這端很少有降價或打折的情況，考菲爾德先生說。而數據也證實了這一點——在2016年和2017年，位於較低端的布里斯班公寓單元價格持續下降了2、3和4%，而高端住宅的價格中值卻在上漲。
“這個市場的性質非常不同。“他說:“我們剛剛賣掉了我們的第二套公寓，這是我們6個月來出售的第二套房產，比計劃賣出的價格高出10%。”
考菲爾德和他的同事考特尼·馬奎爾Courtney Maguire也在布里斯班CBD著名的Abian開發項目中出售了一套頂層公寓。去年，它最初以$405萬澳元的價格成交，但本月，一對50多歲的從新南威爾士的Wagga Wagga來的夫婦以$421萬澳元的高價買下了它。
West End的開發提供了一套“完整的生活方式套餐”。
Colliers報告稱，2017年同一棟樓的轉售數量平均上升了23%。今年早些時候的最新研究發現，2017年市中心CBD的平均每平方米的價格上漲了36%。
可以預見的是，相當一部分買家在公寓裡花了200萬澳元，而這一比例正在下降。這是一個經常被告知的案例:年長的退休夫婦賣掉他們位於市中心的大房子，把房子換成了市中心的大公寓，通常是在河上，在同一郊區或附近的郊區。
但業內人士稱，自住者市場的多元化程度遠高於資產豐富的嬰兒潮一代。
這棟公寓位於紐斯特德Newstead街，最近以220.5萬澳元的價格拍賣。
在西區West End，這裡是一個受公寓供應過度影響最嚴重的郊區，開發商們在他們的視線中牢牢地盯著新一代的自有住房者們，並設計新型的公寓。
West Village的銷售、市場營銷和物業管理總監梅金·巴倫Megan Barron說，”布里斯班正處於住房變化的轉折點，住在公寓裡的將變得正常。“
“我們作為開發人員，必須考慮這對我們的設施和設計公寓的方式意味著什麼，”她說。“公寓單位市場的情況比你意識到的要多得多——它不像數據所顯示的那樣黑白分明。”
Barron女士將人口變化描述為“積極的規模性重新調整”。
“不管年齡多大，我們都看到了他們對新生活方式的需求。有些人不是想住在公寓裡，那些每天晚上出去吃飯的人，那些他們想要一個像你這樣的美食廚房，這樣他們就可以自己做飯了。那些不想住在小公寓裡的人。”
“我們看到的是各個年齡段的家庭——年輕的孩子，年長的孩子——尤其是父母雙方都還在工作的家庭，他們知道，在50多歲的時候，他們還會再工作15到20年，在這裡買東西。他們希望能夠享受這段時間。”
考菲爾德說，他的買家年齡從20歲到70歲不等，而在房價負擔能力上有時會是一個重要因素，考慮到公寓的價格只相當於購買獨立房子的一小部分，大多數買家的動機通常都是追求特定的生活方式。
“他們通常不是在省錢;他們賣出了300萬澳元的房子，併購買了一個400萬澳元的公寓。價格點在人們準備買房之前就已經確定好了。”
建築業放緩，開發審批停滯不前，這意味著公寓市場正在復甦。
“他們購買的是一種生活方式。它的主題是提高生活質量:鎖住並離開，靠近城市，低維護成本。”
重要的是要記住，雖然高檔公寓市場是繁榮的，但仍有開發商無法開發新樓盤，而業主也不能在努力出售資產的情況下安頓下來。
LJ Hooker代理Pauline Karatau說，她每週都要聯繫那些迫切希望她幫助出售其房產的物業所有者們。
“有很多人很受傷。我每週都會收到他們的郵件。你知道他們付出了很多，這很艱難。”
“高端市場確實有一些不錯的銷售，這很好，但在另一端，還有一些困難。”
去年，布里斯班的高層建築正式坍塌。當時，ABS的數據顯示，建築批准數量驟降63%。
雖然這些數據似乎令人擔憂，但實際上，他們指出這是市場自我修正的開始。
在過去的18個月裡，昆士蘭東南部的批准數量急劇下降。這將使市場有時間從正在建設的項目中吸收存貨;“記住，過去幾年的史無前例的建築填補了在全球經濟危機之後的幾年裡很少有人居住的建築的缺口，”Red & Co的Greg Turner說。
近一年來，新項目的中斷正在發揮作用，公寓單位的價格正在企穩。在2016年12月，儘管公寓數量下降逾4%，但最新的數據顯示，截至2018年3月的6個月，負增長已放緩至負1.9%。
考菲爾德表示，“天空中的起重機明顯減少了”，這將影響到庫存的銷售和市場的自我修正。”
“我認為我們的處境很好。銷售額每月都在發生，而且比人們意識到的要多得多。此外，高端市場的銷售業績會對市場表現較差的部分產生影響。”
“如果人們願意花200萬到300萬澳元，這些購買就會對市場的另一端產生影響，因為這給了買家信心。”
“房地產的大部分都是關於信心的。”
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