同樣是投資450萬澳幣，為什麼我比別人要一年多交5萬多澳幣的土地稅？
有一個朋友，來澳洲移民以後，覺得這裡好那裡好，因為經常出差，就先買了一個普通的房子住了下來，當落腳之用。後來看中了西澳富人區的一處豪宅，覺得價格合適，買來投資應該不錯，於是在瞭解完各類購買費用後，就果斷入手了，購買價格450萬澳幣。
賣家和中介都很開心，他也很開心，把房子又交給了中介去出租。
然而……
這位朋友忽略了一個持有費用，就是你可能聽過或者沒聽過的土地稅（Land Tax），導致了他在新的財年，就收到了州政府5萬多澳幣多一個土地稅賬單，嚇得我朋友目瞪口呆，因為這個房子一年多房租也就是5萬多，所以花了這麼多錢多投資，就土地稅一項就把收來的租金全部給吐出去了……還不說其他持有的房產費用。
那麼，土地稅的知識，你瞭解多少呢？
P1
什麼是土地稅
土地稅是澳大利亞政府針對投資性房地產徵收的稅款，該稅款通常按年度對土地所有者徵收，稅款主要用於當地的教育、健康和法律和秩序等公共服務等。
P2
土地稅繳納範圍
如果你在澳洲擁有的是自住房則不屬於土地稅的繳納範圍，但如果你在澳洲擁有以下房產，則需要繳納土地稅：
1
投資性房地產，包括住宅和出租房產
2
商務用房，包括商鋪、辦公室、工廠等
3
度假房
4
未開發的空地
P3
土地稅的計算
土地所得稅通常由納稅人所在州或者領地的政府單獨管理計算，各州納稅門檻和條件不同，以持有人6月30日在本州內擁有的累計土地面積為基礎，並根據估價師確定的未經改善的土地價值計算。若土地位於不同州，則分別累計計算。
P4
各州土地稅的對比
1、澳大利亞首都特區(ACT)
根據ACT規定，土地稅主要是由兩部分組成：固定費用和增值費用。年度需要繳納的固定費用為$1,263，增值費用則是根據未經改善的土地（過去三年未經改善的土地的平均值）的價值以及相應稅率計算，具體如下：
2、西澳大利亞州（Western Australia）
西澳大利亞土地稅主要由兩部分組成：土地稅（land tax）和城市建設稅Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT)。
土地稅採取累進制稅率，具體如下：
城市建設稅（MRIT）是西澳政府為了城市道路、公園等公共設施建設而收取的稅款，該稅款只應用於政府規定範圍區域內的房屋收取相關費用。城市建設稅為土地累計應稅價值超過$300,000的部分的0.14%，如該土地不繳納土地稅，則也不繳納城市建設稅。
3、新南威爾士（New South Wale）
4、維多利亞州（Victoria）
5、 昆士蘭州（Queensland）
6、南澳州（South Australia）
投資建議
1
各投資者可以參考本州土地稅稅率，合理規劃土地的購買和投資，避免高額稅費的支付；
2
因土地稅為各州單獨累計核算，投資者在投資時，可參考分散投資降低稅款繳納金額；
3
只有自住房可以獲得土地稅的豁免，但是一個家庭只能允許在稅務上擁有一套自住房。
回到文章最初的故事，後來我跟這個朋友講，你之所以繳納這麼多稅，是因為你這套“豪宅”現在是被稅務局認為是“投資房”，那麼這套房產的土地價值就會計算土地稅，並且因為房子年代久遠，雖然保養的不錯，但是稅務局認為這個450萬的房產，大部分的價值是土地價值，根據上面的公式推算，稅務局認定這個房子的土地價值高達400萬澳幣，也就難怪政府會給他發一個5萬多澳幣多土地稅賬單了。
有些客戶，投資金額也差不多450萬左右，但是卻基本上不用交什麼土地稅，而且投資房的收益回報比這位朋友這高多了，每年的租金收益就是20多萬澳幣。另外還有些客戶，同樣多的資金投資地產生意，回報率更是一年高達20% 。
為什麼可以少交那麼多稅呢？
其實重點就在於上面投資建議的第二點，450萬的投資租客，可不全在珀斯，也不全在他一個人名下，他是在各個州分散持有，所以每個州的土地稅要麼不用交，要麼只需要幾百塊這種小錢。
所以對於希望投資到資產收取租金收益的人來說，如果把450萬投在一個資產裡，一般來講不是一個明智的選擇，不論是土地稅和租金收益太低，還是因為到時候需要錢的時候變現也比較困難。畢竟你沒辦法只賣這個豪宅的車庫，而如果你是450萬的分散租客的話，你可以完全現在出售市場價格較高的墨爾本或者市場更加活躍的布里斯班的房產來變現一部分。
對於那個朋友，幸運的是他之前買的落腳的房產才60萬，所以建議他搬家到那個豪宅裡面去，這樣他把這套豪宅計算成自住房而免繳土地稅，然後把之前買的小一點的房產作為投資房，這樣他繳納的印花稅就非常少了（60萬的房子，土地價值可能才35萬，所以土地稅才370澳幣）。
你在買房投資的過程還有遇到什麼問題呢？
閱讀更多 睿行知旅 的文章
