經歷了3·17調控、處於持續金融去槓桿的中國房地產市場，仍未平靜。
4月以來，成都、昆明、大連、西安，這些以前房價平穩的二線城市，甚至丹東、惠州這樣長年庫存高企的三線城市，都出現了成交及價格的上漲。
二三線城市限購寬鬆、限價嚴厲，以及地方新一輪“搶人”政策的作用，讓一部分城市的樓市充滿了躁動。新房被搶、庫存降低，“不買就趕不上了”的焦慮充斥著這些原本平靜的城市。
據國家統計局70城房價數據，近期住建部約談的12個城市中，除佛山外，其餘11城的新房價格3、4月份均出現環比上漲；另據易居研究院數據，多個熱點城市的庫存降至低位，被約談的惠州去化週期已降至3.6個月，大連降至4.3個月，成都、徐州降至5.1個月，遠遠超過了警戒線。
5月19日，住建部發文重申加強調控，提出了6項具體措施。中原地產指出，調控正從過去的一城一策，開始升級到預警——約談——問責三步走。
不過，多位業內人士指出，調控只是調節市場的快慢節奏，而要解決的根本問題，仍然是供求關係。對此，住建部再提多元化供地，並要求16個城市在6月底前上報方案。
庫存降至低位
“五一”前後，住建部就房地產調控問題密集約談了12個城市。目前，已有6個城市作出回應；9個城市發佈了各種類型的加碼調控。
被約談的城市基本位於3-4月房價上漲迅速的城市行列，其中海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等城市均位列4月房價環比漲幅前十位；哈爾濱房價同比漲幅全國最高，達12%。
西安、成都、杭州等地不同程度地出現了銷售火爆的場面，甚至是“萬人搶房”。
火爆的市場讓供求失衡，庫存急劇降低。5月17日，易居研究院報告顯示，截至4月，百城住宅庫存已連續33個月同比下跌。4月，共有72個城市的庫存同比下滑。
就在4月，100個城市新建商品住宅供應量為4182萬平方米，而成交量為4508萬平方米，連續5個月供小於求。“限價環境下部分新推盤項目的價格相對較低，性價比較高，部分城市出現‘搶房’的現象。”報告的執筆人嚴躍進說。
從去化週期來看，有55個城市的存銷比小於12個月；熱點二線城市如重慶、杭州、武漢、海口等去化週期不足5個月，杭州更低至2.8個月，幾至“無房可賣”，供不應求狀況顯著。
另外有部分三四線城市也在迅猛去庫存。以最近比較熱門的丹東為例，其已連續9個月去庫存週期變小。歷史上丹東的去庫存週期最高達到63個月，而目前已降至13個月，逼近警戒線。
另外一個粵港澳大灣區內的熱門城市、不限購的惠州，去化週期降至3.6個月，近期去惠州看房、買房，成為不少深圳人尤其是投資客的熱議話題。
美聯物業全國研究中心何倩茹分析，今年以來，一線城市受調控政策影響，價格平穩發展，房價的上升蔓延至二線城市，呈現出自住投資兩旺的態勢，當地或省內居民的自住需求旺盛，部分投資者也會將目光轉移至二三線城市，特別是不限購不限貸的城市。
另一方面，隨著開發商經營決策的謹慎，房地產投資有所減慢，庫存便出現下降。
中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，當市場處在調控高壓時，許多人選擇持幣觀望，便囤積了相當多的需求，而這些需求隨時有入場的可能性。一旦有人入場，從眾行為便表現得特別明顯，由觀望到沸騰的過程非常快。其背後是供需的不平衡以及龐大需求的支付能力。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，搶人才的城市並沒有做好增加住房供應的準備，而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口淨流入城市房地產市場的長期矛盾。
探索供地多元化
5月19日，在重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆的同時，住建部最新提出了六大措施。
其中，措施的重點是進一步落實地方調控主體責任；首次提出北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。
早在2017年末，住建部就發佈政策，建立住建部房價政策預警機制，同時要建立房地產的約談和問責機制。
中原地產首席分析師張大偉表示，本輪約談原則，是預期管理、事中管理，而不是過去的結果管理，應該是住建部的房價預警系統起到了作用。
“如果沒有問責機制，前五條落地難度都很大。”張大偉認為，調控的關鍵是問責機制的建立。
宋丁認為，住建部的表態是政府對市場最新跡象，即調控邊際收益遞減的應對。“供應量和庫存下降，可能導致市場成交量和價格的上升。這時如果不約談，不排除在下半年出現失控狀況。”
歐陽捷則指出，要解決供求問題，只有增加供地。可通過產業用地轉換，或農村集體建設用地進入可售住宅市場等，來增加居住用地。
事實上，去年至今，深圳、北京等地已在探索多元化供地。集體建設土地入市、企業自有用地做租賃、城中村改造整租、發展共有產權房等都將出現。
其中，集體建設用地做租賃成為一大風向。這在北京已經變成現實。目前已開工朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個集體用地租賃項目，共計房源1.28萬套。
按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地用於建設租賃住房。
據悉，碧桂園的長租公寓業務，也將推動集體用地入市，建設“長租城市”。
此外，共有產權房在上海、北京大量推出後，也有望在廣東推行。近日，廣州南沙區推出1000套共有產權房備受關注。廣東省住建廳廳長張少康表示，除了廣州，珠海、深圳也在試點共有產權房，“未來會加大試點的力度。”
張少康表示，2018年，將繼續探索建立多渠道住房供應體系，實施以公租房、共有產權住房等為主，租售補結合的住房保障政策，把更多符合條件的新就業無房職工、異地務工人員、青年醫生、青年教師等納入保障範圍。
深圳市房地產研究中心主任王峰提出，未來深圳的住房，將形成包括購買型商品房、租賃型商品房、共用產權房、公共租賃住房在內的多元供應體系。
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