前 言
有人問我，現在有100萬現金，拿在手裡也是貶值，想在湛江投資房產，應該怎麼買？
這樣的問題很難回答，難的根本原因不是房產技術角度，而是問問題的人腦子不靈光，沒有前提條件，比如，你現在在湛江有沒有房，房子什麼條件，是不是有改善需求等等。
題目不完整，很難解。
現在知識星球、在行等付費問答社區為什麼那麼火，有很大原因是大部分人不會問問題，專業人士根本不會鳥你，不付費誰花精力為你解決問題？
在商業社會，付費才是正義。
在我的再三追問下，這位有100萬的朋友才說清楚自己的情況。他本人是赤坎土著，躍進路有套老房子租出去了，在京基城有一大一小，自己家住大的，父母住小的。做生意，年穩定收入40萬左右。
我給的建議是：不在湛江買！可能是唯一正確選擇
就他這個情況，如果把錢投在湛江樓市裡，那真是可惜了。
湛江已經算是有3套了，沒有自住改善需求，100萬不多，但是好鋼要用在刀刃上，合理的時間內追求最大增值才是正經事。辛辛苦苦做生意一年掙 40萬，100萬投在合適的地方回報可能會輕鬆超過40萬。
那麼投在哪裡呢？股市？P2P？理財基金？
統統都是垃圾！要麼風險太大，一不小心就血本無歸，要麼回報太太太低，還跑不贏通脹。
在我們平頭老百姓的視野範圍之內，可能房子才是血汗錢的最好去處，把錢換成磚頭才是安穩選擇。
01|為什麼不在湛江買？
湛江好不好？好！
湛江有沒有前景？有前景！
但是，我一直都在強調，買房這事因人而異，條件不同策略不同。在湛江生活的剛需和首套改善，可以在湛江買，特別是剛需，應該儘快買，不要再痴痴等房價下跌了。
而手持100萬這哥們，情況不一樣，他在湛江算是有3 套房子了，而且收入穩定，能支撐更大支出。這種條件不在湛江買的根本原因只有3個字：回報率。
詳細拆解一下，原因有以下幾點：
1. 湛江前景不錯，但是上漲空間已經不大，純投資的話沒有太大意義。
2. 湛江城市基礎薄，建設週期長，投資回報週期也會很長。
3. 人口基數大，但是流出嚴重，二手房市場基本可以忽略，用通俗的話來說，接盤俠不多。
4. 湛江擁有多套房者，要有風險規避意識，再安全的投資也是有風險的，雞蛋不要放在一個籃子裡。
5. 視野要拓寬，高鐵開通，與外地連接的時間距離被大大壓縮，買在外地並不需要有心理抗性。
6. 與很多強勢城市相比，湛江房價並不便宜。這句話反過來講，很多強勢城市房價並沒有比湛江貴！
02|那麼，應該買在哪裡？
有前景的地方很多，可以抄底的環京的北三縣，新一線城市的重慶、鄭州，“戰火”激烈的西安、成都，以及蓄勢待發的昆明、貴陽。據小道消息，昆明馬上就要限購了，大批投資客已經殺到。
以上這些城市都很有投資前景，不過在廣東人心理距離上都太遠，撈仔聚集地，文化差異太大，況且涉及到限購之類的，很麻煩。
所以，我們應該看向珠三角，沒錯，在我們旁邊有全中國最大的政策紅利風口，粵港澳大灣區！
粵港澳大灣區有多強，我們來看看百度百科的介紹：
粵港澳大灣區是指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。
粵港澳大灣區面積達5.6萬平方公里，灣區人口達6600萬，2017年GDP生產總值突破10萬億元、灣區GDP總量規模超過了俄羅斯國家、在世界國家排行中名列 11位，與韓國持平，成為全國經濟最活躍的地區。
粵港澳大灣區建設已經寫入十九大報告和政府工作報告，提升到國家發展戰略層面。
紐約灣區是最牛的經濟灣區，舊金山灣區是最牛的科技灣區（因為有硅谷在），東京灣區是最牛的高新制造業灣區。那麼粵港澳大灣區呢？是其他三大灣區的綜合體，集科技、經濟、高新制造於一體。厲害吧！
從上面的圖上也可以看到，粵港澳大灣區的經濟發展速度是其他三大灣區的2倍多，這從經濟的角度來看，是非常驚人的。果然如領導所說，對國家發展戰略，提升競爭力，保持長期繁榮穩定具有重要意義。
這張圖看優勢更明顯，不詳細拆解講了。
03|粵港澳大灣區的樓市什麼情況？
4月份的房價稍微有一點滯後，但是基本可以看出大概。除了深圳、廣州、珠海，其餘是不是都≤湛江。江門和肇慶更低的讓人髮指，還是多年前的湛江水平。
（當然，這裡的價格是均價，靠近廣深的小片區也有很貴的房子，看大局的時候槓精要冷靜）
粵港澳大灣區的規劃本來是5月份要出的，後來沒出來，估計9月份會出。這將是一個重要節點，規劃一出塵埃落地。同時，港珠澳大橋通車，大灣區三角合圍，交通方面雲鶴沖天。
04|大灣區那麼大，房子怎麼買？
先看限購條件，要麼符合條件，要麼想辦法破限購。
在可以買的前提下我們再看哪裡值得買。
廣州和深圳的主城區就不要想了，只有100萬，要啥自行車。
深圳呢，身家5000萬的買房還要蹲在牆角等，爾等就不要看了，傷眼睛事小傷心事大。
那麼火熱的廣州南沙新區呢？我的建議是現在先不要下手，有點早，各種不確定因素還有很多，保持關注，時機成熟再下手。在這裡多說一句，對於有些城市特別大的規劃，我們要謹慎，不要貿然衝進去，萬一規劃泡湯或者縮水會損失很大。
增城不限購，但是上月政府剛把備案限價上調了7000元/平方。
廣州的小弟佛山。佛山是沒有房地產市場的，完全依附於廣州，你要理解這句話，買佛山的房子要考慮的是廣州因素，看城市核心距離的話要看珠江新城而不是佛山主城區。
在房產投資界業內，普遍看好的是佛山順德的北滘鎮，這裡是美的和碧桂園的總部所在地，當然看好的核心原因並不是這，核心因素是連接大學城的廣州7號地鐵線要通到這裡。
再看西岸的珠海和中山，珠海均價很高，那是老城區和橫琴的作用太強，要知道斗門好的房子才16000--17000，稍微偏點還有9字頭的呢，這可是珠海城區啊，不是環珠海啥的虛頭巴腦的概念。
珠海是有名的宜居城市，人口才100多萬，但是珠海是全國人民的珠海，適合養老，除了宜人的環境，核心競爭力是超強的醫療基礎條件，據悉在珠海每1.5公里就有一家醫療服務機構，這對老年人很重要。
說了那麼多，其實我不建議買在珠海，原因是100萬太少，好鋼用在刀刃上，應該把目光放在海灣東岸，畢竟那裡佔整個灣區GDP的80%。
中山一直以來都在炒深中通道，靠東的房子已經起來了，更重要的是中山本地土著已經覺醒，樓市投資需求很大，沒必要考慮中山了。
東岸才是大灣區的核心所在，廣州深圳香港三大核心都在這邊，所以在這條線上的東莞顯得異常耀眼。
東莞的樓盤價格在我看來不高，除了華為所在松山湖被炒到了27000左右，其他區域還都在15000--19000之間，說實話也沒比湛江高多少。但是東莞的區位和基本面比湛江不知高到哪裡去了。
被夾在廣深之間的東莞，最被看好的就是虎門，位於灣區東側通道的核心位置，更重要的是均價只有12000！前景可期！
深圳的小弟惠州，惠州的樓市被分割為兩部分，惠陽和大亞灣是深圳人的，現在慢慢發展成全國人民的，其餘部分是惠州人的。投資惠州的房子只看惠陽和大亞灣就行了，惠陽是深圳外溢承接地，大亞灣是深圳人錯時度假區域。投資惠州地鐵是核心考慮因素。
結 尾
再重申一遍，每個人條件不同，買房方案不一樣。眼光放遠也要量力而行。
高鐵開通了，在湛江已經有兩套房以上，有投資需求，有錢有時間的人，何不妨到珠三角轉轉，為避免推廣嫌疑，我沒有推薦具體樓盤，自己去看，可選擇的不少。
即使買不到也不怕，一圈下來，保證你的房地產知識大增，秒殺很多湛江置業顧問。
END
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