“投资300平到400平的公寓，有什么选择？”乐居后台有不询问改善型楼盘的购房者。对于置换房源，他们关注的重点有三个：大户型、地段、配套。
户型，要在120㎡以上，地段最好要配套完善，近不近市区倒不是他们的第一选择，他们更在乎居住体验。
今年初，对于深圳购房者而言，疫情并没有产生太大的影响，他们的买房需求仍然旺盛。无论10万+的公寓产品，还是3万+的待发展区域的小户型公寓，都获得良好的销售业绩。
深圳市场上有不少豪宅项目，还有很多豪华公寓项目，比如深圳湾1号，深圳楼市的奢华象征，在深圳公寓领域占有绝对优势。
为了解决购房者关心的问题，乐居君梳理了2020年预计入市的高端住宅+公寓项目。高端大户型新楼盘有哪些？置换型物业要如何抉择？来一睹为快！
1
大户型公寓请专注于南山
恒裕深圳湾
未来将蜕变成为世界级CBD，总建面约41万㎡，其中，写字楼高度约310米，公寓高度约255米，据悉，现有户型分为三种，162-164㎡两房户型、223㎡三房户型、340-343㎡四房户型和少量未公布的580㎡超大面积产品。
区域片区：南山 后海
户型：160㎡-580㎡公寓
预计均价：约16万
推售时间：预计2020年上半年（现已开放城市展厅）
交通：最近的地铁站是2号线和11号线的后海站，稍远的是地铁2号线登良站。
商业：周围有华润“春笋”大厦、人才公园、海岸城商圈以及未来的华润深圳湾广场等南山顶级配套。
教育：项目周围最近的学校有南二外、学府中学、北师大附小、深圳湾学校等。
周边价格：周边楼盘最著名的是深圳湾1号，均价18万/平。
晗山悦海城
南源工业区城市更新单元，项目主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，A/B座为办公及公寓业态，C/D座为住宅业态，容积率6.58，规划居住人口1594人，停车位992个。
区域片区：南山 蛇口
户型：88㎡-197㎡公寓、160㎡-300㎡住宅
预计均价：约10-11万
推售时间：预计2020年入市（建设中）
交通：位于前海蛇口自贸区范围内，临近在建地铁12号线地铁口“四海站”。
商业：项目自带1.5万㎡商业，附近还有信和自由广场、花园城、宝能太古城和海上世界等商业。
教育：项目在育才三小和育才二中的学区范围内，另外，项目自带9班制幼儿园，周边学校有后海小学、育才二小、深美国际学校和深圳市育才中学等。
周边价格：项目地处前海蛇口自贸区，蛇口片区近几年新房供应不少，之前入市的招商双玺和万科蛇口公馆均售罄。
周围二手房价格在6.2万-12.5万/㎡之间，蛇口均价9.9万/㎡。
临海揽山御园
项目占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，容积率5.78，半围合式布局，社区内部主要以住宅为主，商务公寓部分建面约5.5万㎡，商业部分建面约0.2万㎡。
区域片区：南山 蛇口
户型：92-400㎡公寓、100-290㎡住宅
预计均价：约10-11万
推售时间：预计2020年上半年（已开放展示中心和样板间）
交通：地处前海蛇口自贸区，临近在建中的12号线“工业六路”站，距离2号线水湾站约1公里。
商业：项目自带3层小型社区商业，附近还有花园城和海上世界商圈，花园城购物中心、汇港购物中心等商业。
教育：配建有一所9班幼儿园，属于育才一小、育才二中学区范围，周围有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等。
周边价格：周围二手房价格在6.6万-10万/㎡之间，蛇口均价9.9万/㎡。
深业世纪山谷
占地面积约为5.2万㎡，总建面面积约为33万㎡，分为二期开发，一期是二类居住用地和商业用地，住宅部分供应总建面3万㎡，项目分为住宅、公寓、酒店、商业、办公等各种业态，属于城市综合体。
区域片区：南山 科技城
预计均价：预计9万
推售时间：预计2020年（建设中）
交通：周围比较近的地铁站是1号线“白石洲站”。
商业：项目附近有万象天地和益田假日广场。
教育：项目在沙河小学及南山区第二实验学校学区范围内，另外，配建一所幼儿园及一所九年制学校。
周边价格：项目周边是华侨城千万豪宅片区，周围二手房价格在5.5万-17.1万/㎡之间，华侨城片区均价9.7万/㎡，白石洲片区均价为7.4万/㎡。
总结下来，高端公寓大多集中在南山区，而且不单纯是公寓待售，南山大多是住宅公寓一起卖，比较多样化，想要购买改善型公寓的置业者可以重点关注南山市场。
那么，高端的住宅市场又怎样？供应主要的在哪几个区域？
2
豪宅供应区“三巨头”
南山
华润城润玺一期（华润城四期）
华润城位居南山高新技术产业园区中区东部，高新区是深圳目前最大的科技商务区，整个区内住宅用地较少，周边有大沙河公园、科苑公园、高尔夫球场、欢乐谷、世界之窗、益田假日广场、深圳湾体育馆等配套。
户型： 99-190平住宅
预计均价：约11万
推售时间：预计在2020年（展示中心已经开放）
交通：临近地铁1号线“高新园站”，自驾、公交也很方便。
商业：自带24万㎡的商业万象天地。
教育：南外九年制学校、幼儿园等利好配套。
周边价格：科技园区是深圳寸土寸金的核心区域，周围二手房价格在6.4万-15.8万/㎡之间，科技园片区均价11.4万/㎡。
福田
海德园
项目位于福田香蜜湖安托山片区，半围合式布局，项目分为A、B两区，A区建筑面积中含住宅约9.52万㎡，B区建筑面积中含住宅约2.66万㎡，商业0.6万㎡。
值得注意的是，3月12日，安托山文博公园-生态工业区项目设计I标段启动公开招标，2005年就正式立项的安托山公园终于开始动工了，属于福田的一大利好，也为海德园项目增加了一丝亮点。
区域片区：福田 安托山
户型： 89㎡-248㎡
预计均价：预计10万+
推售时间：预计在2020年（建设中）
交通：较近的地铁站是2号线与7号线交汇处的“安托山站”和2号线“深康站”。
商业：周边没有大型商场，但项目自带商业。
教育：红岭实验小学，红岭中学（高中部）
周边价格：之前盘点各区新盘的时候，有人就有留言询问海德园，未来，该项目将成为购房者瞩目的热点楼盘之一。
安托山片区前有万科臻山府、安峦公馆这类高端楼盘，周围二手房价格在9.2万-17.6万/㎡之间，该片区均价10万+/㎡。
加福华尔登府邸
位于福田区福强路与国花路交汇处，加福华尔登府邸规划总高度为239米的住宅楼，即规划为深圳第一高住宅楼。
区域片区
预计均价：约12万
推售时间：预计2020年末（建设中）
交通：双地铁，毗邻福田口岸与广深高速入口。
商业：自身的商业配套。
教育：小学、初中属于福田外国语学校南校区、福田保税区幼儿园
周边价格：福田保税区已多年没有新房入市，这次一来就有大动作。
根据链家数据可以看出，项目周围二手房价格在5.9万-8万/㎡之间，福田保税区均价6.6万/㎡。
宝安
泰禾深圳院子
规划有11栋别墅群、2栋高层住宅，泰禾深圳院子项目任何新的进展都备受关注。
区域片区：宝安 尖岗山
类型： 155-181㎡商墅、200-246㎡合院
预计均价：约13万
推售时间：预计2020年（建设中）
商业：项目配建一所6班幼儿园。
教育：项目自身配建商业。
周边价格：深圳的豪宅区的尖岗山片区，项目周围二手房价格在9.4万-16.4万/㎡之间，片区均价9.4万/㎡。
泰华梧桐聚落花园
商业约2500㎡，住宅约4.6万㎡。泰华梧桐聚落花园停车位为395个，为地下停车位。
区域片区：宝安 宝中
户型： 套内90㎡以下为主的住宅
预计均价：约9万
推售时间：预计2020年（建设中）
交通：项目临近1号线宝安中心及新安站的中间位置和5号线宝华站。
商业：深圳最大购物中心壹方城。
教育：深圳市宝安区海旺学校，九年一贯制学校，宝安区教育局直属的公办学校，和正在建设中的海天学校。
周边价格：宝安中心区周边已成为宝中新豪宅区域。
项目周围有壹方中心、都市茗荟花园等项目，壹方中心、熙龙湾二期房价已破13万单价，都市茗荟花园单价也达到了10万+。
项目周围二手房价格在4.7万-14.1万/㎡之间，宝安中心区均价9.9万/㎡。
都市茗荟花园二期
共规划5栋42-43层高的住宅，二期以小户型为主，二期总户数为732户，其中面积小于90平的户型有549套，占总量的75%。
区域片区：宝安 宝中
预计均价：10-11万
交通：距离最近的是1号线新安站和5号线宝华站。
商业：深圳最大购物中心壹方城。
教育：海旺学校、滨海小学、宝安实验学校、海滨中学
周边价格：项目临近的天健时尚空间11.3万/㎡，熙龙湾一期12.9万/㎡。
周围二手房价格在4.7万-14.1万/㎡之间，宝安中心区均价9.9万/㎡。
不出意料，豪宅大部分集中在南山、福田、宝安三个区域，2019年这三区就是名副其实的豪宅供应“三巨头”，看今年的豪宅新盘区位，估计会继续称霸。
3
改善性购房者：
尝到“甜头”后伺机而动
供应不断，深圳的顶豪市场需求依旧旺盛，价格也十分坚挺。对于有钱人来说，买顶豪并不一定是为了增值，更多的可能是考虑它的保值功能。
✔ 来看下去年公寓的成交数据：
2019年，深圳公寓市场走出了一波独立行情，表现优秀。2019年近1.9万套公寓被拿下，成交均价同比升涨3.6%至61900元/㎡。
✔ 去年豪宅成交数据：
2019年豪宅热销排行榜中，
✔ 今年3月份的豪宅成交数据
3月7日，深圳第一个豪宅项目招商太子湾·湾玺开盘。单价8-11万/平，总价2000万起，带精装修交房，12小时内成功售罄。
3月13日，太子湾又加推14套240㎡-398㎡公寓，当天半小时进行线上选房，8秒售罄！
去年12月的豪宅成交量月度最高，3月出现过一个成交小高峰，之后下滑，后半年，豪宅供应量增加，9月开始成交量波动上升，现在看来，2020年开年的3月份有点复刻了去年的形势。
根据咚咚找房数据来看，深圳新房住宅90~144㎡产品的成交占比，从2016年的17.9%，
改善性需求已变成深圳楼市的主力军，未来还可能会继续增大，现在，深圳买房上车更不容易了，刚需买房难度大大增加。
✔ 来看下区域，南山福田宝安是深圳高端楼盘的“供销大区”，真正的豪宅仍然需要地段的支持，深圳核心区域的豪宅仍然是主流。
豪宅方面的供应量比豪华公寓更多，这几个区域都在把商务公寓做大，看下这些顶豪中的战斗机，无一不是位于该区域中的顶级片区，无论是豪宅还是公寓，都尝试着要做到奢华极致。
对于顶级土豪而言，这些“天价”楼盘也为他们提供了投资机会，未来，优质地段豪宅项目供应量或许还会出现增加。
之前尝到深圳房产市场“甜头”的置业者，也都在为等待下一次的入市机会翘首以盼。
注意：以上所有新盘的开盘时间和价格信息，以开发商公布为准。
更多房产信息请关注微信公众号：深圳旧改城市更新（SZJGCSGX）
关于深圳的一切，关注深圳城市、精神生长！
关注[天道]让投资更有价值，有需要私聊留言！
随着深圳的不断发展，城市规划旧改也在不断地扩张，未来20年深圳大旧改时期，几乎每个小区都会存在回迁房的现象，回迁房的交易成为了比较普遍的现象。在示范区背景下，投资回迁房也逐渐成为一条通往财富保值增值翻倍的光明之路
财富3年翻一倍 5年翻3倍
无论你是投资还是刚需，精英还是小白请关注（深圳旧改与投资购房）咨询与联系，让购房更理智更有价值；有价值的问题需要有价值的答案！
一对一回答深圳买房疑难杂症问题！深耕深圳房地产，一线房地产从业人员：关键时刻为你楼市决策保驾护航。
天道简介：
一线房地产从业人员，自学中国经济流通学。从事房地产数10年，诚信经营，专注城市更新 深莞惠一手楼住宅写字楼商铺买卖及租赁.