經濟觀察網 記者 黃一帆 四年前，億達中國控股股東發生變化。在其後一年，億達中國意氣風發宣稱進駐近20個城市，運營30餘個園區，運營產業面積逾800萬平方米。
但之後，億達逆勢而下，業績持續下滑、人事風波不斷，兩年換三任董事長，執董被抓、債務違約、評級下調，這家曾經與萬達有“雙達”之稱的所謂“園區開發商”卻風波不斷，處於市場的風口浪尖之中。
就在近日，億達中國控股有限公司發佈公告稱，控股股東中民嘉業已與潛在買方洽談出售公司股份事宜，但尚未訂立協議。去年控股股東方頻頻傳出資金緊張、資金鍊斷裂等消息，而這方面的壞消息也間接影響到了億達中國方面對外融資。
記者發現，2020年下半年是億達的償債高峰期。年底到期的銀行貸款和其他債務總計高達139億元；到2021年3月，億達發展的另一筆境內債“16億達01”也將到期，金額為6.25億元，這隻債權的票面利率在2019年從6.5%調到了10%。
“億達現在遭遇的危機，與他們一直堅持的商業模式日漸式微不無關係。在過去，商務園區的概念是他們跑馬圈地的利器，但在實際收入構成上，億達中國看起來卻更像一家純粹的地產開發公司。然而這家標榜園區運營商的企業，無論是地產業務還是產業園區的運營，都缺乏足夠的競爭力。”一位接近億達中國人士表示。
雙方將分手
“當時2016年中民嘉業變成控股股東後，當時公司是希望能依託中民投的資本運作和產融結合能力實現跨越式發展，但是其後發展並不如願，雙方都不是太滿意”。一位知情人士透露。
在2016年底，億達中國就宣佈其與正宏管理有限公司、中民嘉業投資有限公司訂立諒解備忘錄，中民嘉業將從正宏管理手中收購億達中國10%-30%的股份。
2016年11月，如今的控股股東通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達中國53%股份。而在此次收購後，孫蔭環離開億達中董事局。同時，億達總部也由大連搬遷至上海。
在控股股東變更後不久，得到背書的億達中國發行了它歷史上首支美元債。2017年3月，這筆3億美元的票據融資，在“6.95%”、“超額認購”一個個鮮亮標籤的環繞中，拿到了足以解渴的逾21億元人民幣。
但此後，億達中國在“積極”佈局過後，業績並未增長。2017年至2019年，億達中國銷售金額分別為72.63億元、85.37億元和72.37億元，同比增長-12.55%、17.54%和-15.23%。2020年截至6月30日，其合約銷售金額約為25.56億元，同比下降42.7%；權益合約銷售金額約為22.13億元，同比下降48%；銷售面積為25.37萬平方米，同比減少48%。
而其後，控股股東爆發債務危機，為實施自救其拋出資產處置計劃，在擬出售資產清單中就包含億達中國。
“億達中國與控股股東的關係較為複雜，不僅是股東與被控股的關係，控股股東、億達中國、孫蔭環還是一個戰略及利益共同體，這樣複雜的關係，控股股東處置起來並不容易。”另一位浙江私募機構負責人告訴記者，控股股東方面的拖累對公司融資的影響短期難以緩解，短期可能債務風險仍然比較大。
償債壓力 執行董事被拘
億達中國創始人孫蔭環1949年出生在大連三十里堡的一個農村家庭，生在海邊的孫蔭環在人生的前35年卻沒有任何波瀾。直到1984年，孫蔭環做出了人生最重要的抉擇，應聘成為大連市甘井子區紅旗鎮果樹建築七隊隊長，這是億達從一個鄉鎮建築裝修隊發家的雛形。
之後，孫蔭環一次次嘗試著“吃螃蟹”，靠包攬工程、建築裝修和發展政商關係，一躍成為當地一家知名的鄉鎮企業。九十年代初，原來只不過是想“帶領200多名農民，尋找生活出路，解決生存問題”的孫蔭環把億達帶到了當地初具規模的房地產民營企業行列。
1998年，億達與政府合作開始建設大連軟件園，由此進入產業地產領域。儘管定位為產業地產運營商，但億達的收入大部分來自房地產銷售。
在這家公司2017年的營業收入中，來自地產開發業務的佔比超過8成，而園區的租金收入和運營管理收入佔比僅約6%，億達中國早前發佈的2017年年報也顯示，其合約銷售金額僅為72.6億元，同比下降約12.5%。這一規模水平僅與2015年相當，意味著在地產行業最好的兩年中，這家公司仍處於原地踏步階段。
因流動性變弱、槓桿上升，銷售業績疲軟，特別是在境內融資收緊的背景下，更顯艱難。即使是在債務置換後，流動性疲弱的億達中國還是不可避免地違約了。
在今年四月，億達中國公告截止2020年4月20日未支付2020年到期年息為6.95%的優先票據的未償付本金5285.4萬美元，已構成違約事件。該美元優先票據發行於2017年4月17日，發行規模3億美元，期限為3年期，票面利率6.95%，本應於今年4月19日到期。
今年3月底，億達中國公告稱發行約2.25億美元的置換票據，用於置換該期4月到期的3億美元優先票據，該期票據的餘下未償付本金額為5285.4萬美元。而此次億達違約的正是這剩餘的款項。在流動性異常疲弱的情況下，億達將於2020年9月到期的8億元人民幣境內公司債的償還風險也隨之上升。
再早之前的2月24日，億達中國發布公告稱，由於公司執行董事陳東輝被拘留，已在技術上導致億達中國所訂立未償還本金總額45.79億元觸發若干貸款條例，相關貸款的相關貸款人可要求立即償還相關貸款的未償還貸款、應計利息及所有其他應計或未償還的金額。而當時億達並沒有獲得貸款人的豁免。至此，流動性一步步被擠幹，億達不得不承認其“內部資源可能不足以償付現有票據”。
值得注意的是，今年以來億達發展已經兩度被評級機構下調評級。2月16日，惠譽評級發佈報告稱6家中小型房企的“資本市場債務再融資風險”處於高風險級別，億達中國是其中之一。
8月28日，聯合評級公告稱將億達發展主體長期信用等級由AA-下調為A，評級展望為“負面”，同時將“15億達01”和“16億達01"債項信用由AA-下調等級為A。聯合評級認為，億達發展合同銷售規模下降，項目去化壓力加大，在建及擬建項目資本支出壓力大，貨幣資金規模小，資產受限比例高，融資渠道有待拓寬等原因或對其信用水平帶來不利影響。
而高管被拘一事對於也將影響億達後續融資。今年億達中國被公安部門拘留的執行董事陳東輝，同時也是上置集團有限公司執行董事、中民嘉業投資有限公司總經理。同一日，上置集團董事會主席彭心曠也因涉嫌職務侵佔被逮捕，彭心曠此前曾任中民嘉業董事長。
財報數據顯示，2020年下半年是億達的償債高峰期，年底到期的銀行貸款和其他債務總計高達139億元；到2021年3月，億達發展的另一筆境內債“16億達01”也將到期，金額為6.25億元，這隻債權的票面利率在2019年從6.5%調到了10%。
淨負債比率高居不下
在此前2014年赴港上市時，億達集團曾表示，今後五年時間裡將每年在一個新城市拓展商務園項目，但未來想要在其他城市移植之前的商務園模式，將存在諸多的不確定性和風險。
“億達中國上市之初股價表現不佳的原因之一，有部分市場分析就認為是因為億達的重資產操作模式對資金鍊要求高，並且企業負債率高企。”一位瞭解億達集團的投資者告訴記者。
2011年-2013年，公司3年資產負債率超80%。此後淨負債比率依然一直高居不下，2014-2017年分別為149.8%、137.3%、119.3%、127.0%。據悉，2014年，億達急於赴港上市融資，其中最重要的原因是高逾140%的負債率。當時業內認為，億達集團赴港上市就是為了緩解資金緊張，當年必須償還的到期貸款和債務高達51.5億元，而2013年總收入也不過64億元。
根據此前億達發展公告的債券受託管理事務報告顯示，截至2019年末，億達發展總資產為448.86億元，總負債325.41億元，資產負債率72.5%。還有非流動負債35.85億元，其中長期借款4.75億元，應付債券6.2億元，其整體有息負債有116.08億元，主要為短期負債，帶息負債比為36%。特別是有息負債高企，產生大量財務費用，對利潤形成嚴重侵蝕。從股權結構上看，億達發展的控股股東為億達中國，持股比例100%。億達發展作為億達中國的主要運營實體。
負債壓頂、資金緊張之下，億達發展對外部融資較為依賴，但其融資渠道較為單一。資料顯示，除發債和借款外，只有36次應收賬款以及3次股權質押融資。2014年以來，億達發展的籌資性現金流持續淨流出，2019年該指標淨額為-33.19億元，可以看出其融資環境進一步惡化。
分析其債務結構後發現，億達發展主要以流動負債為主，截至2019年末流動負債289.57億元，佔總負債比89%，此外，流動負債是貨幣資金的27.2倍，資金鍊相當緊繃。
在備用資金方面，截至2019年末億達發展銀行授信總額為190.03億元，未使用授信額度為44.57億元。
