商業之道
現代化的購物中心，
在你心裡的是不是都是這個樣子?
購物中心作為一種商業項目，匯聚了各大品牌入駐，如何通過獨特的設計和優質的商業內容獲得顧客的青睞，在遍地開花的商場中脫穎而出，成為各大運營商最迫切需要解決的難題。
購物中心要留住顧客的心，即便現有的運營方投入了精力，但商業競爭猶如戰場：總是有人成功，有人失敗。那麼購物中心應該怎麼設計建設運營才能贏得顧客的心？單單購物中心自身的靠好區位和所謂的人流，能贏得“上帝們”的青睞嗎？
下面，我們來看看APM廣場，或許可以引發一些思考。
APM廣場設計草圖
福建東百集團股份有限公司去年發佈公告，稱與永輝超市股份有限公司就承租運營商場部分物業事項簽署《租賃合同》，租賃面積共計約53139.97平方米。
此公告一出，代表著福州首個倡導全天候經營模式的購物中心以失敗告終。
APM廣場前年5月開業，項目原定位為“福建全省首個全天候經營模式的大型城市生活中心”，提倡夜行消費，意欲解決全城夜貓子們的消費需求。為此，APM廣場打破晚上10點打烊的慣例，將營業時間延長到凌晨，甚至是通宵。
同時，APM廣場還曾放言要打造福州“三新”MALL，即：“新業態·新體驗·新空間”。
但是，經過一年多的發展，APM廣場明顯水土不服。
據相關資料顯示，截至2017年底，永錦商貿淨資產為17482.7萬元，2017年營業額為799.64萬元，淨利潤為-1780.18萬元。
要知道，APM廣場開業時的開業率高達90%以上，人流量在該地段不算差，但許多商戶撐不過培育期便陸續閉店。為什麼會出現這樣的景象呢？
是這樣，APM廣場雖然被賦予了一個全新的概念，並在招商中按照重餐飲、重休閒、輕零售的業態方向發展，但是從前期入駐其中的品牌來看，如BRAVOYH、超級物種、迪卡儂、國惠大酒樓、雲創生活、愛嬰室、HAAPPY大家庭娛樂中心、MGF私影匯、大喜牛火鍋、1Cake、抒果SU-GO、賢合莊、屈臣氏、漢堡王等品牌，與福州大多現有的購物廣場並無太大區別。
近年來，經濟下滑加上電商衝擊，讓全世界的傳統商業面臨著嚴峻的形勢。
其實我們通過觀察購物中心周邊發現，這裡還是有一定的客流：APM廣場地處金融街CBD，擁有較好地段，但是觀察整個福州的環境，就不難理解，現有的購物廣場業態太過雷同，吸金能力不足，加上商場後期運營不太理想，導致商戶陸續退出後，此廣場整個淪陷。
由此可見，單靠人流、地段、玩概念、推特價商品這些手段拉動銷售的模式，已然不能扭轉購物中心死亡的局面。我們知道，某些優勢突出的購物中心不再是整個商業運轉成功的核心，那麼到底怎麼樣才能儘量滿足顧客的需求？
接著往下看，您或許會找到問題的答案！
2014年年底，一個日本零售集團在川崎市一個小地方開設了一個名叫Grand Tree（格林木）的集百貨、超市、零售、餐飲、休閒娛樂為一體的創新社區型購物中心（該集團是日本首屈一指的零售大王，旗下擁有7-Eleven、西武百貨、LOFT等公司）。
這個商場從開業至今每天人氣爆棚，一舉成為行業內的佼佼者。這麼說，它開業13天，客流破100萬。在大都市如北京恐怕這個數字都難以企及，何況這個小地方一直不為世人所知。
別急，看到現場生圖你才能感覺到什麼是人人人人人人人人，顧客多得感覺就像是中國五一十一的景點啊！
你可能會問，為什麼這麼多人？
我們總希望能從成功者口中聽到秘訣，但這個項目的成功沒有走任何偏門。
任何行業想要掙錢， 必須得先搞清楚你的獲利來源，服務好你的終極顧客，他們滿意以後，就能給你想要的。
商業運營，計在長遠，不要總想著從客戶口袋裡直接掏錢，先從服務好“上帝”開始。
一家商場從無到有要經過規劃設計、建築設計、市場調查、商業策劃、招商、經營管理等眾多環節，這些日本這家集團都有得天獨厚的經驗，在合適的時機上，拿到一塊好地，精心運營。
格林木的成功，我把它歸結為：天時佔20%，地利佔50%，人和佔30%。
在人和的30%中，Grand Tree的成功來自於對消費行為的敏銳洞察：有別於傳統商業模式的創新模式就是“把格林木購物中心建成大家樂意來玩的地方，在玩的過程中順便買一些東西回家”，把“購物休閒”轉化為“休閒購物”。這也是最重要的地方，以人為本的商家從來都沒做過虧本的買賣。
商場概覽
天時
天時——集團的多年多方位經驗
擁有豐富經驗的集團公司，在擁有各大商超便利店的基礎上，也正是圍繞這一理念，從概念創新、到項目籌備、設計、裝修、陳列、佈置，開業，這個日本集團共花費兩年半時間打造出這個廣受歡迎的創新社區型購物中心Grand Tree.
Grand Tree
Grand Tree
地利
地利——商業的最大底氣
身處一線的商業地產人往往都有同感：做商業，企業實力、管理團隊再牛，也不如地段牛。
地段一流+團隊二流+企業三流，也依然能做成一個好項目。團隊一流+企業二流+地段三流，只能說祝你好運。
Grand Tree選址於交通便利多樣的樞紐地區，緊鄰交通站，步行4分鐘即可到達東京急行電鐵武藏小杉站及JR東日本武藏小杉站，前往新宿、涉谷、品川、橫浜等地耗時10分鐘左右，交通十分便利，但這不是最重要的。
樓層花園
人和
人和——商業發展的基礎
1.人口
據瞭解，Grand Tree半徑5公里的商圈內約有居民117萬人，50萬戶家庭，人口年齡基本在25-45歲，上班族數量巨大。由於70後、80後年齡層的人較多，來這裡遊玩的孩子也多。
此外，由於該商圈內大多為高級社區，基本每套房子的價格都高於東京的平均房價，且很多都是年輕人，所以住在這個地方的人，收入的保障性較高。
2.競爭對手
Grand Tree是武藏小杉商業設施中規模最大的項目，綜合性更強、內容豐富度更高，它周邊有兩個競爭對手。但是經過分析，會知道這並不是大患。
Lalaterrace：由三井不動產開發，目標客群專注於女性，商場中幾乎沒有兒童商業配套。因此，Lalaterrace正在加強其以家庭為導向的功能。
Musashi-Kosugi Tokyo Square：規模較小，共有90家店鋪。一樓和二樓放置了一個小尺寸的食品展示，此外，還有家居用品、服裝和雜物等店鋪。
3.孩子為王
在整個購物中心RF層，是這個小而精的購物中心最有魅力的地方之一。
與很多購物中心的屋頂花園不同，這個幾乎和一個足球場一樣大的屋頂花園佔地面積約4300平方米，是真正給孩子的空間 。
這是這個項目聚集人氣的一大法寶，因為周邊全是缺乏公共空間的塔樓建築，而這個遊樂場的所有設施都是開發兒童智慧的玩具，全天免費開放，並有專門的安全指導員，孩子們可以在此盡情玩耍，這裡就成了孩子們難得的歡樂之地。
所以，你就會發現，這個購物中心裡孩子超級多，大面積的兒童遊樂、兒童教育等業態，幾乎超過一半都是帶孩子的家庭。
首先，你會看見購物中心的樓頂鋪設了800多噸土，300棵樹，樹上都有品種介紹，建設初期這裡的很多花草都是附近的孩子們親手種下的 。
這些花花草草陪著他們一起長大，讓他們無論什麼時候都能想起家鄉，想起他們在Grand Tree留下的美好童年回憶，也給現在很少能見到果樹的小孩子一個學習場所。
屋頂花園中花草的品種會因季節的不同而更新，讓孩子們感受到四季的變化，拼成的不同造型也是人們喜歡觀賞拍照的地方。
平衡木可以在孩子們玩樂的同時增強他們的平衡能力。
地面鋪設的特製緩衝材料用來減少兒童的安全隱患。
室內圖
生活
方式
4.打造前所未有的生活方式
當初7&i集團承諾：“動用集團的所有力量要創新一個到目前為止從未有過的購物中心”。
現在他們的Grand Tree並沒有遵循購物中心的常規結構佈局簡單劃分為化妝品、服飾、雜貨、餐飲、休閒娛樂等業態種類，而是經過調整，利用簡而精業態種類，讓美食、時尚、生活、親子在Grand Tree的160家商鋪充分體現。其中，零售、餐飲、美容及服務、百貨超市分別佔比54%、29%、14%、3%。
切身考慮到每位顧客的個性需求精心規劃，將每層的結構佈局進行了創新混搭，品牌落位頗具特色，品類齊全，搭配合理，各樓層均有主題劃分並賦予生動有趣的命名，滿足了其周邊客群的個性化功能需求。
1F：My Beautiful Life
從樓層圖中可以清晰的看出業態種類的混搭設計，按照生活方式和生活場景組合商品，更多照顧到年輕時尚生活方式的青年男女。
3000平米的生鮮食品超市中商品玲琅滿目，保證所有食品的新鮮。容易打蔫的嬰兒菜2-3個小時更換一次，更容易打蔫的綠葉菜從最開始就放進盒中用保鮮膜封好，還有各種兒童喜愛的圖案的食物。
超市對面則是不同於傳統購物中心佈局的雜貨店。一個大型餐飲區反常的出現在一樓，很多顧客都趕在營業時間前來排隊。
2F：CLOSET&MIRROR
二層以日本本土品牌為主的為主，同時潮流時尚的服飾、餐飲、雜物、美妝美容店也應有盡有，目標消費群體為成熟女性、家庭主婦。
Grand Tree還嘗試了一個百貨店從未有過的新挑戰，主力店西武SOGO百貨店提供與SOGO橫濱店、西武澀谷店現場實況購物服務，網上試穿預定，從其他店寄送商品等。
3F：Enjoy living
三層則是家庭生活用品和雜貨，比如書店，樂器、室內裝飾等，再加上一些與生活關聯的商家，是一個滿足顧客享受生活和追求興趣愛好需求的業態組合。
這裡說的最突出的一點是定製服務，商家幾乎可以定製所有你需要的生活物品，解決各人不同的消費需求，怎麼組合，怎麼消費，檔次材質一應俱全。
此外，這層還有一家名為“武藏小杉園的保育所” ，可以接納50個孩子的幼兒園。
4F：Handy for Moms
四層不僅是兒童的樂園，也是媽媽們的歡樂天堂。依舊延續Grand Tree獨特的混搭佈局，從兒童用品到家庭時尚、餐飲區，休閒娛樂區，無處不充斥著孩子們的歡聲笑語，感受到一個個小家庭的溫馨。
本層有goodday park等9家兒童用品店，11家餐廳和咖啡廳，4家雜貨店，包括母子共享的SPA等6家服務業態店。
goodday park緊鄰兒童娛樂項目，裡面關於孩子的用品非常多，
從服裝到奶粉，到各種各樣的用品。
這樣的佈局是將一種業態集中到一個地方，做好關聯陳列，帶動消費者消費，使其消費起來非常順暢。消費者不用多跑地方，就可以買到自己想要的東西。
旁邊的Food Terrace看似不是消費的主力店，但是這些大人們在看孩子時經常會順便買一些小吃飲品，很多家長手裡都拿著咖啡和甜點。
Food Terrace的外側一個名為Party for You的室外休息區吸引了很多顧客在這裡停留，綠化牆給人以強烈的清新舒適感，大家可以在在這裡享受自然的氣息並享用美食。
兒童玩具免費玩，不僅僅是為了售賣，更多的是成為了兒童們的玩具樂園，很多孩子停留在這裡體驗歡樂。
5.打磨細節
購物中心的細節設計也是相當值得稱讚！對顧客的關心程度關懷並不是只停留在口頭上，而是要通過顧客的親身體驗得到認可。
盲道：門口的盲道引導需要幫助的顧客尋求服務，按動牆上的按鈕便會在最短的時間內得到幫助。
殘疾人：殘疾人專用購物車在這裡也有設置，根本不用擔心給他們購物過程會有不便。
存儲：四樓角落的儲物櫃還具有冷藏功能。
母嬰：母嬰室的設備更是應有盡有，貼心至極。整齊放置的育兒手冊方便家長閱讀，瞭解育兒的相關知識。
安全：室內娛兒童樂場，還配有專業的指導、看護人員，受到許多嬰幼兒父母的歡迎。
化妝室：特意為美而設的化妝室。
等等.......
從以上來看，商場也好，購物中心也罷，
最重要的是能提供給顧客真正日常所需要的。Grand Tree面積雖較小，但獨特的混搭佈局真正做到了讓多類型消費者都樂意來這裡玩，順便買一些東西回家；屋頂花園更是成為了孩童們感受生活，享受自然的溫馨樂園。同時，也是家庭、老年人、附近居民和其他來購物中心的顧客在城市中呼吸新鮮空氣、曬太陽休息的一片淨土。
不論是在日本還是在中國，消費升級的年代，只有從顧客的需求出發，提供很多貼心細緻、創新有趣的服務，真的實現打造者自己都能沉浸其中，這樣的地方，相信每一位顧客都是來了都不想走~
—THE END—
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