2020 年 4 月 28 日，深圳市規劃和自然資源局發佈關於《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》（草案）公示的公告。該項目獲得計劃立項通過，
是目前為止規模最大、涉及權屬單位最多，且歷史風貌保護區範圍最大的更新單元項目。其現狀複雜性與實施難度堪稱更新單元之最。
沙井大街片區重點城市更新單元項目位於沙井街道中心地帶，總面積約 3 平方公里，涉及 13 個社區股份公司。單元內擬劃定拆除重建範圍約 1.4 平方公里，同時包含一處 23 公頃歷史風貌保護區。2019 年 5 月，寶安區政府按重點更新單元正式開展相關申報工作。
針對項目超乎尋常的大規模與高難度，寶安區政府突破常規更新單元的工作思路，和項目組一同為推進重點更新單元開闢“三個創新”。創新競賽模式、創新工作機制、創新規劃思路。
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創新競賽模式：通過公開競賽篩選市場主體，為政府主導的更新項目提供了一種普適性的操作模式
三種競賽模式對比：提供一條複雜存量地區的普適性模式
以往深圳市對於城市重點地區的更新項目組織公開競賽一般有兩種模式：
① 模式一：
區政府組織國際諮詢，通過專家評審確定中標方案。這類國際競賽，由於通常基於宏觀戰略或生態人文敘事，又缺乏向法定規劃轉譯路徑，容易淪為“烏托邦式”的理想空間方案。更新單元編制階段，實施主體往往選擇劃地分治，各自邀請設計單位重新編制規劃。國際競賽對於複雜存量地區導控失靈。
② 模式二：
政府先明確單一市場主體再組織公開競賽。該模式下中標單位往往能參與到後續更新單元編制過程中，貫徹執行。但該模式一般應用在權利主體單一或政府直接指定單一實施主體的項目中，不具備應用普適性。
創新競賽模式：
通過公開競賽篩選市場主體，為政府主導的更新項目提供了一種普適性的操作模式。
2018 年 7 月，寶安區政府，突破了以目標藍圖技術方案為考量核心的傳統模式，首創性的提出邀請未來可能參與到片區開發實施中的資本方、運營商、開發商在規劃階段即與規劃設計單位作為聯合體加入進來。提交由“空間規劃方案+開發實施方案”所共同構成的綜合統籌方案，並作為最終競賽評比的成果。這種新模式下的規劃成果既需要體現對地區的理解、對空間的構想，更需要包含對村民的交代及對政府的承諾。
同時，為贏得競賽，各開發商進入到社區不斷徵詢村民意見並宣講各自規劃更新的思路，在無形之中強化了村民對於更新統籌的認可和信心，更增強了地區責任感與使命感。
沙井大街競賽實錄：華潤&深規院從 10 家聯合體中脫穎而出，中標
2018 年 9 月，10 家開發商與各自邀請的設計單位聯合體提交了規劃方案，經過街道辦及區域內全體 13 家股份公司董事會成員投票，華潤、保利、華僑城入圍最終三甲。經 過多輪政府考核，最終區政府確認由華潤作為該項目的前期服務商，並採納了唯一一家提出“重點更新單元”的聯合體——華潤&深規院聯合體的實施思路。
華潤&深規院聯合體認為，粵港澳大灣區為沙井帶來了前所未有的發展機遇，空港新城、海洋新城、會展新城等市一級的戰略平臺不斷湧現。沙井大街片區的發展路徑不是再造一箇中心，而是利用千年古墟的文化積澱，與世界灣區的國際化生活相互融合，定義著深圳未來濱海新城的全新範式。因此，古墟的活化與利用將決定片區發展的高度。
面對古墟保護、片區發展、13 家社區利益協調等種種挑戰，規劃提出：“統籌更新、綜合運營、一體化營城”的核心理念。
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劃定一個更新單元統籌協調多方利益
首先劃定一個重點更新單元，使整體合法權屬比例滿足 30%，破解立項難題。其次，在同一個更新單元內，運用綜合整治、棚改等多元更新手段推動項目實施；優先保障文化設施，統籌協調其它設施。
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古墟整體運營降低政府負擔
激活沙井獨特的文化 IP，引導其由單一的居住功能逐漸向文旅產業轉化。建設融創新孵化、國際交流、商業休閒、人才安居等於一體的文旅社區。通過華潤資源鏈接與綜合運營，保證了古墟打造國際品質、吸引國際客群的持續能力。
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圍繞古墟構建共同生活圈
在整體統籌更新基礎上，項目組為沙井構建了“一墟雙核，水脈連城”的總體空間框架。
重塑兩條文脈，2.5 公里沙井大街，是展示沙井國際濱海新風貌的景觀大道；復明龍鬚溝重現 3 公里濱水岸線，形成集休閒娛樂、文化交流、市民遊賞、康體健身等功能於一體的盈彩水岸新生活。
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創新工作機制：“政府+企業+設計單位”三方聯動，面向實施
寶安區政府統籌指揮，華潤置地主體實施，深規院領銜全專業設計聯合體+顧問團隊描繪藍圖
2019 年 6 月，寶安區政府成立“沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元現場指揮部”。2020 年 4 月，寶安區政府調整了現場指揮部，由郭子平區長掛帥擔任指揮長，區領導周學良、朱恩平擔任副指揮長，由市規劃和自然資源局寶安管理局、區更新局、區教育局、區文體局、區衛生健康局等 17 個成員單位組成。高規格、高效率的指揮部，“一月一報”的例會把控，實現區域發展目標、村民現實訴求、規劃實施推進的高度協調。
2019 年 8 月，寶安區城市更新與土地整備局、區文化廣電旅遊體育局、沙井街道辦與華潤置地有限公司簽訂《沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元合作協議》，確定華潤作為項目前期統籌主體，開展沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元計劃申報工作。
同期，華潤著手委託5家設計機構（深規院、新城市、綜開院、華南理工、AECOM），邀請3家顧問單位（城市空間、交通中心、區軌道辦）組成規劃設計專業聯合體開展《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》的立項工作。
深規院作為原城市設計競賽華潤&深規院“灣海蠔鄉，空港都會”優勝團隊，進一步延續和提煉城市設計美好願景，深化片區解讀，提供實施落地的路徑巧思。新城市作為原沙井大街片區規劃研究機構，深耕寶安，積累了紮實的數據基礎，開展基礎設施專題，保障古墟新市的城市系統良好支撐。新城市同時作為專項規劃階段交通、市政、海綿城市專題研究團隊。綜開院產業團隊、華南理工歷史文化團隊、AECOM商業策劃及古墟城市設計團隊，全專業通力合作，各展所長。共同為深圳最大規模、最為複雜的城市更新單元項目提供一條能兼顧保護與發展、統籌目標與實施的合理路徑。
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創新規劃思路：古墟遺產保護活化為核心、墟市文化存續發展為宗旨
以古墟歷史遺存保護為核心，探索更新背景下的古墟保護與活化模式。
1、發掘古墟文化價值屬性，精準制定實施導向下歷史文化資源的活化利用改造方式，將沙井文化遺產轉變為文化資產，塑造深圳有溫度的文化品牌。
2、建立建築價值評價體系，合理劃定風貌區核心保護範圍及建設控制地帶，為後續保護活化方案及專項城市設計提供原則和依據。
3、協調風貌區與公共利益關係，包括風貌區內涉及軌道建設、道路拓寬、水環境治理、公共空間提升等公共利益項目與文保單位、歷史建築、傳統風貌建築保護的關係。探索更新背景下的古墟保護與活化模式。
以“墟市文化存續發展為宗旨”，在規劃合理性與經濟可行性中尋找價值平衡點，提出面向片區健康可持續發展的實施路徑。
1、品牌經濟，綜合運營。找尋古墟“源於海，起於鹽，承於蠔”的原始基因，從片區文化、經濟、戰略價值綜合考慮，塑造統一品牌整體運營。從傳統地產轉向新型複合產業，IP 經濟吸引人才、資源聚集，優質客源帶動地產經濟、商業經濟、產業經濟等同步發展。
2、統籌更新，內外聯動。以重點更新單元的角度對片區 13 個社區、多個權利主體的利益進行統籌規劃，實現了單元更新規劃從“資本+利益導向的劃地而治”到“理念+空間導向的整體統籌”的實施路徑。歷史風貌區以古墟為本底，保護與整治為主，注重文化要素的激活，通過嚴格地建築風貌評級和歷史線索串聯，採取“點面結合、文化串聯”的有機更新模式。建設協調區圍繞文化延續與風貌協調，以解決現代城市功能為主。優先協調教育設施服務、道路打通、回遷落實等關鍵性問題，注重社區品質的提升。空間風貌上合理控制，探索新城發展趨勢下“古墟保護為主、開發經濟可行、片區運營可持續”的平衡路徑，如部分開發建設量的對外疏解。
區政府組建了一支囊括多專業領域的專家顧問團隊，定期舉行專題研討，為“沙井大街”的發展指點迷津、保駕護航。2020 年 4 月 28 日，區領導周學良同志率隊在沙井街道就沙井街道城市規劃專題研究（金蠔小鎮）開展了政府顧問專題研討會，區城市更新和土地整備局及區政府專家顧問（張一成、朱榮遠、鄒兵、張宇星、宋丁）、華潤、深規院參加。會議強 調進一步挖掘沙井古墟內生價值，並強調古墟保護與活化關鍵要做好“留什麼、保什麼、建什麼”的工作。同時對於歷史遺產動態保護庫的建設，更大區域協調城市基礎設施，可持續的品牌運營提出寶貴建議。
結語：在歷史文化敏感性與社會經濟複雜性共存的歷史風貌區更新單元，應採取審慎但積極的態度。避免“舊瓶裝新酒”的歷史變味，也不做“新瓶裝新酒”的假古董。而是給予歷 史文化一個新時代滋長的土壤，期盼古墟新生。
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