圖片源於網絡，與案無涉。
【再審案例】
A大酒店承租由B集團所有的某大廈。在未通知A大酒店的情況下，B集團將大廈轉讓給C公司並辦理了過戶手續。A大酒店遂以承租人優先購買權受到侵害為由，將B集團及C公司訴至法院，請求確認B集團與C公司的買賣合同無效，並確立A大酒店與B集團間的買賣關係。
審理法院一、二審均駁回了A大酒店的訴訟請求。A大酒店欲向最高人民法院申請再審，遂諮詢我所。
【法律分析】
該案是承租人優先購買權糾紛的典型案件，頗具參考意義。筆者就該案所涉主要法律問題逐一分析：
1.承租人能否基於優先購買權主張出租人與第三人的買賣合同無效？
答案是不能！《房屋租賃合同解釋》第二十一條規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該條款基於合同相對性原理，明確優先購買權的請求權性質，否定了優先購買權的對抗效力。合同僅對合同當事人產生約束，出租人與第三人合同的效力應依照合同法有關合同效力的規定判斷，除非該合同具備法定的合同無效情形，否則即應認定為有效。 因此，承租人不能基於優先購買權主張出租人與第三人的買賣合同無效，A大酒店該項訴訟請求不能得到法院支持。
2.承租人能否基於優先購買權主張與出租人訂立買賣合同？
承租人能否基於優先購買權主張與出租人訂立買賣合同，要根據房產是否過戶作出區分。 筆者認為，如果在第三人尚未取得爭議房產的所有權時，承租人主張優先購買權的，應承認承租人優先購買權的強制締約效力，承租人訂立買賣合同的訴訟請求應得到法院支持。從反面考慮，如果在第三人已經完成過戶成為爭議房產所有權人後，承租人再想與出租人訂立買賣合同已經事實上不可行。因此，A大酒店在涉案大廈已完成過戶手續的前提下，無法實現再與出租人B集團建立買賣關係的目的。
3.承租人的優先購買權被侵害時，如何救濟？
正如前述，在房產已過戶的情況下，承租人無法再與出租人訂立合同，此時承租人的優先購買權顯然受到了侵害，法律上如何救濟？根據《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條之規定，承租人可以主張損害陪償。
但是，值得注意的是，就損害範圍和數額如何認定問題，目前法律及司法解釋並沒有進一步的規定，其判斷標準比較模糊。據筆者代理過的司法實踐案例經驗認為，承租人主張優先購買權的損害賠償一般包括但不限於：因出租人侵害承租人優先購買權而給承租人造成的實際損失、因房價上漲而給承租人增加的購買成本、因訴訟產生的維權費用等等。
所以，A大酒店在涉案大廈已完成過戶手續的前提下，儘管可主張損害賠償，但因損害數額難以判斷且沒有統一的司法標準，而存在較大的訴訟風險。
綜上，A大酒店雖優先購買權受到實質侵害，但因其訴訟請求設置不當而可能喪失勝訴的機會，甚為遺憾。如在一審階段，A大酒店將訴訟請求設置為損害賠償，將大大增加其勝訴的可能性。
【觀點結論】
承租人優先購買權不能影響第三人與出賣人之間的買賣合同效力。如爭議房產尚未過戶，承租人可主張行使優先購買權與出賣人訂立買賣合同；如爭議房產已經過戶，只能主張損害賠償。但因該損害難以用金錢衡量，在該階段如何實現對承租人的保護，存在不確定性和較大的訴訟風險。
【律師提示】
儘管在法律糾紛發生後，聘請專業律師解決相關爭議可有效減少損失。但解決糾紛的成本畢竟比預防糾紛高得多。在此，筆者提示如下：
（一）如果您是出租人，建議在租賃合同中明確約定承租人放棄該項權利的條款。如無約定，也應在出售房產前促使承租人簽署放棄優先購買權的聲明。
（二）如果您是承租人，建議在租賃合同中明確約定出租人侵害優先購買權應賠償的違約金數額，以避免損害賠償金額認定上的障礙。並且，一旦引起訴訟，應積極採取財產保全措施，凍結爭議房產使之不能完成過戶，以最大限度維護自身利益。
【律師簡介】餘金，湖南大鯤律師事務所執業律師，現任長沙市律師協會物業管理法律事務專業委員會委員、長沙市律師協會財務與資產管理專門委員會委員。
從事律師行業多年，擁有豐富的訴訟和非訴訟法律實務經驗，在訴訟解決方案策劃、法律風險防範、非訴訟談判等領域具有豐富的實戰經驗和嫻熟的專業技能。擅長處理的法律事務主要集中在：
（一）房地產買賣、租賃、抵押；
（二）重工機械設備買賣、融資租賃、擔保追償；
（三）大型冷暖設備買賣安裝合同糾紛、侵權糾紛；
（四）離婚財產權糾紛；
（五）企業常年法律顧問、私人律師。
