2020年5月28號，在十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，這是新中國迎來的第一部《民法典》，這部法律的實施將影響到中國的千家萬戶，影響到我們每一個企業的生產經營，每一個家庭的幸福安康，影響到我們生老病死和衣食住行。
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這部民法典草案總計是1260條，多達10萬餘字，全國有42萬的公民參與了對立法修法表達意見，同時有多達120萬條的修法意見提交上來。
民法典草案一共7編，依次為總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編和侵權責任編以及附則。
此時此刻，王芳律師內心激動，因為在她擔任全國律協民委會婚姻家庭法論壇主任期間，長達五年參與了民法典的立法修法工作，王芳律師通過各種形式，參與了民法典草案的修訂工作，不僅多次組織行業裡的全國優秀律師在一起召開民法典修訂專題研討會，還成立專門的修法課題小組，將對民法典相關修訂意見彙集成書面文字形成數萬字報告，通過全國律協提交給全國人大法工委。
當5月28號民法典真正審議通過時，王芳律師有一種“你披荊斬棘而來，我望穿秋水等你”的感慨！
近日沃晟學院王芳院長接受了《南方日報》、《中國證券報》、《21世紀經濟報道》等重量級媒體的專訪，暢談民法典的“前世與今生”。
《民法典》的實施將對家家戶戶的財富管理、財富保障及財富傳承帶來重要的影響，也會金融從業人員的工作帶來變革，從今天開始，王芳律師將會為各位朋友系列解讀民法典對我們的財富管理帶來的影響，分成三個系列，分別是房產篇、婚姻家庭篇、傳承篇三大部分，幫助我們的客戶朋友們前瞻瞭解民法典實施的法律效力和重要後果，同時也是為了幫助我們沃晟平臺的夥伴們及時快速掌握相關要點，實現更好的專業技能提升。
解讀民法典財富密碼系列之一：新民法典對房產帶來的重要影響
房產是我們中國千家萬戶最貴重的財產了，那麼這次新民法典對我們的房產買買、租賃、抵押、居住、物業管理都帶來哪些方面的改變呢？有何令人期待的舉措呢？我們自己又需要小心注意哪些方面呢？今天王芳律師就給大家講一講，新的民法典如果表決通過，它將對我們千家萬戶的房產財富帶來什麼樣的影響與變革？
01
住宅70年土地使用權到期怎麼辦？
我們現在所住的商品住宅，樓下的土地使用權一般的期限是70年，很多朋友都會問王律師，這70年的土地使用權到期怎麼辦？會不會把我的房子收回去呢？
針對這個問題，新民法典在物權編在第359條作出了明確的規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律行政法規的規定辦理。”
這句話的意思就是說，雖然我們購買房子的時候，我們的土地使用權是70年，但是到期以後大家不必驚慌，將自動的續期；但是這條款的後面還有半句話大家要注意，續期的時候可能是要交費的，這個交費是按照什麼標準交，屆時會不會進行減免？這次新的民法典中說，將依照法律行政法規的規定另行出臺政策。
這一條新規就意味著我們在買房子的時候就要很小心了，要特別關注一下準備買的房子剩下的土地使用權還有多久。
近期王芳律師在北京發現有的樓盤在賣房子的時候，雖說房子是新房子，但房子下面土地的使用權已經過了15年，各位讀者可以想想，70年已經用掉了15年，那麼這種房子在購買的時候，它的價格就應該更低一些，咱們小心別被忽悠了，因為將來土地70年使用期滿了之後，我們可能會面臨著補交費用的問題。
02
如果已經設定抵押的房子還能賣嗎？
王芳律師從事私人財富管理法律服務，許多高淨值客戶需要融資借貸或是別人向自己借錢，當雙方融資時以房產設定抵押是常事。
依據老的《物權法》，如果把房子抵押出去以後，原則上被抵押的房子自己是不能再轉讓的了，因為要保護債主利益。
可是這次新民法典在物權編第406條做了重要變動，它是這麼規定的：
“抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定抵押財產轉讓的抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人，抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款，向抵押權人提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
王芳律師解釋一下這條什麼意思，其含義是說房子即使設定了抵押，抵押人仍然可以把房子轉讓的，不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，只需要通知他即可。那麼抵押權人如果知道這件事情的話，他在有證據表明未來債權有風險的情況下，可以要求抵押人在轉讓房子以後，把轉讓的錢優先清償他的債務。
所以，這個新出的這個條款很重要，以後再發生借款往來和抵押房產、抵押車輛等等的時候，各位朋友就要小心了，它是不影響抵押物的轉讓和交易的。
03
出租人和承租人房產買賣優先權的問題
在新民法典726條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是房屋共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。”
王律師來解釋一下這句話，我們家裡有富裕的房子把它租了出去，如果這個時候您想賣這套房子的話，法律規定，你一定要在賣之前先告訴承租人，問承租人你有沒有興趣來買這套房子，同等的條件下，承租人是有優先購買權的，如果我們已經問了承租人買不買，承租人在15天之內沒有明確表示要買的話，那就是為了他放棄這個權利了，此時您的房子就可以賣給其他人了。
這次民法典修法又做了一個新的調整，給了房主一個特殊的權利——如果我是房主，我在給承租人優先購買權時，有兩種情形可以例外，一種情形是如果原來房屋就共有人的話，我可以直接賣給共有人，不需要徵求承租人意見。第二種情況就是我把房子賣給我家近親屬，我的親人，此時您也不需要給承租人優先購買權。所以立法在這方面考慮的就更完善了，畢竟買賣房子也有個遠近親疏吧，照顧家人優先。
04
房屋買賣租賃能否避開中介交費？
王芳律師知道，有些讀者在買賣房子或者出租房子、承租房子的時候，都需要去找鏈家、麥田、中原地產、我愛我家這些中介機構去服務，但是有些朋友就不想交中介費，於是就耍了個小聰明，他們在接受中介服務之後，先認識買家或者賣家，然後想盡方法私下聯繫上對方，最後悄悄的去跟人家成交籤房屋買賣合同或租賃合同了。這樣做是想甩開中介方不支付中介費，所以，常常也會看到中介機構與委託人之間為此發生糾紛 。
但是這次新民法典在第965條做了一個規定：
“委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人只直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
換句話說，如果您委託了中介機構，利用他們提供的信息源，認識了買家、賣家或承租人，事後訂立了合同成交的，不好意思，您還得把中介費給人補上。這條新的立法很有意思，王律師覺得它其實有兩個信息傳達給我們：
第一，如果我們將來買賣房子和租賃打算找中介，在委託之前就要慎重，就要想好了，將來這中介費是一定要付的。
第二，它對整個中介行業（當然房地產中介只是其中其中一個行業）來說是一個有利的保護和促進，會讓這個行業更加的規範化發展。
當然，除了以上四個部分，新民法典涉及到房產的內容非常之多，例如對小區內私搭亂建的規範機制、對小區公共區域部分盈利所得的分配、對小區業主委員會的職能等等都有所涉及，內容真的是很豐富，可以想見，如果新法實施，對我們老百姓改善居住品質，保障房產利益會有全新的改觀，值得期盼！
