樓宇廣告收入、停車費收入，究竟是歸物業管理公司還是業主？當有的物業管理公司實質上成了業主的“主人”，怎麼辦？這樣用《民法典》保護業主合法權益：
完整、深入學民法典，不再零零散散、只一知半解、略知一二
1.專有部分所有權
系空間所有權，是區分所有人對專有部分的佔有、使用、收益及處分的權利。
專有部分，指具有構造上的獨立性，能明確區分，具有排他性且可獨立使用的建築物部分，並能登記成為特定業主所有權的客體。
【《民法典》相關規定】
業主對專有部分的權利和義務
業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
2.共有部分共有權
是建築物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建築物之共有部分所享有的佔有、使用及收益的權利。
建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分屬於共有部分。
【《民法典》相關規定】
業主對共有部分的權利和義務
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
【《民法典》相關規定】
建築物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。
緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。
【重要修訂說明】
本內容（《民法典》第二百八十一條）系維修資⾦的規定。《⺠法典》增加了維修資⾦使⽤⽅式的示例；增加了緊急情況下業主⼤會或者業主委員會依法申請使⽤維修資⾦的規定。
【在草案基礎上的修改】強調維修資金的籌集、使用情況要定期公佈
草案第二百八十一條第一款規定，建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當公佈。有的代表提出，應當強調維修資金的籌集、使用情況要定期公佈，以更好地保障業主的知情權。
憲法和法律委員會經研究，建議採納這一意見，將上述規定修改為：建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。
【案例】建築物維修資金如何管理？
據媒體報道，2020年4月西安某小區業主發現，物業公司動用公共維修基金300萬元整修樓頂，價格虛高，而業主對此事先並不知情。
維修資金情況多年不公示、資金被挪作他用甚至不知去處……近年來，各地頻現小區公共維修基金管理和使用問題。此外，還有一些業主急需的小區維修項目卻遲遲無法動用維修資金，大量資金陷入"沉睡"。
【說法】民法典加強對業主權利的保護，其中明確規定：建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。
為了減少資金"沉睡"，民法典還降低了建築物及其附屬設施維修資金使用的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
值得注意的是，在2020年全國兩會期間吸收有關方面意見的基礎上，民法典明確規定建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。
維修資金的籌集和使用事關每個業主切身利益，通過定期公佈相關情況做到信息公開，讓業主們能夠在信息對稱的基礎上參與小區管理，是維護業主權益、維持小區秩序的重要保障。
【《民法典》相關規定】
共有部分的收入分配
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
【重要修訂說明】
《民法典》第二百八十二條新增關於管理⼈利⽤業主共有部分產⽣的收⼊在扣除合理成本之後屬於業主共有的規定。
【解讀】
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入（例如，物業服務企業利用小區空地用作停車場產生的收入，建設單位利用建築物外牆面產生的收入等），應當屬於業主共有。
在民法典頒佈前，我國法律對此規定不明確，經常發生爭議。民法典這一規定更好地保護了業主的共有權，使其包括了收益。這也意味著物業服務企業等利用業主共有部分產生的收益情況，應當定期向業主進行報告。
【案例】小區業主吃"啞巴虧"怎麼辦？
現實中，一些物業服務企業經常在未徵求業主意見的情況下，擅自改變共有部分的用途，或者利用外牆、電梯張貼廣告等從而營利，且將營利收入完全佔為己有。
民法典：物業服務企業或其他管理者要改變共有部分用途或利用共有部分的營利活動應由業主共同決定，且共有部分收益也歸全體業主所有。
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