露臺，一般是指住宅中的屋頂平臺或由於建築結構需求或改善室內外空間組合而在其他樓層中做出的大陽臺，現實中開發商往往將頂樓的露臺作為賣點，以此提升頂樓的價格。擁有一個露臺不僅可以擴展居住空間，還可以讓你的生活擁有更多想象，因此搞清楚露臺的所有權就尤為重要。今天，景山就跟各位讀者及粉絲朋友們探討下頂樓的露臺是屬於頂層業主專有，還是屬於整棟樓業主共有？
一、建築物區分所有權
根據我國《物權法》的規定，業主的建築物區分所有權，包括：
一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。
二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。
二、成為專有權的條件
欲成為建築物區分所有權中的專有部分的組成部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其它部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。
（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
三、露臺屬於專有部分還是共有部分
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應認定為物權法上的專有部分，即專屬於頂層業主專有的露臺應當符合如下條件：
1、符合規劃，即該露臺部分必須是經過規劃行政主管部門批准的，如果露臺沒有規劃部門的批准，那麼建設單位加建的露臺就屬於違章建築，不可能成為建築物區分所有權中專有部分的組成部分。
2、物理空間上專屬於特定房屋，即該露臺應當只屬於特定的房屋，是該特定房屋的附屬部分，只有該特定房屋的業主才能對露臺進行正常的佔有與使用，通俗點說就是隻有該特定房屋可以正常的進入該露臺部分，其他房屋沒有正常的通道進入該露臺部分。
3、房屋買賣合同中進行了明確的約定，即購房者與開發商簽訂的《房屋買賣合同》中應當對露臺的歸屬進行約定，倘若購房合同中並未約定該露臺專屬於該套房屋的業主，那麼該業主就很難主張露臺的所有權。
綜上，只有同時滿足前述三個條件的露臺才專屬於頂樓的業主，否則露臺應該歸業主共有。
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